Desde 1971, las tasas hipotecarias históricas para préstamos fijos a 30 años han alcanzado máximos y mínimos históricos debido a varios factores. Con los datos de la Encuesta del mercado hipotecario primario (PMMS, por sus siglas en inglés) de Freddie Mac, profundizaremos en lo que impulsó los movimientos históricos de las tasas hipotecarias a lo largo del tiempo y cómo afectan la compra o el refinanciamiento de una vivienda.
- Tasas hipotecarias históricas: 1971 a 2020
- Tasas fijas a 30 años vs tasas fijas a 15 años
- Hipotecas de tasa fija vs tasa ajustable
- Cómo las tasas hipotecarias históricas afectan la compra de vivienda
- Cómo afectan las tasas hipotecarias históricas a la refinanciación
Tasas hipotecarias históricas: 1971 a 2020
En 1971, el mismo año en que Freddie Mac comenzó a encuestar a los prestamistas, las hipotecas de tasa fija a 30 años oscilaban entre el 7,29 % y el 7,73 %. La tasa anual promedio de inflación comenzó a aumentar en 1974 y continuó hasta 1981 a una tasa de 9,5%. Como resultado, los prestamistas aumentaron las tasas para mantenerse al día con la inflación desenfrenada, lo que generó volatilidad en las tasas hipotecarias para los prestatarios.
La Reserva Federal combatió la inflación aumentando la tasa de los fondos federales, una tasa de referencia a un día que los bancos se cobran entre sí. Los aumentos continuos en la tasa de fondos federales llevaron las tasas hipotecarias fijas a 30 años a un máximo histórico de 18,63 % en 1981. Eventualmente, la estrategia de la Reserva Federal valió la pena y la inflación volvió a los niveles históricos normales en octubre de 1982. Las tasas hipotecarias se mantuvieron. en cifras de un solo dígito durante gran parte de las próximas dos décadas.
La tendencia de las tasas hipotecarias siguió disminuyendo hasta que las tasas cayeron al 3,31 % en noviembre de 2012, el nivel más bajo en la historia de las tasas hipotecarias. Para ponerlo en perspectiva, el pago mensual de un préstamo de $100 000 a la tasa máxima histórica de 18,63 % en 1981 fue de $1558,58, en comparación con $438,51 a la tasa mínima histórica de 3,31 % en 2012.
Este año, se espera que las tasas de interés se mantengan alrededor del 3,8%, según Freddie Mac. Esta es una buena noticia para los consumidores, ya que los precios de las viviendas siguen aumentando.
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Año
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La tasa más baja
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Tasa más alta
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Tasa promedio
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|---|---|---|---|
| 2019 | 3,63% | 5,34% | 4,25% |
| 2018 | 3,95% | 4,94% | 4,54% |
| 2017 | 3,78% | 4,30% | 3,99% |
| 2016 | 3,41% | 4,32% | 3,65% |
| 2015 | 3,59% | 4,09% | 3,85% |
| 2014 | 3,80% | 4,53% | 4,17% |
| 2013 | 3,34% | 4,58% | 3,98% |
| 2012 | 3,31% | 4,08% | 3,66% |
| 2011 | 3,91% | 5,05% | 4,45% |
| 2010 | 4,17% | 5,21% | 4,69% |
| 2009 | 4,71% | 5,59% | 5,04% |
| 2008 | 5,10% | 6,63% | 6,03% |
Comparación de tasas fijas a 30 años versus tasas fijas a 15 años
Al observar las tasas de interés a lo largo del tiempo, las tasas hipotecarias fijas a 30 años siempre han tenido una tendencia ligeramente superior a las tasas de interés a 15 años. Esto se debe a que el prestamista asume un riesgo adicional de que usted pueda incumplir durante un período de tiempo más largo. Al comparar un gráfico de tasas hipotecarias a 30 años con un gráfico de tasas hipotecarias a 15 años, verá que las tasas se mantienen cerca de mínimos históricos.
Los compradores de viviendas a menudo eligen una hipoteca fija a 30 años por la estabilidad de un pago mensual fijo y bajo. La tasa más alta y el plazo de préstamo más largo dan como resultado cargos de interés de por vida más altos.
Sin embargo, las tasas hipotecarias fijas a quince años suelen ser más bajas. Eso significa que paga menos intereses durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, el cronograma de pago más corto aumenta los pagos de capital e intereses.
Los prestamistas ofrecen más que plazos de 30 y 15 años. Puede encontrar plazos de 10 a 40 años con algunos prestamistas.
A continuación se muestra un ejemplo de la diferencia de costo entre una hipoteca fija de 15 y 30 años a las tasas hipotecarias actuales.
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Duración del plazo
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Monto del préstamo
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Tasa de interés
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Mensualidad
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Interés total
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Pago Ahorro
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Ahorro de intereses
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 años | $250,000 | 3.04% | ˟˟$1,731.27 | $61,628.17 | $0 | $97,552.65 |
| 30 años | $250,000 | 3,6% | ˟˟$1,136.61 | $159,180.82 | $594.66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS informó tasas de interés al 23 de enero de 2020
˟˟Principal e interés solamente. No incluye seguro hipotecario, impuestos sobre la propiedad, Seguro de hogar de vivienda ni tarifas de HOA.
Préstamos a tasa fija versus hipotecas a tasa ajustable
Históricamente, las tasas promedio de las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) a cinco años han ofrecido tasas iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija a 30 años. Si compara las tasas hipotecarias desde 2005, las tasas ARM a 5 años tienen una tendencia más baja que las tasas fijas a 30 años. Las tasas de interés para las ARM son 0,37 puntos porcentuales más bajas que las hipotecas de tasa fija hasta 2019.
Con períodos de tasas de interés iniciales más bajos disponibles de tres a 10 años, los ARM podrían ofrecer ahorros a corto plazo para los compradores de vivienda. Sin embargo, si las tasas fijas son más bajas, tiene sentido considerar refinanciar su ARM a un préstamo fijo antes de que se reinicie el ARM.
Los ahorros ofrecidos con un ARM son temporales. Una vez que vence el período inicial de tasa baja, la tasa se ajustará según el índice y el margen que acordó, y no puede superar un cierto nivel, llamado tope.
El índice es la parte móvil de su ARM y está vinculado a una tasa de referencia. El margen es la parte fija y se agrega al índice para determinar su tasa después de que pasa el período de tasa inicial.
Por ejemplo, un préstamo ARM 5/1 con topes 2/2/6 significa:
El primer ajuste no puede exceder el 2% sobre la tasa inicial.
El segundo ajuste no puede exceder el 2% anual para ajustes posteriores.
El aumento máximo de la tasa es del 6% por encima de la tasa inicial durante la vigencia del préstamo.
Cómo las tasas hipotecarias históricas afectan la compra de vivienda
Cuando las tasas hipotecarias son más bajas, comprar una casa es más asequible. Un pago más bajo también puede ayudarlo a calificar para una casa más cara. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) recomienda mantener su deuda total, incluida su hipoteca, en el 43% de lo que gana antes de impuestos (conocido como su relación deuda-ingreso o DTI).
Cuando las tasas son más altas, un ARM puede brindarle un alivio de pago temporal si planea vender o refinanciar antes de que se restablezca el préstamo. Pregúntele a su prestamista sobre las opciones de ARM convertibles que le permiten convertir su préstamo en una hipoteca de tasa fija sin tener que refinanciar antes de que expire el período de tasa fija.
Cómo afectan las tasas hipotecarias históricas a la refinanciación
Cuando bajan las tasas de interés de las hipotecas, la refinanciación se vuelve más atractiva para los propietarios de viviendas. Un refinanciamiento reemplaza su préstamo actual con un nuevo préstamo, generalmente a una tasa más baja. Los ahorros mensuales adicionales podrían darle margen de maniobra en su presupuesto para pagar otras deudas o aumentar sus ahorros.
Si el capital de su casa ha aumentado, puede aprovecharlo con un refinanciamiento con retiro de efectivo y hacer mejoras en el hogar. Con este tipo de refinanciamiento, obtendrá un préstamo por más de lo que debe. Puede usar el extra como efectivo para hacer mejoras en el hogar o pagar otras deudas. Las tasas más bajas pueden ayudar a minimizar el pago mensual más grande.
Cuando las tasas suben, hay menos beneficio financiero para la refinanciación. Otra advertencia para la refinanciación, en general, es asegurarse de permanecer en su casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre. Para hacer esto, divida los costos totales del préstamo por sus ahorros mensuales. El resultado le indica cuántos meses se necesitan para recuperar los costos de refinanciamiento, lo que se denomina punto de equilibrio. Cuanto más rápido llegue a su punto de equilibrio, por lo general, más rentable se vuelve el refinanciamiento.