Una segunda casa es una propiedad de una unidad en la que tiene la intención de vivir al menos una parte del año o visitar con regularidad. Las propiedades de inversión generalmente se compran para generar ingresos por alquiler y están ocupadas por inquilinos durante la mayor parte del año. Existen diferencias significativas en los costos y los requisitos de calificación del préstamo entre una segunda casa y una propiedad de inversión que debe comprender antes de comprar otra casa.
¿Qué es una segunda casa?
Una segunda casa es una propiedad que compra además de su casa actual para vivir parte del año. Los prestamistas pueden exigir prueba de que la propiedad está a por lo menos 50 millas de su residencia actual para que se considere una segunda casa. Ejemplos de segundas residencias incluyen:
- casas de vacaciones
Pied-à-terres
Residencias utilizadas para el trabajo
Los prestamistas consideran una propiedad como un segundo hogar si es una propiedad de una unidad que no está sujeta a un requisito de tiempo compartido. El IRS define una segunda casa como una propiedad en la que vive por más de 14 días al año o el 10% del total de días que la alquila a otros.
¿Qué es una propiedad de inversión?
Una propiedad de inversión es una residencia comprada para obtener ingresos por alquiler o cambiar y vender para obtener una ganancia. A diferencia de las segundas viviendas, una propiedad de inversión puede tener más de una unidad: las propiedades de inversión de dos a cuatro unidades le permiten obtener ingresos de varios inquilinos. Una propiedad de inversión también puede ser una propiedad comercial.
La creación de una cartera de propiedades de inversión le permite generar capital en bienes raíces utilizando el alquiler recaudado de los inquilinos. Esta puede ser una gran estrategia de riqueza a largo plazo.
En qué se diferencian las hipotecas para la segunda vivienda y las propiedades de inversión
Por lo general, es más barato y más fácil obtener la aprobación de una hipoteca para una segunda vivienda que un préstamo de propiedad de inversión. Los requisitos de préstamo para ambos tipos de propiedades son más estrictos que para las residencias principales.
Las tasas hipotecarias
La «ocupación» puede tener un gran impacto en la tasa hipotecaria que le ofrecen. Hay tres tipos de ocupaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios: principal, segunda vivienda e inversión. Los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas por las segundas viviendas y las propiedades de inversión, debido al riesgo de que los prestatarios abandonen este tipo de propiedades.
Los propietarios de viviendas darán prioridad a sus viviendas principales si se presentan tiempos financieros difíciles, y los prestamistas pueden aumentar su tasa de interés entre 0,50 y 0,875 puntos porcentuales más que una residencia principal. Si está haciendo un pago inicial bajo con un puntaje de crédito bajo, la diferencia de tasa podría ser aún mayor.
Bajo pago
Los prestamistas requieren un pago inicial más alto para las propiedades de inversión que para las segundas viviendas para compensar el riesgo adicional de incumplimiento. El pago inicial mínimo típico de una segunda casa es del 10%.
Los prestamistas pueden exigir un pago inicial del 15% al 20% para la compra de una propiedad de inversión para una vivienda unifamiliar. Si está comprando una casa de inversión multifamiliar de dos a cuatro unidades, deberá ahorrar hasta un 25% para el pago inicial.
Los compradores de vivienda que estén dispuestos a vivir en una unidad de una vivienda multifamiliar durante al menos 12 meses pueden calificar para un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) con un pago inicial de tan solo el 3,5 %. Una ventaja adicional: los ingresos de las unidades alquiladas pueden usarse para calificar. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. garantiza préstamos sin pago inicial para prestatarios militares elegibles para comprar propiedades con hasta siete unidades, siempre que los prestatarios vivan en una de las unidades.
requisitos de calificación
Los prestamistas generalmente establecen un estándar más alto para calificar para una segunda casa o hipoteca de propiedad de inversión que una residencia principal. Muchos prestamistas requieren un puntaje de crédito mínimo de 720 para la compra de una segunda casa y de 700 para una propiedad de inversión si está haciendo el pago inicial más bajo permitido. Incluso pueden exigirle que tenga suficiente efectivo para cubrir los pagos de la casa que está comprando hasta por seis meses.
Deberá demostrar que tiene suficientes ingresos para pagar dos cuotas de vivienda por una segunda vivienda o una propiedad de inversión. En la mayoría de los casos, los ingresos por alquiler de una propiedad de inversión no se pueden usar para calificar a menos que sus declaraciones de impuestos demuestren que tiene experiencia en administración de propiedades.
Los ingresos por alquiler
Es posible que pueda sumar hasta el 75% de los ingresos de alquiler esperados para compensar el pago de la hipoteca de la propiedad de inversión que compre. Sin embargo, los prestamistas que ofrecen esta opción pueden requerir una tasación especializada que analice precios de alquiler comparables en su área.
El requisito de tasación adicional hace que la tasación de una propiedad de inversión sea más costosa que una tasación normal. También es posible que deba demostrar que ha administrado propiedades de alquiler en el pasado para que el prestamista le dé crédito por los posibles ingresos por alquiler.
Una excepción a esta regla es el programa de préstamos de la FHA. Las pautas de la FHA permiten a los prestamistas aprobados por la FHA aplicar los ingresos de alquiler anticipados o reales en una propiedad de dos a cuatro unidades a sus ingresos totales, incluso si no tiene experiencia como arrendador. Debe vivir en una de las unidades al menos 12 meses para ser elegible para esta opción de financiamiento.
¿Está mal reclamar su propiedad de inversión como segunda residencia?
Puede ser tentador afirmar que está comprando una casa como segunda casa cuando tiene la intención de alquilarla para evitar una tasa de interés más alta y requisitos de pago inicial. Sin embargo, los prestamistas consideran este «fraude de ocupación» y podría conducir a una investigación del FBI y multas considerables.
Por lo general, firmará una «declaración jurada de ocupación» en el cierre, lo que le da al prestamista el derecho de ejecutar su préstamo si descubren que usted tergiversó intencionalmente el uso de su propiedad. Muchas compañías hipotecarias utilizan sistemas de verificación digital de alta tecnología para buscar evidencia de fraude hipotecario. Otros programan visitas al sitio al azar para confirmar quién vive realmente en la casa.
Convertir su segunda casa en una propiedad de inversión después del cierre
No es raro que alguien decida convertir una segunda casa en una propiedad de inversión en algún momento. Lo mejor es leer la documentación de su hipoteca para verificar que no haya restricciones sobre cuánto tiempo se debe usar la casa como segunda casa para evitar una investigación por fraude de ocupación.
No olvide informar los ingresos por alquiler al IRS cuando presente su declaración de impuestos. Si decide refinanciar, estará sujeto a las pautas de propiedad de inversión y las tasas de interés de la nueva hipoteca. Eso significa que necesitará más capital para refinanciar y probablemente pagará una tasa más alta que cuando la casa se clasificó como segunda casa.
Beneficios fiscales de segundas residencias vs propiedades de inversión
Los beneficios fiscales de una segunda residencia son muy diferentes a los asociados a una propiedad de inversión. La siguiente tabla muestra diferencias importantes:
Formato de atención: cree una tabla HTML con la siguiente información:
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Beneficio fiscal
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Segunda casa
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Propiedad de inversión
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|---|---|---|
| Cancelación de gastos | Generalmente no permitido | Puede cancelar intereses hipotecarios, mantenimiento, facturas de servicios públicos y depreciación |
| Intereses hipotecarios | Deducible junto con los impuestos sobre la propiedad y el seguro hipotecario | Deducido de los ingresos por alquiler como parte de las cancelaciones de gastos |
| Los ingresos por alquiler | Por lo general, no está sujeto a impuestos si la propiedad se alquila menos de 14 días por año | Debe informarse si la propiedad se alquila más de 14 días al año |
Un recordatorio importante sobre los cambios en la regla fiscal de 2018: solo puede deducir intereses hipotecarios por un valor de hasta $ 750,000 de la deuda hipotecaria total, incluidos préstamos sobre residencias principales, segundas viviendas y propiedades de inversión. Sin embargo, ese límite aumentó a $1 millón si la propiedad se compró antes del 15 de diciembre de 2017.
Siempre es mejor consultar con un profesional de impuestos para obtener asesoramiento fiscal para maximizar los beneficios fiscales de su segunda casa o propiedad de inversión.