Los dueños de negocios a menudo usan préstamos de bienes raíces comerciales si tienen planes de expandirse o renovarse. Estos préstamos son diferentes de otros tipos de préstamos para pequeñas empresas y funcionan de manera más similar a una hipoteca residencial.
- Hipotecas comerciales explicadas
- Tipos de hipotecas comerciales
- ¿Cuál deberías elegir?
Préstamos inmobiliarios comerciales explicados
De manera similar a la obtención de una hipoteca de vivienda, también puede obtener una hipoteca al comprar una propiedad comercial. Los préstamos para bienes raíces comerciales ayudan a los dueños de negocios a financiar la compra o renovación de propiedades comerciales, tales como:
Edificios de oficinas
Retail o centros comerciales
Edificio de apartamentos
Hoteles
Restaurantes
Edificios industriales
La mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales requieren que la propiedad esté ocupada por el propietario, lo que significa que la empresa debe residir físicamente en al menos el 51 % del edificio. Si la propiedad no estará ocupada por el propietario mayoritario, es posible que los prestatarios tengan que buscar un préstamo de propiedad de inversión en su lugar.
Los términos y las tasas pueden variar según el prestamista y la propiedad que se financia (consulte nuestra guía sobre las tasas promedio de préstamos inmobiliarios comerciales para tener una mejor idea). Las tasas de interés pueden ser fijas o variables, y los pagos iniciales de las propiedades comerciales suelen oscilar entre el 10 % y el 30 %, con plazos de pago tan cortos como cinco años y tan largos como 25. Algunos préstamos están totalmente amortizados: cada pago mensual será el mismo hasta que se pague el préstamo, mientras que otros pueden tener pagos de solo interés con un pago global final al final del plazo.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales
Existe una variedad de préstamos inmobiliarios comerciales , incluidos préstamos bancarios, préstamos de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) y préstamos puente. Echamos un vistazo a algunas de estas opciones a continuación.
hipoteca comercial tradicional
Al igual que una hipoteca residencial, un préstamo comercial está garantizado por la propiedad que se compra. Más allá de eso, los términos pueden variar según el prestamista. Algunos bancos otorgarán préstamos totalmente amortizados con plazos largos de hasta 20 años y una relación préstamo-valor típicamente de hasta el 80%. Otros bancos pueden tener préstamos de solo interés con plazos de 10 años y una relación préstamo-valor del 65%.
Calificar para un préstamo inmobiliario comercial tradicional es generalmente más difícil que para otros tipos de préstamos comerciales. Los bancos quieren ver a los dueños de negocios con buen crédito personal y un alto índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR): un índice alto les muestra a los prestamistas que su negocio está generando suficientes ingresos para pagar el préstamo. Para calcular su DSCR, dividiría su ingreso operativo neto anual entre sus pagos de deuda anuales; los prestamistas suelen buscar una puntuación de al menos 1,25.
A pesar de los requisitos estrictos, los préstamos hipotecarios tradicionales tienden a tener tasas de interés más bajas en comparación con algunos productos de préstamos alternativos, generalmente dentro de unos pocos puntos porcentuales de una tasa preferencial, como la tasa preferencial del Wall Street Journal (WSJ).
Préstamo SBA 7(a)
El préstamo insignia de la SBA, el préstamo 7(a), se puede utilizar para comprar terrenos o edificios, construir nuevas propiedades o renovar propiedades existentes, siempre que el inmueble esté ocupado por el propietario. A través de este programa, puede pedir prestado hasta $5 millones a través de un prestamista afiliado a la SBA.
El límite de la tasa de interés de un préstamo 7(a) puede ser fijo (11,25 %), variable (8 %) o una combinación de ambos. Las tasas se basan en la tasa preferencial más baja, la tasa LIBOR a 30 días o la tasa fija opcional de la SBA. Los plazos de pago de los préstamos 7(a) utilizados para bienes raíces pueden llegar hasta los 25 años. Estos préstamos están totalmente amortizados.
Préstamo SBA 504
Más allá del programa 7(a), la SBA ofrece préstamos específicamente para bienes inmuebles ocupados por sus propietarios o compras de equipos a largo plazo. Estos préstamos, llamados préstamos 504, se componen de dos préstamos diferentes: uno proviene de una empresa de desarrollo certificada (CDC) por hasta el 40 % del monto del préstamo y el otro de un tercero prestamista por el 50 % o más del préstamo. Monto. Usted, el prestatario, será responsable de poner al menos el 10% como pago inicial . La parte del préstamo de CDC puede oscilar entre $ 5 millones y $ 5,5 millones, lo que significa que todo el proyecto que se financia puede ser de más de $ 10 millones o más. El monto mínimo de préstamo que puede solicitar es de $ 25,000.
Las tasas de interés sobre la porción de CDC son fijas y pueden oscilar entre 2,623 % y 2,887 %, a partir de mayo de 2021. La tasa de interés del préstamo de terceros puede ser fija o variable y está sujeta a un tope máximo: 6 % por encima del Nuevo Tasa preferencial de York o la tasa de interés máxima en un estado determinado, la que sea menor. El plazo máximo es de 25 años.
Préstamos de conducto/CMBS
Los préstamos de conducto son hipotecas comerciales titulizadas, lo que significa que el prestamista reunió varios préstamos inmobiliarios comerciales y los vendió a inversores en un mercado secundario. Los préstamos de conducto se comportan de manera un poco diferente a los préstamos inmobiliarios comerciales tradicionales. Pagar su préstamo antes de tiempo, por ejemplo, puede incurrir en multas por pago anticipado. Los requisitos flexibles también pueden ayudar a los dueños de negocios que de otro modo no calificarían para un préstamo hipotecario tradicional.
Los prestamistas de conducto generalmente financiarán montos entre $ 1 millón a $ 3 millones y hasta $ 50 millones. Los préstamos de conducto, en promedio, tienen una relación préstamo-valor del 75% con plazos de cinco a 10 años y períodos de amortización de 25 a 30 años. Cada pago mensual será el mismo hasta un pago global final al final del plazo del préstamo. Las tasas de interés de los préstamos de conducto suelen ser fijas y más bajas que las tasas de una hipoteca tradicional.
Préstamos puente comerciales
Los préstamos puente ofrecen financiamiento rápido que se utiliza para «cerrar la brecha» hasta que se pueda asegurar el financiamiento a largo plazo para la propiedad comercial. El dueño de un negocio, por ejemplo, puede usar uno para competir con los postores de dinero en efectivo en una propiedad, luego refinanciar a un préstamo a largo plazo después de asegurar la propiedad. Por lo general, la mayoría de los préstamos puente vienen con plazos muy cortos (a menudo de seis meses a tres años) y deben pagarse en su totalidad después del vencimiento. Las tasas de interés de los préstamos puente suelen ser unos pocos puntos porcentuales más altas que la tasa de mercado actual.
Los préstamos puente comerciales están más disponibles de prestamistas alternativos que de bancos y cooperativas de crédito. Dado que los plazos más cortos aumentan el riesgo del prestamista, calificar para un préstamo puente puede ser un desafío. Los dueños de negocios generalmente necesitan tener un crédito sólido y una relación deuda-ingreso baja para ser aprobados. Los pagos iniciales generalmente oscilan entre el 10% y el 20% y, a menudo, se cierran más rápido que los préstamos inmobiliarios convencionales.
Préstamos de dinero blando y duro
Los préstamos de dinero fuerte son similares a los préstamos puente, con la principal diferencia de que la mayoría de los préstamos de dinero fuerte son otorgados por prestamistas o inversionistas privados y pueden tener requisitos de pago inicial más altos. Al igual que los préstamos puente, los préstamos de dinero fuerte tienen plazos cortos, tasas de interés más altas y pagos de solo interés. También son más fáciles de calificar y más rápidos de financiar que una hipoteca tradicional.
Los préstamos de dinero blando son un híbrido entre un préstamo de dinero duro y una hipoteca tradicional. A diferencia de los prestamistas de dinero fuerte que priorizan el valor de la propiedad , los prestamistas de dinero blando le dan mayor peso a la solvencia. Un puntaje crediticio más alto puede garantizar una tasa de interés más baja que un préstamo de dinero duro. Los plazos pueden variar desde seis meses hasta algunos años. Y, al igual que los préstamos de dinero duro, los préstamos de dinero blando también se cierran rápidamente. Pueden ser una buena opción para los prestatarios que necesitan mudarse rápidamente a una propiedad, pero no quieren pagar las altas tasas que vienen con un préstamo de dinero fuerte o puente.
¿Qué préstamo de bienes raíces comerciales es adecuado para su negocio?
Aquí hay algunos consejos que pueden ayudarlo a elegir el mejor préstamo de bienes raíces comerciales para sus necesidades y antecedentes:
Determine qué tan rápido necesita los fondos.
Si necesita financiamiento rápido (por ejemplo, para competir con un comprador que paga todo en efectivo en una propiedad comercial), es posible que un préstamo de la SBA o un préstamo hipotecario comercial tradicional no funcionen, ya que el tiempo de financiamiento para estas opciones de financiamiento a veces puede llevar meses. Un préstamo inmobiliario comercial alternativo que pueda financiarse en unos pocos días, como un préstamo puente comercial, puede ser una mejor opción.
Use sus calificaciones para reducir sus opciones.
Su experiencia y calificaciones reducirán las opciones de financiamiento que puede obtener de manera realista. Si tiene un buen crédito y su negocio tiene un alto índice de cobertura del servicio de la deuda, entonces puede calificar para un préstamo hipotecario comercial tradicional con tasas favorables y plazos más largos. Los solicitantes de mal crédito pueden tener más éxito con un prestamista de dinero duro con requisitos indulgentes, solo tenga en cuenta las altas tasas de interés.
Comprando por ahí.
No acepte la primera oferta que le den: compare precios con diferentes prestamistas para comparar tasas y términos. Muchos dueños de negocios comienzan con prestamistas con los que ya tienen relaciones, como la institución donde hacen sus operaciones bancarias comerciales. Los bancos regionales y locales son otro buen punto de partida, ya que estas instituciones tienden a comprender mejor el mercado local. Al presentar una solicitud , tenga cuidado cuando los prestamistas hagan consultas de crédito «suaves» en lugar de «duras», ya que estas últimas pueden dañar su puntaje crediticio.