Cómo Obtener un Préstamo de Bienes Raíces Comerciales: ¿Qué Consideran los Prestamistas?

La compra de una propiedad comercial para establecer una nueva instalación (una tienda, una oficina o un almacén, por ejemplo) o para expandir una existente suele ser un compromiso importante para una pequeña empresa, que generalmente se financia con un préstamo de bienes raíces comerciales. El acceso de su empresa a este tipo de préstamo, que en algunos aspectos se asemeja a una hipoteca residencial para propiedad comercial, depende de varios factores que varían según la fuente del préstamo. La Administración de Pequeñas Empresas (SBA) tiene programas que garantizan préstamos inmobiliarios comerciales.

Cómo obtener un préstamo inmobiliario comercial

Los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente se utilizan para comprar o renovar propiedades comerciales. Los prestamistas generalmente requieren que la propiedad esté ocupada por el propietario, lo que significa que su empresa deberá ocupar al menos el 51% del edificio. Para obtener un préstamo inmobiliario comercial, deberá decidir el tipo de préstamo comercial que necesita, según la propiedad y el negocio, y luego reducir sus opciones de prestamista.

¿Qué buscan los prestamistas?

Los prestamistas suelen tener tres conjuntos de requisitos antes de otorgar un préstamo comercial a su pequeña empresa. Es probable que estos requisitos se relacionen con las finanzas de su negocio, sus finanzas personales y las características de la propiedad.

finanzas empresariales

Por lo general, los préstamos inmobiliarios comerciales requieren mucho escrutinio: las pequeñas empresas se consideran riesgosas y muchas no terminan teniendo éxito. Los bancos y los prestamistas comerciales deberán revisar sus libros para verificar que su negocio tenga el flujo de efectivo necesario para pagar el préstamo.

Es probable que un prestamista calcule el índice de cobertura del servicio de la deuda de su empresa, que se define como su ingreso operativo neto anual (NOI) dividido por su servicio de deuda total anual (la cantidad que tendrá que gastar para pagar el capital y los intereses de su deuda) . Una relación de 1,25 o mayor es un requisito típico. Por ejemplo, si su empresa no tiene deudas y solicita un préstamo de bienes raíces comerciales de $100,000, el prestamista querrá asegurarse de que genere un NOI de al menos $125,000.

crédito comercial

El prestamista también verificará el puntaje crediticio de su empresa para evaluar su acceso a un préstamo comercial y los términos (tasa de interés, período de recuperación, requisito de pago inicial) que se aplicarán. El puntaje crediticio mínimo requerido de FICO Small Business Scoring Service (SBSS) es 155 para el préstamo SBA 7(a), el programa de préstamos emblemático de la agencia gubernamental, aunque hay muchas excepciones que permiten a las pequeñas empresas obtener un préstamo con un puntaje inferior a el mínimo.

Su pequeña empresa debe estar estructurada como una entidad comercial, como una sociedad de responsabilidad limitada o una corporación S. Un préstamo de bienes raíces para una empresa unipersonal se consideraría personal en lugar de comercial, lo que pondría en riesgo su patrimonio personal si no paga el préstamo.

Finanzas personales

Las pequeñas empresas suelen estar controladas por un propietario o unos pocos socios. Los bancos y los prestamistas comerciales querrán verificar su puntaje e historial de crédito personal para ver si ha tenido problemas financieros en el pasado, como incumplimientos, ejecuciones hipotecarias, gravámenes fiscales, sentencias judiciales y más. Un puntaje de crédito personal bajo podría perjudicar las posibilidades de aprobación de un préstamo comercial de su empresa.

Características de la propiedad

La propiedad financiada por el préstamo actúa como garantía, y el prestamista impone un gravamen sobre la propiedad que permite la incautación si no paga a tiempo. Para calificar para un préstamo de bienes raíces comerciales, generalmente se requerirá que su pequeña empresa ocupe al menos el 51% del edificio. De lo contrario, debería solicitar un préstamo de propiedad de inversión, que es apropiado para propiedades de alquiler.

Préstamos de dinero duro

Los prestamistas de dinero duro suelen basar los préstamos exclusivamente en el valor de la propiedad con poca referencia a la solvencia del prestatario. Las propiedades elegibles pueden incluir edificios comerciales, escaparates o instalaciones como un almacén o laboratorio. Las residencias unifamiliares no califican, aunque una propiedad multifamiliar podría hacerlo si administra su negocio y el negocio ocupa al menos el 51% de la propiedad.

En general, los préstamos inmobiliarios comerciales vienen con una relación préstamo-valor (LTV) de alrededor del 65% al ​​80%. Por ejemplo, si la propiedad está valorada en $200 000 y el prestamista requiere un LTV del 70 %, se espera que haga un pago inicial de $60 000 para recibir un préstamo de $140 000.

Cómo prepararse para el proceso de solicitud

Solicitar una hipoteca comercial puede ser lento y, a menudo, requiere mucha documentación. En el otro extremo, es posible que pueda obtener un préstamo de dinero fuerte en días sin producir una gran cantidad de información financiera.

En general, los bancos y los prestamistas le pedirán que proporcione esta información común:

Por otro lado, un prestamista de dinero fuerte se concentrará en el valor actual y proyectado de la propiedad, con menos requisitos para otras divulgaciones financieras.

Cómo mejorar sus posibilidades de ser aprobado

Los dueños de negocios con mal crédito o negocios nuevos pueden enfrentar más obstáculos al solicitar un préstamo de bienes raíces comerciales. Algunas cosas que puede hacer para ayudar a aumentar sus posibilidades de mejorar incluyen:

Dónde obtener un préstamo inmobiliario comercial

Si se pregunta dónde obtener un préstamo de construcción comercial, hay varias fuentes de las que puede obtener uno. Tendrá que comparar las tasas de préstamos comerciales de varios prestamistas para averiguar cuál funciona mejor para usted.

El siguiente es un resumen de las ventajas y desventajas de trabajar con ciertos tipos de prestamistas:

Bancos

La mayoría de los bancos brindan financiamiento comercial para varios tipos de propiedades. El tamaño de préstamo típico para un préstamo bancario tradicional es de aproximadamente $ 1 millón.

Ventajas:

Contras:

prestamistas comerciales

Además de los bancos, hay muchas compañías financieras no bancarias que pueden otorgar préstamos inmobiliarios comerciales para pequeñas y medianas empresas. Tenga en cuenta que las tasas de los préstamos comerciales tienden a ser más altas en comparación con los bancos; sin embargo, si necesita un préstamo rápido, esta podría ser una buena opción.

Ventajas:

Contras:

Préstamos SBA 504

Estos préstamos fueron diseñados por la SBA y se pueden usar para comprar bienes raíces o equipos a largo plazo. Se componen de dos préstamos: uno de un banco que suele ser el 50% del préstamo y el otro de una empresa de desarrollo certificada por hasta el 40% del préstamo. Debes poner al menos un 10% de enganche.

Ventajas:

Contras:

Préstamos SBA 7(a)

Con el préstamo principal de la SBA , puede pedir prestado hasta $5 millones a través de un prestamista afiliado, según la elegibilidad. Estos préstamos se pueden utilizar para construir nuevas propiedades, renovar propiedades y comprar terrenos o edificios. Las tasas se basan en la tasa preferencial más un margen de unos pocos puntos porcentuales.

Ventajas:

Contras:

Tenga en cuenta que los préstamos garantizados por la SBA requieren al menos un 51 % de ocupación del propietario para edificios existentes y un 60 % de ocupación del propietario para construcciones nuevas.

Prestamistas de dinero duro

Los préstamos de dinero duro son préstamos a corto plazo basados ​​en el valor de la propiedad. Estos préstamos generalmente son otorgados por empresas privadas y tienden a tener requisitos de pago inicial más altos. Calificar para el préstamo es más fácil y obtenerlo tiende a ser más rápido que una hipoteca tradicional.

Ventajas:

Contras:

prestamistas de conducto

Los préstamos de conducto son hipotecas comerciales que se agrupan junto con otros tipos de préstamos comerciales y luego se venden a inversionistas en un mercado secundario. Los prestamistas de conducto generalmente financiarán un mínimo de $ 1 millón a $ 3 millones, hasta $ 50 millones, con plazos de cinco a 10 años. La amortización generalmente se extiende por un período más largo, lo que mantiene los pagos relativamente bajos, pero pagará el saldo en un pago global final grande.

Ventajas:

Contras:

Mercados P2P

Las plataformas de crowdlending relacionan a los prestatarios con los prestamistas individuales. Hay múltiples mercados enfocados en préstamos comerciales. Estos servicios son una buena opción para los préstamos puente a corto plazo, que se utilizan para «cerrar la brecha» hasta que se asegura el financiamiento a largo plazo.

Ventajas:

Contras: