Al comprar bienes raíces comerciales, ninguna pregunta es más importante que: «¿Cuánto cuesta?» Pero la pregunta es aún más significativa si también tiene una buena idea de cuánto vale la propiedad. Poner un valor a los bienes inmuebles comerciales es en parte ciencia y en parte arte, pero hay varios métodos de valoración a su disposición.
Ya sea que planee administrar su negocio fuera de la propiedad, usarlo para generar ingresos por alquiler o arreglarlo y cambiarlo, conocer la cantidad correcta a pagar puede marcar la diferencia entre una transacción rentable y una pérdida.
Tabla de contenido
- Cómo tasar bienes raíces comerciales
- Glosario de términos de valoración de inmuebles comerciales
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Enfoques de valoración de propiedades comerciales
- Enfoque de costo
- enfoque de ingresos
- Comparación de ventas/enfoque de mercado
- Enfoque multiplicador de renta bruta
- Otros enfoques
- Preguntas frecuentes sobre el valor de la propiedad comercial
Cómo tasar bienes raíces comerciales
El proceso de valoración de una propiedad comercial puede ser bastante complicado. Afortunadamente, hay algunos enfoques para probar. Es importante evaluar el valor de la propiedad comercial ya que la compra y venta de la propiedad depende en gran medida de este valor. Para ayudarlo a estimar y completar una valoración de su propiedad comercial, hemos recopilado los diferentes enfoques a utilizar y la terminología que necesitará.
Glosario de términos de valoración de inmuebles comerciales
Aquí hay un breve glosario de términos que se usan comúnmente para determinar el valor de una propiedad.
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Término
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Definición
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| tasa de capitalización | La tasa de capitalización es igual al ingreso anual neto de alquiler de una propiedad dividido por el valor actual de la propiedad. Ignora el impacto de la financiación y el potencial alcista debido a las rentas por debajo del mercado. La tasa de capitalización representa la tasa de rendimiento esperada o requerida de la propiedad. |
| Costo por unidad | El costo por unidad es el precio de una propiedad dividido por su número de unidades de alquiler. No considera el tipo o tamaño de las unidades, ingresos o condición física. |
| Servicio de deuda | El monto de cada mes o año para el pago de intereses y el reembolso del principal de los préstamos inmobiliarios comerciales y otras deudas también se conoce como servicio de la deuda. |
| Renta potencial bruta | El monto del alquiler cobrable de una propiedad de varios inquilinos si todos los alquileres se pagan en su totalidad y todas las unidades se alquilan por completo es el alquiler bruto potencial, también llamado ingreso bruto programado. |
| Renta bruta | Este es el alquiler real pagado por un arrendatario después de ajustar cualquier incentivo. Esta suele expresarse como un promedio de los meses en que el arrendatario está obligado a pagar la renta y también se conoce como renta bruta efectiva. |
| Multiplicador de renta bruta (GRM) | El precio de venta de una propiedad dividido por su renta potencial bruta anual es el multiplicador de renta bruta. Se diferencia de la tasa de capitalización porque ignora los gastos. Además, excluye la condición física y el potencial alcista debido a las rentas por debajo del mercado. |
| Utilidad operativa neta (NOI) | El ingreso operativo neto es igual al ingreso por alquiler de una propiedad menos todos los gastos asociados con la posesión de la propiedad, aparte de los impuestos y los gastos financieros. |
| Valor presente | En este contexto, es la suma de los pagos de renta futuros, en la que cada pago se descuenta por un factor relacionado con el tiempo. |
| Precio por pie cuadrado | Este es el precio de la propiedad dividido por los pies cuadrados, y no considera el número y tipo de unidades, ingresos o condición física. |
| Retorno de la inversión (ROI) | El rendimiento de la inversión es igual al flujo de efectivo después del servicio de la deuda dividido por el costo de la inversión. |
| TUMMI | Los gastos relacionados con la propiedad: impuestos, servicios públicos, administración, mantenimiento y seguros se denominan TUMMI. |
| Vacancia y pérdida de cobro | La pérdida de ingresos por alquiler debido a unidades no alquiladas y alquileres no cobrados es la pérdida por desocupación y cobranza. |
Enfoques de valoración de propiedades comerciales
Estos son los enfoques comúnmente utilizados para determinar el valor justo de mercado de la propiedad comercial .
Enfoque de costo
El enfoque de costo para bienes raíces comerciales valora la propiedad como igual al precio del terreno más el costo de construcción del edificio —o el costo de construcción de un edificio similar— de
rascar. Por ejemplo, si una extensión de terreno cuesta $40 000 y el precio de construir un edificio de apartamentos de seis unidades es $600 000, el enfoque de costos arroja un valor de $640 000.
El enfoque del costo supone que el costo de una propiedad se basa en su mayor y mejor uso. Por ejemplo, si tiene un terreno en una región petrolera, lejos de las áreas urbanas, debe asumir un valor basado en el uso de la propiedad para generar ingresos petroleros en lugar de construir una propiedad de alquiler en el sitio. El enfoque de costos también se ve afectado por las leyes de zonificación que pueden afectar los posibles usos de la propiedad.
Los prestamistas de bienes raíces comerciales utilizan el enfoque de costos para nuevas construcciones para liberar fondos con la finalización de cada fase. Su principal ventaja es que proporciona un valor actual basado en condiciones únicas. Sin embargo, este enfoque no tiene en cuenta los ingresos que producirá la propiedad ni el precio de propiedades comparables.
enfoque de ingresos
En el enfoque de ingresos, el valor está vinculado a los ingresos por alquiler a través de la tasa de capitalización de la propiedad. La ecuación para el valor de la propiedad es:
Valor actual = Ingreso operativo neto (NOI) / Tasa de capitalización
Por ejemplo, el valor actual de una propiedad de alquiler con un NOI anual de $700 000 y una tasa máxima del 8 % sería de $8,75 millones ($700 000 / 8 % = $8,75 millones).
La tasa de capitalización se extrapola de las ventas de mercado de propiedades comparables en el mismo vecindario. La tasa de capitalización se puede ajustar para tener en cuenta las características únicas de la propiedad, como inquilinos de alta calidad o una fachada menos atractiva. La tasa de capitalización final debe estar dentro de medio punto porcentual del promedio local para propiedades comparables.
ventajas:
Se adapta a la actividad de venta reciente de propiedades comparables y se puede ajustar por factores únicos.
El método que se usa con más frecuencia para valuar bienes raíces comerciales, ya que se puede usar para cualquier propiedad que produzca ingresos constantes y predecibles.
Desventajas:
No tiene en cuenta la vacante y la pérdida de cobro, lo que conduce a un NOI y un valor exagerados.
Tampoco tiene en cuenta las reparaciones extensas necesarias que reducirán el NOI futuro.
Enfoque de comparación de ventas
El enfoque de comparación de ventas para el valor de mercado estimado de propiedades comerciales , también llamado enfoque de mercado, se basa en los precios obtenidos de propiedades locales comparables vendidas recientemente, así como en los precios solicitados en propiedades actualmente cotizadas. El enfoque de comparación de ventas se utiliza a menudo para tasar propiedades residenciales, como viviendas unifamiliares y estructuras de unidades múltiples.
El enfoque consiste en clasificar las características de la propiedad, como la cantidad de baños y dormitorios, el tamaño del lote y los pies cuadrados, y luego encontrar ventas locales recientes o listados actuales de propiedades similares. Las ventas deben ser lo más recientes posible, especialmente cuando el mercado inmobiliario se encuentra en una fase dinámica.
Ventaja:
Se basa en datos recientes y relevantes para proporcionar una buena estimación del valor.
Desventajas:
Muchas propiedades tienen una o más características únicas que afectan la relevancia de propiedades comparables.
Las ventas comparables pueden ser demasiado antiguas para ser un indicador preciso del valor justo de mercado de la propiedad comercial y/o los listados actuales no reflejan correctamente los valores actuales.
No tiene en cuenta las pérdidas por desocupación y colección, ni las reparaciones inusuales y otros gastos.
Un profesional de bienes raíces capacitado debe ser capaz de acomodar las diferencias entre comparables para modificar con precisión el valor de la propiedad.
Enfoque del multiplicador de renta bruta
El enfoque GRM es similar en concepto al enfoque de ingresos. Se diferencia en que la tasa máxima utilizada se basa en la renta bruta en lugar del NOI, lo que significa que no tiene en cuenta los gastos, las reparaciones o la pérdida por desocupación y cobro. El GRM es un número mayor que 1, mientras que la tasa de capitalización del enfoque de ingresos es un porcentaje menor que 1.
El cálculo del valor para el enfoque GRM es:
Valor de la propiedad = Renta bruta anual x Multiplicador de renta bruta
Como ejemplo, para valuar una propiedad que tiene rentas brutas anuales de $90,000 y un GRM de 8, el valor de la propiedad sería ($90,000 * 8), o $720,000.
Para que esto produzca un valor exacto, necesita conocer el GRM de propiedades comparables. Este tipo de información a menudo está disponible a través de tasadores y agentes inmobiliarios comerciales locales.
ventajas:
Fácil de calcular.
Funciona bien si se puede asegurar una estimación precisa de GRM.
Desventajas:
Ausencia de gastos y pérdida de desocupación y cobro.
Puede ser difícil identificar propiedades comparables y sus GRM.
Como todos estos métodos de valoración, el enfoque GRM es más útil cuando se combina con otros métodos.
Otros enfoques
Los investigadores han expresado interés en utilizar el Modelo de fijación de precios de activos de capital (CAPM) para valorar bienes inmuebles. El método CAPM asigna una variable llamada «beta» que representa la relación entre los rendimientos ajustados al riesgo de un activo determinado y los de un mercado.
En el caso de los bienes inmuebles, el rendimiento de una propiedad de alquiler que genera ingresos se puede utilizar para estimar su valor eligiendo una beta que relacione la propiedad con, por ejemplo, el rendimiento de los fondos de inversión inmobiliarios que cotizan en bolsa. CAPM es fácil de usar y comprender, pero la falta de versiones beta precisas significa que este enfoque puede ser demasiado simplista porque no tiene en cuenta todos los riesgos que implica la inversión en bienes raíces. Por esa razón, CAPM es de importancia secundaria a la espera de más investigación.
Un método rápido y sucio que se utiliza para valorar un edificio de apartamentos es el valor por puerta. Por ejemplo, un edificio comparable con 10 departamentos con un precio de $2 millones tendría un valor por puerta de $200,000. Si desea valorar una propiedad comparable con 14 apartamentos, puede multiplicar 14 por $200 000, lo que da un valor de $2,8 millones. Esto solo tiene sentido si los apartamentos son más o menos equivalentes. No tiene en cuenta las diferencias en el tamaño y la calidad de los apartamentos, los costos de desocupación y recolección, o los costos inusuales de mantenimiento/reparación.
Preguntas frecuentes sobre el valor de la propiedad comercial
¿Cómo se determina el valor de mercado estimado de una propiedad comercial?
Existen varios métodos para determinar el valor de una propiedad comercial, incluido el enfoque de costos, el enfoque de ingresos, el enfoque de comparación de ventas y el modelo de fijación de precios de activos de capital. Muchos tasadores e inversores inmobiliarios utilizan dos o más enfoques al calcular el valor de una propiedad.
¿Qué valor se usa más comúnmente para la propiedad comercial?
El enfoque de ingresos es el método que se usa con más frecuencia para valuar bienes raíces comerciales, ya que puede usarse para cualquier propiedad que produzca ingresos constantes y predecibles.
¿Cómo se calcula el valor de la propiedad comercial en función de los ingresos por alquiler?
El enfoque de ingresos para la valoración vincula el valor de una propiedad con los ingresos por alquiler a través de la tasa de capitalización de la propiedad. La ecuación para el valor de la propiedad es:
Valor actual = Ingreso operativo neto (NOI) / Tasa de capitalización
La tasa máxima se determina en función de las ventas de propiedades comparables en el vecindario y se puede ajustar para tener en cuenta las características únicas de la propiedad.