Zonas de inundación y cómo afectan el seguro

No sorprende que algunas casas tengan un mayor riesgo de inundación que otras: las propiedades que están más cerca del océano u otra masa de agua tienen más probabilidades de sufrir daños durante una tormenta. Para cuantificar este riesgo, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) clasifica las comunidades que tienen un mayor riesgo de inundación en una de varias zonas de inundación .

Si su hogar se encuentra en una zona de alto riesgo de inundaciones, es posible que deba comprar una póliza de seguro contra inundaciones para calificar para algunos tipos de hipotecas; hacerlo también lo protegerá de pérdidas financieras.

  • Cómo saber la zona de inundación de tu casa
  • ¿Qué significan las zonas inundables en términos de riesgo?
  • Cómo las zonas de inundación afectan los costos del seguro del hogar
  • Clasificación de riesgo 2.0 y cambios en el mapa de inundaciones

Cómo saber la zona de inundación de tu casa

FEMA mantiene un Mapa de Tasas de Seguro contra Inundaciones (FIRM), que puede usar para buscar la zona de inundación de su propiedad. Para buscar en el mapa una dirección específica, visite la página de búsqueda de mapas de inundación de FEMA . En la página de inicio, ingrese la dirección de su propiedad en la parte superior de la página.

Tenga paciencia con este mapa y sitio web, ya que a veces puede tardar un poco en cargarse. Una vez que haya terminado de cargarse y pueda ver su dirección en el mapa, su zona de inundación se mostrará muy cerca.

¿Qué significan las zonas inundables en términos de riesgo?

Las zonas de inundación indican la probabilidad de que ocurra una inundación en un área en particular. Incluso en las comunidades más propensas a inundaciones, la probabilidad de inundaciones en un año determinado es baja, generalmente entre 0,2% y 1,0%. Sin embargo, un riesgo anual del 1 % se traduce en una probabilidad del 26 % de sufrir una inundación al menos una vez durante los 30 años de vigencia de una hipoteca.

Zona de inundacion
Riesgo de inundación
Fuente de inundación
¿Seguro contra inundaciones disponible/requerido?
B y X (sombreados) Moderado. 0,2% – 1% de probabilidad en un año determinado. Riesgos menores indefinidos. Disponible, no requerido.
C y X (sin sombrear) Moderado. < 0.2% de probabilidad en cualquier año dado Riesgos menores indefinidos. Disponible, no requerido.
A, AE, AR, A1-30, A99 1% de probabilidad anual de inundación y 26% de probabilidad durante la vida útil de una hipoteca a 30 años. Indefinido. Disponible y requerido.
Ah 1% de probabilidad anual de inundación y 26% de probabilidad durante la vida de una hipoteca de 30 años. Estanques y otras fuentes de inundaciones poco profundas. Disponible y requerido.
OA 1% de probabilidad anual de inundación y 26% de probabilidad durante la vida útil de una hipoteca a 30 años. Ríos o arroyos. Disponible y requerido.
V, VE, V1-V30 1% o más de probabilidad anual de inundación y 26% de probabilidad durante la vida útil de una hipoteca de 30 años. Zonas costeras, asociadas a olas de tormenta y otros peligros. Disponible y requerido.

Tenga en cuenta que estos porcentajes reflejan las probabilidades de inundación de su área en su conjunto, no de su hogar individual. Su exposición personal al riesgo de inundación depende de la gravedad de la inundación, la ubicación de su hogar en la zona y el nivel de protección contra inundaciones que haya agregado a su hogar.

El seguro contra inundaciones del NFIP está disponible para todos los residentes que viven en las zonas de inundación mencionadas anteriormente. También puede comprar una póliza de una aseguradora privada, pero es posible que las aseguradoras privadas no ofrezcan cobertura a los propietarios de viviendas en las áreas de mayor riesgo. El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), una división de FEMA, venderá una póliza a cualquier propietario que viva en una de las zonas de inundación, independientemente del riesgo.


Sin embargo, debe comprar una póliza si tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal sobre una casa en cualquier zona más peligrosa que B, C o X. La póliza puede provenir del NFIP o de una aseguradora privada que cumpla con los estándares federales.

Cómo las zonas de inundación afectan los costos del seguro del hogar

El tipo de zona de inundación en la que vive tiene un gran efecto en el precio de su seguro contra inundaciones. En los casos más extremos, una vivienda en zona V puede costar el 100% o incluso el 200% de lo que cuesta asegurar una vivienda en zona B, C o X. Si una propiedad cubre dos o más zonas de inundación, la aseguradora calificará las primas según la zona más peligrosa.

Zona
Cobertura de edificio (tarifa por $100)
Cobertura de contenido (tarifa por $100
A99, B, C, X $1.12 $1.73
AO, AH $0.30 $0.38
AE, A1-A30 (+1 por encima de BFE) $0.80 $0.41
AE, A1-A30 (0 por encima de BFE ) $1.79 $0.77
AE, A1-A30 (-1 por debajo de BFE) $4.40 $1.8
VE, V1-V30 (+1 por encima de BFE ) $2.68 $1.95
VE, V1-V30 (0 por encima de BFE) $3.29 $2.55
VE, V1-V30 (-1 por debajo de BFE) $4.04 $3.29

Elevación de inundación base.

Otro factor que afecta los costos del seguro contra inundaciones es su elevación base de inundación (BFE). El BFE es la elevación a la que el NFIP estima que existe un 1 % de probabilidad de que las aguas de la inundación alcancen o superen cualquier año. Descubrimos que las tarifas para una propiedad en la misma zona de inundación pero con un BFE diferente pueden diferir en casi $600 al año .

Zona
Premio anual
A99, B, C, X $4,530
AO, AH $1,130
AE, A1-A30 (+1 por encima de BFE ) $2,410
AE, A1-A30 (0 por encima de BFE) $5,245
AE, A1-A30 (-1 por debajo de BFE ) $12,800
VE, V1-V30 (+1 por encima de BFE) $8,650
VE, V1-V30 (0 por encima de BFE*) $10,775
VE, V1-V30 (-1 por debajo de BFE) $ 13,390

Un certificado de elevación presenta el BFE de su propiedad y otra información que determina su riesgo. Sin un certificado de elevación, su agente de seguros no podrá evaluar adecuadamente el riesgo y le cobrará tarifas más caras para compensar.

Por ejemplo, si tiene un certificado de elevación, y su propiedad de la Zona AO o AH se construyó después de que entró en vigencia el primer mapa de inundación de su comunidad (generalmente en 1974), las tarifas son de $0.30 por cada $100 de cobertura de construcción y $0.38 por cada $100 de cobertura de contenidos.

Sin un certificado de elevación, las tarifas para estas mismas propiedades son de $1.71 para cobertura de construcción y $0.84 para cobertura de contenido, un aumento de 470% y 121% , respectivamente.

Clasificación de riesgo 2.0 y cambios en el mapa de inundaciones

FEMA trabaja para mejorar los mapas de inundación cada año, y los propietarios y las comunidades pueden pedirle a la agencia que cambie sus designaciones de zona de inundación. La ciudad de Nueva York, por ejemplo, solicitó con éxito a FEMA que revisara los mapas de inundación después de un análisis de un tercero en 2016, lo que ahorró a muchos propietarios de la ciudad aumentos costosos en las tasas de seguro contra inundaciones.

Sin embargo, dado que más de 20,000 comunidades usan estos mapas para determinar el riesgo de inundación y que FEMA opera con importantes limitaciones presupuestarias, este proceso de revisión es lento. Una revisión del mapa físico (PMR), uno de los métodos de FEMA para actualizar los mapas de inundaciones, puede demorar hasta un año y medio.

A partir de octubre de 2021, FEMA y NFIP planean implementar una nueva metodología** llamada Risk Rating 2.0 . Este nuevo método establecerá las tarifas del seguro contra inundaciones en función del riesgo de una propiedad individual en lugar de determinar el riesgo por la ubicación de la propiedad en un mapa de inundación. Este sistema está destinado a abordar la creciente demanda de un sistema resiliente capaz de enfrentar los desafíos del cambio climático.

La metodología del mapa de inundaciones representa un importante paso adelante para la industria de seguros contra inundaciones, ya que se ha mantenido esencialmente igual desde su desarrollo original en la década de 1970, incluso a medida que avanzaba la tecnología y crecía la conciencia sobre el cambio climático. Risk Rating 2.0 aprovechará la nueva tecnología, impulsada por conjuntos de datos de FEMA, otras agencias federales y terceros contribuyentes, para brindar a los propietarios tasas que reflejen con mayor precisión su riesgo.

FEMA continúa trabajando en sus tablas actuariales y aún no puede ofrecer a los asegurados una estimación de cómo este nuevo método afectará las tarifas. Las tarifas descritas anteriormente están sujetas a cambios a medida que la agencia cambia a la Calificación de riesgo 2.0.

Metodología

Para calcular las primas del seguro contra inundaciones, ValuePenguin utilizó las tarifas «básicas» (a diferencia de las tarifas «adicionales») de las tablas publicadas por FEMA . Está previsto que estas tarifas entren en vigor el 1 de abril de 2021 o el 1 de enero de 2022; la fecha de implementación varía según la zona de inundación.

Nuestra propiedad de muestra fue una casa unifamiliar construida en el año 2000 con más de un piso y sin sótano ni cerramiento. Requiere $250,000 de cobertura de construcción y $100,000 de cobertura de contenido, la cantidad máxima disponible del NFIP. Las tarifas que se muestran para las Zonas VE y V1-V30 son para un edificio elevado libre de obstrucciones y tienen una relación de costo de reposición de 0.75 o más.

No tomamos en cuenta otros elementos que podrían aumentar o reducir las tarifas, como un descuento por un deducible o un Sistema de Calificación de la Comunidad, un recargo de prueba o una evaluación del Fondo de la Reserva Federal o una Tarifa de Política Federal.