Reclamar ingresos por alquiler para calificar para una hipoteca: ¿cómo lo ven los prestamistas?

Como arrendador o aspirante a inversionista de bienes raíces, es posible que un prestamista le permita usar los ingresos por alquiler para calificar para una hipoteca. Si realmente lo hacen dependerá de su capacidad para proporcionar prueba de ingresos, o si se trata de un nuevo alquiler, prueba del potencial de ganancias de la propiedad. Los prestamistas tienen que adherirse a pautas especializadas al tomar su decisión. Siga leyendo para obtener más información sobre estas estipulaciones y cómo pueden afectar su elegibilidad.

• ¿Cuentan los ingresos por alquiler a la hora de solicitar una hipoteca?
• ¿Cuándo se aceptan los ingresos por alquiler para la suscripción?
• ¿Cuándo se aceptan los ingresos de alquiler previstos para la suscripción?
• ¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler para una solicitud de hipoteca?
• ¿Cómo utilizo los ingresos de alquiler para calificar para una hipoteca?
• ¿Cómo verifican los prestamistas los ingresos por alquiler en su solicitud?

¿Cuentan los ingresos por alquiler a la hora de solicitar una hipoteca?

En general, los ingresos por alquiler se pueden contar cuando solicita una hipoteca o refinancia una propiedad de inversión. Sin embargo, como todas las demás fuentes de ingresos, debe estar debidamente documentada y cumplir con las pautas de calificación específicas.

De acuerdo con las pautas de ingresos por alquiler de Fannie Mae, uno de los mayores compradores de préstamos conformes en los EE. UU., se deben cumplir los siguientes criterios:

Los ingresos por alquiler de una propiedad comercial propiedad del prestatario, por ejemplo, son aceptables si no provienen de la propiedad que se financia.

Siempre que su propiedad cumpla con esas estipulaciones, hacer que se cuenten los ingresos de su alquiler es principalmente una cuestión de completar los formularios correctos y proporcionarle al prestamista los documentos adecuados. Lo que deberá proporcionar depende de si la propiedad ya tiene un historial de alquiler establecido.

¿Cuándo se aceptan los ingresos por alquiler para la suscripción?

Si ya es propietario del alquiler y puede documentar los ingresos que provinieron de él, el prestamista considera que sus ingresos son reales, en lugar de proyectados. Los suscriptores considerarán los ingresos reales por alquiler.

Un banco podría mirar dos años de sus declaraciones de impuestos para ver cuántos ingresos comprobados se han generado a partir de sus arrendamientos.

Para que sus declaraciones de impuestos personales sean suficientes, según Fannie Mae, deberá presentar el Formulario 1040 del IRS, Anexo E. Si presenta una declaración de impuestos comerciales, debe completar los Ingresos y gastos de bienes inmuebles de alquiler de una sociedad o un formulario S Corporation, que también se conoce como Formulario 8825 del IRS.

Es probable que Fannie Mae también requiera que se realice un informe de tasación para estimar el valor de mercado de la propiedad. Si tiene una propiedad de alquiler de una unidad, esto requerirá que un tasador llene un Programa de alquiler comparable unifamiliar (Formulario 1007). Para propiedades de dos a cuatro unidades, el tasador debe completar el Formulario 1025: el Informe de tasación de propiedades residenciales de ingresos pequeños.

¿Cuándo se aceptan los ingresos de alquiler previstos para la suscripción?

A veces, los ingresos por alquiler no se pueden probar a través de una declaración de impuestos. Digamos, por ejemplo, que acaba de comprar la propiedad, o la compró a mediados de año y solo muestra una parte de los ingresos por alquiler en su declaración de impuestos.

En ese caso, los ingresos por alquiler se considerarían previstos y podrían utilizarse, en determinadas circunstancias, con fines de suscripción. Una vez más, se trata de poder demostrar el potencial de ingresos de la propiedad.

Si el inquilino tiene un inquilino, los prestamistas tomarán un porcentaje de los ingresos que se describen en un contrato de arrendamiento y lo usarán para determinar los ingresos de alquiler proyectados. Por lo general, utilizan el 75 % de sus ingresos totales informados; se resta el 25 % para tener en cuenta las posibles vacantes y el mantenimiento continuo.

Si no hay inquilino, el prestamista pedirá a un tasador que realice una auditoría de la propiedad y use comparaciones de precios de alquiler para propiedades similares en el área para estimar el ingreso potencial por alquiler.

¿Cuándo no son aceptables los ingresos por alquiler previstos?

Sin embargo, los ingresos de alquiler previstos no siempre son aceptables para la suscripción. En primer lugar, es posible que tenga problemas para que se cuente si no se puede documentar (por ejemplo, si el alquiler se pagó en efectivo). Esto se debe a que los prestamistas a veces solicitan copias de cheques como prueba de que el alquiler se paga regularmente a tiempo.

Además, los ingresos por alquiler previstos pueden ser difíciles de justificar si el alquiler vale menos que el valor de mercado. Supongamos que decide brindarle a un amigo o familiar un alquiler preferencial. Si se acepta, es posible que no obtenga tanto valor como esperaba. En este caso, tendría que usar los valores de alquiler descritos en el contrato de arrendamiento como su ingreso proyectado, en lugar del valor de mercado por el cual se puede tasar la unidad.

¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler para una solicitud de hipoteca?

La forma en que se calcularán sus ingresos por alquiler cuando intente calificar para una hipoteca dependerá de la documentación que se utilice para justificarla.

¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler con las declaraciones de impuestos federales?

Cuando las declaraciones de impuestos federales se utilizan para calcular los ingresos de alquiler calificados, el prestamista debe volver a sumar los gastos deducidos (depreciación, intereses, cuotas de la asociación de propietarios, impuestos o seguros) al flujo de efectivo del prestatario antes de realizar cualquier cálculo. Todos los gastos de propiedad no recurrentes se pueden volver a agregar, siempre que se hayan documentado en consecuencia.

Luego, se promedia el ingreso durante la cantidad de meses que el prestatario potencial usó la propiedad como unidad de alquiler durante el último año fiscal.

¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler con arrendamientos y tasaciones?

Para arrendamientos y avalúos, el prestamista tomará una parte de los ingresos proyectados y la utilizará para sus cálculos. Por lo general, utilizan el 75%, y el otro 25% representa las vacantes proyectadas.

¿Cómo se tienen en cuenta los ingresos por alquiler en el DTI?

Su relación deuda-ingreso (DTI) es un factor importante que los prestamistas toman en cuenta al decidir si aprueban su solicitud de préstamo. Es esencialmente la suma de su deuda mensual recurrente dividida por su ingreso mensual total. Por lo general, los prestamistas buscan una proporción menor o igual al 43 %. Sin embargo, cuanto menor sea su proporción, mejor.

Por ejemplo, supongamos que tiene un ingreso mensual bruto de $5,000. Mientras tanto, el pago de su hipoteca es de $1,000, tiene un pago mensual de préstamo estudiantil de $300, un pago de automóvil de $300 y un pago mínimo de tarjeta de crédito de $200.

Las matemáticas se verían así:

($1000 + $300 + $300 + $200)/ $5000 = 0,36

En este caso, su relación deuda-ingresos sería del 36%.

Sin embargo, al hacer este cálculo, hay algunos detalles más a considerar, especialmente si los ingresos por alquiler que espera utilizar provienen de su residencia principal o de una propiedad de inversión separada.

Si su ingreso de alquiler calculado, que se promedió durante la cantidad de meses que se utilizó como alquiler durante el último año fiscal, proviene de su residencia principal, debe agregarlo al cálculo de su ingreso mensual bruto. Mientras tanto, el monto total de su pago hipotecario mensual debe incluirse en sus deudas mensuales.

Si ese ingreso calculado no proviene de su residencia principal, solo contará para su ingreso bruto mensual si es más que su pago hipotecario mensual. Si calcularlo lo pone en negativo, en su lugar contaría para sus deudas mensuales.

¿Cómo afectan los ingresos por alquileres a su flujo de efectivo neto?

Para las propiedades de alquiler, el prestamista también observará su flujo de efectivo neto. En la mayoría de las situaciones financieras, el flujo de efectivo neto se representa restando sus gastos de sus ingresos. Sin embargo, en escenarios de alquiler, es un poco más complicado. Aquí, los prestamistas nuevamente usan el 75% de sus ingresos totales de alquiler antes de restar los gastos.

Si el número resultante es positivo, estás de suerte. Luego, ese número se agrega a sus ingresos. Sin embargo, si no, se contará como una pérdida y deberá recuperarla de alguna otra fuente.

Hojas de cálculo de ingresos por alquiler

Fannie Mae proporciona hojas de trabajo para que pueda tener una idea de cuáles pueden ser sus ingresos por alquiler antes de llevar su documentación a un prestamista. La hoja de trabajo adecuada para usted depende de si su propiedad es una residencia principal, una propiedad de inversión o una propiedad comercial, así como cuántas unidades de alquiler tiene:

¿Cómo utilizo los ingresos de alquiler para calificar para una hipoteca?

En su mayor parte, el proceso de solicitud de una hipoteca utilizando los ingresos por alquileres será el mismo que sin ellos. Sin embargo, debe estar listo para proporcionar documentación adicional para demostrar sus ingresos de alquiler reales o previstos, y puede pasar por una investigación adicional.

Introducción de ingresos por alquiler en su solicitud

Querrá presentar sus ingresos por alquiler al mismo tiempo que le brinda a su prestamista la otra información financiera necesaria para su solicitud. En general, debe estar preparado para proporcionar copias de lo siguiente:

En cuanto a lo que necesita específicamente para demostrar sus ingresos por alquiler, si ya tiene un inquilino, sus declaraciones de impuestos deberían proporcionar información suficiente. De lo contrario, es probable que se le pida que proporcione una estimación de lo que espera que sean los ingresos por alquiler.

¿Cómo verifican los prestamistas los ingresos por alquiler en su solicitud?

Dicho esto, una estimación no será suficiente para que le aprueben un préstamo. El prestamista revisará y verificará sus ingresos, lo más probable es que realice una tasación. La tasación analizará el precio de alquiler de propiedades similares en su área para llegar a un valor de alquiler proyectado.

Sin embargo, su prestamista puede solicitar más detalles. Si ya tiene un inquilino, es posible que su prestamista quiera una copia del contrato de arrendamiento, así como copias de sus cheques de alquiler recientes, para verificar que el alquiler se paga a tiempo con regularidad.

Con toda probabilidad, los ingresos de su propiedad de alquiler pueden mostrarse como ingresos. Solo necesita estar preparado para probarlo proporcionando la documentación correcta. Hable con un prestamista para tener una idea de la documentación específica que debe incluirse para su escenario de alquiler único. Asegúrese de hacer copias antes de entregar los documentos al prestamista.