Muchas empresas operan en espacios comerciales, ya sean escaparates, fábricas u oficinas. Si está lanzando un nuevo negocio o expandiendo uno existente, tendrá que decidir si alquilar o comprar bienes raíces comerciales.
Cuando compra una propiedad, puede pagarla en efectivo por adelantado o financiarla con un préstamo. Con un contrato de arrendamiento, alquila la propiedad por un plazo determinado, momento en el cual debe renegociar si desea continuar usándola. Varios factores intervienen en la elección de la estrategia adecuada para su negocio, incluidos los flujos de salida de efectivo, los costos recurrentes, las implicaciones fiscales, el valor de la propiedad, el capital comercial y más.
- Pros y contras de comprar bienes raíces comerciales
- Pros y contras de arrendar bienes raíces comerciales
- ¿Cuándo debe comprar o arrendar una propiedad comercial?
Pros y contras de comprar bienes raíces comerciales
Los bienes inmuebles comerciales mantienen su valor a lo largo del tiempo siempre que se mantengan adecuadamente; es un activo a largo plazo. Aquí hay algunas ventajas y desventajas de comprar una propiedad comercial.
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Ventajas de comprar una propiedad comercial
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Contras de comprar una propiedad comercial
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|---|---|
| La equidad en la propiedad se acumula con el tiempo | Se requiere pago inicial |
| El valor de los activos se aprecia con el tiempo | Dificultad para calificar para financiamiento |
| Potencial de ingresos por alquiler | Sanciones por pago anticipado de préstamos |
| Exenciones fiscales por intereses, depreciación y gastos no hipotecarios | Se requiere seguro de responsabilidad civil |
| control de la propiedad | Potencial de pérdida de liquidez o capital |
Ventajas de comprar
Equidad de construcción: si paga todo en efectivo, es dueño del 100% de la propiedad de inmediato. Si solicita un préstamo, su pago inicial y los pagos mensuales generan valor en la propiedad. Si refinancia o vende la propiedad, su capital es la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad y el saldo restante del préstamo, y ayuda a construir el valor general de su negocio.
Apreciación de activos: ser propietario de bienes raíces comerciales le permite beneficiarse de la apreciación del capital: el aumento en el valor de su propiedad con el tiempo. La tasa de apreciación varía con la tasa de inflación, las condiciones locales de oferta y demanda, las tasas de interés y otros factores.
Ingresos por alquiler: por lo general, una empresa que compra una propiedad comercial ocupa al menos el 51% de la misma. Esto se debe a que los prestamistas clasifican los bienes inmuebles como una propiedad de inversión cuando la participación en la propiedad es del 50 % o menos, un factor que dificulta la calificación para el préstamo. Si le sobra espacio, es posible que desee alquilarlo a los inquilinos y crear un flujo de ingresos secundario. Por ejemplo, si compra un edificio pequeño, puede alquilar la planta baja a un minorista, restaurante, agencia de viajes u otro negocio.
Exenciones de impuestos: puede deducir intereses y depreciación en su propiedad comercial como una exención de impuestos.
Control: cuando posee una propiedad, tiene control sobre ella (dentro de los límites de las restricciones de zonificación), lo que significa que no tiene que negociar con un propietario si desea reconfigurar el espacio. También hará pagos hipotecarios mensuales fijos, en lugar de un pago de alquiler que se puede cambiar cada vez que vence el contrato de arrendamiento.
Contras de comprar
Gastos iniciales: por lo general, tendría que hacer un pago inicial del 10 % al 40 % del valor de la propiedad, y también tendrá que pagar los costos de cierre y las tarifas de originación y tasación. Por ejemplo, en una propiedad de $ 1 millón, puede esperar pagar entre $ 100,000 y $ 400,000 de su bolsillo por el pago inicial y otras tarifas.
Dificultad para calificar para financiamiento: Es posible que tenga problemas para calificar para un préstamo de bienes raíces comerciales con una tasa de interés razonable si usted o su empresa no pueden obtener la aprobación para financiamiento bancario. Mientras que los mejores préstamos inmobiliarios comerciales pueden tener tasas de interés por debajo del 4%, los préstamos hechos por prestamistas de dinero fuerte pueden tener tasas del 10% o más. En este caso, puede ser más rentable arrendar.
Sanciones por pago anticipado: muchos préstamos inmobiliarios comerciales vienen con tarifas de pago anticipado elevadas u otras sanciones específicas de bienes raíces comerciales, en forma de mantenimiento de rendimiento o anulación, si paga por adelantado el saldo del préstamo.
Responsabilidades: usted es responsable si alguien resulta herido en su propiedad, lo que significa que tendrá que pagar una póliza de seguro de responsabilidad civil para protegerse de las demandas. Si alquila parte de la propiedad, está sujeto a la responsabilidad del administrador de la propiedad, lo que requerirá un seguro adicional y mantenimiento de la propiedad. Además, muchos préstamos pueden requerir una garantía personal, lo que lo hace personalmente responsable de pagar el préstamo si su empresa no puede hacerlo.
Pérdida de liquidez o de capital: Siempre existe la posibilidad de que el valor de su propiedad disminuya y usted podría tener una pérdida de capital si decide vender, lo cual es un inconveniente. Además, también puede tener problemas de liquidez ya que su dinero estaría inmovilizado en la propiedad. Para recuperar su dinero, tendría que vender o hacer un refinanciamiento de retiro de efectivo parcial. Además, el dinero inmovilizado en la propiedad podría haberse utilizado para otras oportunidades si hubiera arrendado en su lugar.
Pros y contras de arrendar bienes raíces comerciales
Los arrendamientos comerciales suelen durar entre cinco y diez años. Puede usar la propiedad durante el arrendamiento, sujeto a las restricciones incluidas en el contrato de arrendamiento.
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Ventajas de alquilar una propiedad comercial
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Contras de alquilar una propiedad comercial
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|---|---|
| Acceso a más liquidez | Sin equidad o beneficios de la apreciación |
| Costo mensual fijo | No se pueden cobrar ingresos pasivos |
| Exenciones fiscales para gastos de propiedad | Altos gastos de alquiler |
| Flexibilidad para dejar la propiedad | Sin control del espacio |
Ventajas del arrendamiento
Más liquidez: inmoviliza significativamente menos de su efectivo porque no necesita hacer un pago inicial para mudarse al espacio. Sin embargo, debe esperar pagar los honorarios por adelantado de un abogado, corredor, inspección preliminar y depósito de seguridad.
Costo mensual fijo: cuando arrienda, generalmente no tendrá que pagar ningún mantenimiento, reparación o mantenimiento significativo de la propiedad, aunque es posible que deba pagar reparaciones menores. En su lugar, sabrá exactamente lo que debe pagar cada mes sin preocuparse por costos de reparación costosos e imprevistos.
Exenciones fiscales: puede deducir estos costos a medida que incurra: pagos de arrendamiento, seguro de propiedad, impuestos sobre la propiedad (según el tipo de arrendamiento), servicios públicos y mantenimiento. Puede deducir el pago total de su arrendamiento, en contraste con la deducción de interés de una hipoteca solamente.
Más flexibilidad: calificar para un contrato de arrendamiento a menudo es más fácil que calificar para un préstamo de bienes raíces comerciales , por lo que tiene más opciones cuando se trata de elegir un espacio. También puede mudarse cuando termine el contrato de arrendamiento sin tener que vender la propiedad. Es posible que pueda darse el lujo de alquilar una propiedad que es demasiado costosa para comprar, lo que puede ayudarlo a ingresar a una ubicación privilegiada o estratégica.
Contras del arrendamiento
Sin capital ni apreciación: no acumula ningún capital cuando arrienda, aunque algunos contratos tienen una característica de propiedad comercial de arrendamiento con opción a compra que le permite aplicar una parte del alquiler que ya ha pagado para la compra de la propiedad. . Sin equidad, no se beneficia de la revalorización del capital.
Sin ingresos pasivos: usted no es el propietario y, por lo tanto, no puede cobrar el alquiler de otros, perdiendo ingresos secundarios que podría obtener al poseer una propiedad.
El alquiler es caro: sus pagos mensuales de alquiler generalmente excederán los pagos de la hipoteca de la misma propiedad. El típico contrato de arrendamiento de triple red hace que los inquilinos sean responsables del seguro minorista mensual, los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos y los costos de mantenimiento. Cuando se suma al pago del arrendamiento, sus costos son mayores, aunque los costos después de impuestos dependen de la situación.
Sin control: el contrato de arrendamiento puede tener restricciones e incluso cláusulas de terminación anticipada que limitan la capacidad del inquilino para controlar el espacio de alquiler. No tiene control sobre los aumentos de alquiler cuando vence el contrato de arrendamiento, y si cierra el negocio, debe continuar pagando el alquiler o enfrentar sanciones.
¿Cuándo debe comprar o arrendar una propiedad comercial?
Por lo general, tiene más sentido comprar si tiene suficiente efectivo para el pago inicial y los pagos de la hipoteca de seis meses sin que su negocio sufra una crisis de efectivo. Comprar puede ser una buena opción si usted:
Quiere alquilar parte del espacio para generar un flujo de ingresos secundario
Plan para generar equidad en la propiedad
Quiere reorganizar el espacio como mejor le parezca
Por otro lado, el arrendamiento podría ser la respuesta correcta si desea:
La flexibilidad de mudarse al final del contrato de arrendamiento
Para evitar inmovilizar su dinero en el pago inicial
Más deducciones fiscales sobre los costes de arrendamiento
Libertad de la responsabilidad de mantener la propiedad, dependiendo de su contrato de arrendamiento
Para operar en un espacio demasiado caro para comprar
Si está interesado en comprar bienes raíces comerciales, debe considerar un préstamo garantizado por la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) como primera opción. La SBA ofrece dos programas de préstamos que se pueden usar para bienes raíces comerciales: préstamos 7(a) y préstamos 504. Mientras que los préstamos 7(a) son préstamos de propósito general, los préstamos 504 están diseñados específicamente para la compra o refinanciamiento de propiedades comerciales.