¿Se pueden transferir los costos de cierre a una hipoteca?

Los costos de cierre pueden ser costosos, y transferir esos costos a su hipoteca puede parecer una alternativa atractiva para pagarlos de su bolsillo. Sin embargo, esta no es una solución universal. El tipo de préstamo, la relación préstamo-valor (LTV) y la relación deuda-ingreso (DTI) juegan un papel importante para determinar si puede transferir sus costos de cierre a una hipoteca.

  • ¿Puede transferir los costos de cierre a una nueva hipoteca?
  • ¿Debe incluir los costos de cierre en el saldo de su hipoteca?
  • Costos de cierre continuos en préstamos FHA y VA

¿Puede transferir los costos de cierre a una nueva hipoteca?

Si su hipoteca es para una nueva compra, es posible que no siempre sea posible trasladar directamente los costos de cierre a la hipoteca. Sin embargo, hay otras formas de ahorrar en sus gastos iniciales. Puede reducir su pago inicial para disminuir sus gastos de bolsillo al momento del cierre. Sin embargo, tenga en cuenta que un pago inicial reducido aumenta la relación LTV. Si su LTV supera el 80%, normalmente deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI).

También podría tratar de negociar una «concesión del vendedor», en la que el vendedor de una propiedad pagará ciertas tarifas en nombre del comprador. Lo que ahorre en las tarifas del préstamo de esta manera puede destinarse a su pago inicial , lo que reduce el gasto inicial general de la hipoteca. Sin embargo, los vendedores no harán tales concesiones a menos que estén dispuestos a aceptar una ganancia neta más baja a cambio de una mejor oportunidad de cerrar la venta.

Se permite transferir los costos de cierre a un refinanciamiento, siempre y cuando los costos adicionales no hagan que el préstamo total supere los umbrales de LTV y DTI del prestamista. Además, el aumento del monto del préstamo no puede exceder la relación máxima de préstamo a valor que su prestamista está dispuesto a extender. Por ejemplo, si su casa vale $100,000 y el LTV máximo es del 80%, su prestamista le prestará solo $80,000. Ese número no se extenderá para acomodar los costos de cierre.

¿Debe incluir los costos de cierre en el saldo de su hipoteca?

Al decidir si debe incluir los costos de cierre en su hipoteca, es importante comprender las consecuencias financieras de tal decisión. Transferir los costos de cierre a su hipoteca significa que está pagando intereses sobre los costos de cierre durante la vigencia del préstamo. Por ejemplo, digamos que sus costos de cierre son de $10,000 y su hipoteca tiene una tasa de interés del 4 % durante un plazo de 30 años. El pago mensual de su hipoteca aumentaría en casi $48 por mes y pagaría $17,187 durante el plazo.

Alternativamente, su prestamista puede darle la opción de aumentar la tasa de interés de su hipoteca a cambio de un crédito que reduce sus costos de cierre. Conocido como precio premium, el prestamista le acreditará un porcentaje del monto de su préstamo para reducir sus gastos de bolsillo al momento del cierre. Digamos que tiene una hipoteca de $300,000 y califica para una tasa de 3.875%. A cambio de un aumento en su tasa de 0.125%, el prestamista puede darle un crédito de 1% o $3,000. El aumento costará un poco más de $21 por mes y $7,753 durante la vigencia del préstamo.

El aumento del saldo de la hipoteca utilizado para cubrir los costos de cierre aumenta el LTV, lo que reduce el margen entre el monto de su préstamo y el valor de su casa. Si desea obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria más adelante, habrá menos capital para utilizar. Un LTV más alto también significa que su beneficio neto será proporcionalmente menor cuando venda su casa.

Conocer sus metas financieras actuales y futuras le ayudará a determinar si incluir los costos de cierre en su hipoteca es la decisión correcta. El dinero extra en su bolsillo hoy podría satisfacer una necesidad inmediata para pagar reparaciones o pagar otras deudas. En tales casos, trasladar los costos de cierre a su hipoteca puede ser la decisión correcta. Si el dinero no se necesita fácilmente, puede ser mejor evitar pagar los costos mensuales más altos y pagar los costos de cierre por adelantado.

Costos de cierre continuos en préstamos FHA y VA

Los préstamos FHA y VA tienen algunas características y tarifas únicas que requieren una consideración adicional al decidir si desea incluir los costos de cierre en el préstamo. Debe discutir todas las características del programa de préstamos con su prestamista para asegurarse de que comprende completamente sus obligaciones como prestatario.

Los préstamos de la FHA requieren que el prestatario pague una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP). La UFMIP es generalmente el 1,75 % del monto de su préstamo y puede incorporarse al monto del préstamo. Hay una advertencia: los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo del 3.5 %, sin contar los costos de cierre. Esto significa que si pide un préstamo de $100,000, debe pagar al menos $3,500 para el pago inicial además de los costos de cierre.

Los préstamos VA requieren que el prestatario pague una tarifa de financiación VA, que puede financiarse. Esta tarifa va directamente al Departamento de Asuntos de Veteranos para ayudar a cubrir pérdidas y mantener viable el programa de garantía de préstamo para futuras generaciones de militares compradores de vivienda. El monto de la tarifa de financiamiento del VA dependerá de su tipo de servicio y de si es la primera vez que obtiene un préstamo del VA.

Por ejemplo, la tarifa de financiación es del 2,15 % del monto del préstamo para los miembros regulares del servicio que solicitan su primer préstamo VA y deciden no hacer un pago inicial. Hay ciertos escenarios en los que un prestatario está exento de pagar la tarifa de financiación de VA, incluidos los veteranos que reciben compensación de VA por discapacidades relacionadas con el servicio y los cónyuges sobrevivientes de veteranos que fallecieron en el servicio o por discapacidades relacionadas con el servicio.