El ingreso operativo neto, o NOI para abreviar, es una medida utilizada para determinar la rentabilidad de una propiedad en bienes raíces comerciales. NOI determina los ingresos de una propiedad al restar los gastos operativos brutos de los ingresos brutos.
Al medir el NOI, los inversores pueden obtener una imagen rápida del flujo de efectivo de una propiedad. NOI también ayuda a los inversores a comprender mejor los riesgos potenciales y las ganancias en bienes raíces. Lea más para saber cómo calcular el NOI y cómo usarlo.
- Definición de ingreso operativo neto (NOI)
- Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
- Cómo interpretar el ingreso operativo neto (NOI)
- Preguntas frecuentes sobre la fórmula de ingresos operativos netos (NOI)
Definición de ingreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto (NOI) mide la capacidad de una propiedad para generar un flujo de efectivo positivo de las operaciones. La fórmula NOI es:
Ingresos operativos netos = Ingresos operativos brutos – Gastos operativos
Ingreso operativo bruto: para los bienes inmuebles que generan ingresos, que es un activo a largo plazo, el ingreso operativo bruto resulta de los alquileres y las tarifas, mientras que los gastos operativos provienen de todos los costos razonablemente necesarios para poseer y administrar una propiedad.
Gastos operativos: Estos gastos operativos incluyen impuestos sobre la propiedad, pero no impuestos sobre la renta, costos de vendedores y proveedores, mantenimiento y reparación, seguros, servicios públicos, licencias, suministros y costos generales, como gastos de contabilidad, abogados y publicidad.
El NOI no incluye los efectos de los impuestos sobre la renta, intereses de préstamos y pagos de capital , mejoras a locales arrendados, comisiones de arrendamiento, amortización y depreciación, es decir, la cancelación gradual de los costos de capital de activos a largo plazo, o gastos de capital, que es dinero gastado en compras, mejoras, reparaciones importantes y reemplazo de activos a largo plazo.
La siguiente tabla desglosa los componentes de los ingresos y gastos operativos:
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Término
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Tipo
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Descripción
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|---|---|---|
| Posibles ingresos por alquiler | Ingresos | El monto del alquiler que cobraría si la propiedad estuviera arrendada al 100%. Si la ocupación es inferior a la plena, se calcula un alquiler total en función de las condiciones del mercado en propiedades comparables. |
| Vacantes y pérdidas crediticias | Ingresos | Alquiler no cobrado porque los inquilinos se mudaron o no pagaron el alquiler adeudado. Se puede estimar usando propiedades comparables. |
| Renta efectiva de alquiler | Ingresos | Los ingresos por alquiler menos las pérdidas por desocupación y crédito, que son los ingresos reales que cobrará el arrendador. |
| Otros ingresos | Ingresos | Otros ingresos relacionados con la propiedad de elementos como estacionamiento, venta, lavandería y señalización/vallas publicitarias. |
| Utilidad operativa bruta | Ingresos | Total de todos los ingresos. |
| Los gastos de explotación | Gastos | Todo el dinero gastado en la operación de una propiedad para recaudar ingresos, como impuestos sobre la propiedad, costos de vendedores y proveedores, gastos de mantenimiento y reparación, seguros, etc. |
| El margen de explotación | Ingresos | Utilidad bruta de operación menos gastos de operación. |
Con base en la información de la tabla, podemos definir NOI de la siguiente manera:
Ingresos operativos netos = (Ingresos potenciales por alquiler – Pérdidas por desocupación y créditos + otros ingresos) – Gastos operativos
Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
El siguiente ejemplo ilustra el cálculo de NOI. Un pequeño edificio de oficinas tenía el potencial de generar $185,690 en alquiler anual si la propiedad hubiera estado ocupada al 100%. Sin embargo, se perdieron $12,563 en vacantes, lo que dejó el ingreso efectivo de alquiler en $173,127. El propietario del edificio especificó cinco categorías de gastos operativos por un total de $70,378 en la tabla a continuación. Cuando estos gastos se restan de los ingresos efectivos por alquiler, vemos que el NOI es de $102 749, que es el 55,3 % del ingreso potencial por alquiler, una cifra conocida como margen operativo.
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Utilidad operativa bruta
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Los gastos de explotación
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|---|---|---|
| Posibles ingresos por alquiler | $185,690 | |
| Vacantes y pérdidas crediticias | $(12,563) | |
| Renta efectiva de alquiler | $173,127 | |
| Impuestos de propiedad | $(20,775) | |
| Seguro | $(8,750) | |
| Mantenimiento | $(15,682) | |
| Otros costos directos | $(19,326) | |
| Gastos generales | $(5,845) | |
| Gastos totales | $(70,378) | |
| El margen de explotación | $102,749 |
Cómo interpretar el ingreso operativo neto (NOI)
El propietario de bienes inmuebles generadores de ingresos utiliza NOI para obtener una comprensión sin adornos de los flujos de efectivo generados por las propiedades. Eso es porque NOI es difícil de manipular. Puede cambiar el NOI solo aumentando los ingresos por alquileres o tarifas, reduciendo las vacantes o reduciendo los costos operativos. Las consideraciones de financiamiento e impuestos sobre la renta están divorciadas del NOI, lo que lo convierte en una buena medida para evaluar qué tan bien se administra una propiedad. Por ejemplo, el margen operativo, que es el ingreso de alquiler potencial dividido por el NOI, se puede comparar directamente entre propiedades similares. Es importante comparar los componentes NOI de una propiedad con los de propiedades competidoras en el mismo vecindario. También puede ayudar a los dueños de negocios a comparar varias propiedades que poseen.
Otro uso importante del NOI es el análisis de tendencias: cómo ha cambiado el NOI de una propiedad en los últimos años. Un NOI en deterioro debe ser una señal de alerta de que se requiere una acción correctiva o de que la propiedad podría ser un buen candidato para la venta.
Si tiene un negocio de bienes raíces y está buscando comprar nuevas propiedades que generen ingresos, normalmente examinará detenidamente las finanzas de las propiedades, incluidos los estados de ingresos, en busca de elementos como el NOI. De esta manera, tiene una forma de evaluar la propiedad y formular una oferta.
NOI también se usa en otras ecuaciones importantes que se usan ampliamente en el sector inmobiliario, que incluyen:
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Tasa de capitalización: Conocida como «tasa de capitalización», es igual al NOI dividido por el valor de la propiedad . Esto se puede ver como la tasa de rendimiento de una propiedad que compra en efectivo. Por ejemplo, si paga $ 1 millón por una propiedad con un NOI de $ 100,000, entonces la tasa de capitalización es del 10%. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será el retorno de su inversión, pero también mayor el riesgo potencial. La tasa de capitalización también se usa en cálculos más complicados que ayudan a determinar el costo de la deuda y el costo del capital social para la compra de una propiedad que genera ingresos.
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Valor de la propiedad: la ecuación de la tasa de capitalización se puede organizar para determinar el valor de la propiedad , que es NOI dividido por la tasa de capitalización. Esto es útil para hacer un cálculo aproximado del valor razonable de una propiedad dado el NOI y las tasas de capitalización de propiedades similares en el mismo vecindario.
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Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR): DSCR es igual al NOI dividido por el servicio de la deuda anual, que es la cantidad de capital e interés que debe pagar cada año para pagar un préstamo. Es una indicación de si tiene suficiente flujo de caja de ingresos para cumplir con sus obligaciones de servicio de la deuda. Cuanto mayor sea el DSCR, más colchón de efectivo tendrá como margen de seguridad.
Naturalmente, los prestamistas prefieren propiedades con altos NOI, ya que interpretarán esto como evidencia de una baja probabilidad de incumplimiento del préstamo. Desde el punto de vista del prestamista, el NOI es importante no solo para determinar el DSCR para ayudar a evaluar la solvencia crediticia del prestatario, sino que también ayuda a determinar el tamaño máximo del préstamo a través de la ecuación préstamo-valor (LTV). Al resolver la ecuación de la tasa de capitalización para el valor de la propiedad, un prestamista puede aplicar la relación LTV. Por ejemplo, en una propiedad con una tasa de capitalización del 10 % y un NOI de $100 000, el valor estimado de la propiedad sería de $1 millón. Un prestamista con una política LTV del 70 % establecerá el monto máximo del préstamo en $700 000 para esta propiedad, y el prestatario aportará $300 000 en capital.
¿Cuál es la fórmula del NOI?
La fórmula para calcular el resultado operativo neto es:
NOI = Ingreso operativo bruto – Gastos operativos
Otra forma de determinar el NOI es:
NOI = Ingreso potencial por alquiler – Pérdidas por desocupación y crédito + Otros ingresos – Gastos operativos
¿Cuál es la diferencia entre el ingreso operativo neto y el ingreso neto en bienes raíces?
En bienes raíces, el ingreso operativo neto es el ingreso generado por las operaciones diarias de una propiedad, menos sus gastos operativos. No incluye ganancias de otras inversiones, impuestos, intereses de préstamos y otros gastos de capital.
El ingreso neto, por otro lado, incluye todos los ingresos y gastos, incluidos los ingresos y gastos de inversión, los pagos del servicio de la deuda, los impuestos, etc.
¿Son lo mismo NOI y EBITDA?
El ingreso operativo neto es similar a las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) porque ambos miden la rentabilidad de una entidad antes de deducir intereses, impuestos, depreciación y amortización. Sin embargo, hay algunas diferencias cruciales.
El NOI se usa principalmente para evaluar la rentabilidad de una inversión en una propiedad inmobiliaria comercial o residencial, mientras que el EBITDA se usa para evaluar la rentabilidad de una empresa. Como resultado, NOI tiene en cuenta la pérdida de ingresos por vacantes, mientras que el EBITDA no lo hace.