Los préstamos y las líneas de crédito con garantía hipotecaria pueden ser útiles para renovaciones importantes del hogar, gastos importantes de vida y consolidación de deudas, gracias a la flexibilidad y las bajas tasas que ofrecen. Sin embargo, debido al mayor gasto asociado con la creación de productos con garantía hipotecaria y sus tasas relativamente bajas, estos préstamos generalmente implican costos de cierre. Los costos de cierre promedio de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC pueden sumar entre el 2 % y el 5 % del costo total del préstamo.
Si bien no son tan costosas como las hipotecas primarias, los costos de cierre de un préstamo con garantía hipotecaria aún pueden representar una parte significativa de sus costos. Hemos incluido un desglose detallado de estos costos de cierre y cuánto debe esperar pagar por cada uno.
- ¿Los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC tienen costos de cierre?
- ¿A cuánto ascienden los costos de cierre de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC?
- ¿Cómo se comparan los costos de cierre de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC con las hipotecas primarias?
- ¿Qué costos de cierre son exclusivos de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC?
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¿Los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC tienen costos de cierre?
Al igual que con otros préstamos hipotecarios, existen costos de cierre asociados tanto con los préstamos con garantía hipotecaria como con las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés). En términos generales, los costos de cierre pueden referirse a cualquier tarifa en la que se incurra al originar, suscribir, cerrar y registrar un préstamo. El término «costo de cierre» generalmente no incluye elementos prepagos, como los fondos utilizados para establecer una cuenta de depósito en garantía para los impuestos sobre la propiedad y las primas de Seguros de hogar de viviendas. Estos deben ser pagados por el propietario fuera del cierre de la hipoteca. Sin embargo, ciertos prestamistas también anuncian HELOC sin cargo y préstamos con garantía hipotecaria que no requieren efectivo al momento del cierre.
Uno de los beneficios de los productos con garantía hipotecaria es que muchos prestamistas ofrecen reducir los costos de cierre de estos préstamos con créditos del prestamista, o pueden optar por renunciar a ellos por completo en algunos casos. A menudo, es posible que los prestamistas ya hayan incluido sus costos en la cotización de su tasa, a pesar de anunciarlos como un producto de garantía hipotecaria sin costo. En cualquier caso, estos préstamos «sin costo» no requieren efectivo al momento del cierre, a diferencia de los préstamos hipotecarios primarios.
Tenga en cuenta que se pueden incurrir en multas por préstamos con garantía hipotecaria si paga el préstamo durante el período de restricción inicial. Estos períodos de restricción de prepago generalmente duran entre unos pocos meses y un par de años y se implementan para garantizar un rendimiento mínimo de la inversión para el prestamista. No todos los préstamos con garantía hipotecaria cuentan con multas por pago anticipado, especialmente si ya pagó las tarifas del prestamista por adelantado al momento del cierre, por lo que es una buena idea consultar con su proveedor de préstamos para comprender las reglas para el pago anticipado.
Los HELOC cuentan con una configuración similar, y muchos de ellos cobrarán tarifas o multas por cierre anticipado de la cuenta si decide cerrar la línea de crédito antes de tiempo. Sin embargo, estas restricciones suelen ser temporales, y el período de restricción en el cierre de cuentas puede variar desde unos pocos meses hasta tres años desde la apertura de la línea. Si bien estas tarifas se pueden evitar, es otra cosa a tener en cuenta si está pensando en abrir una HELOC pero tiene planes de vender su casa a corto plazo.
¿A cuánto ascienden los costos de cierre de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC?
Los costos de cierre promedio de un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC generalmente ascenderán del 2% al 5% del monto total del préstamo o línea de crédito, lo que representa todos los cargos del prestamista y los servicios de terceros. Estos pueden ser cubiertos por el prestamista bajo HELOC «sin cargo» y préstamos con garantía hipotecaria, sin embargo, tenga en cuenta que es posible que los prestamistas ya hayan incluido estos cargos en el costo de interés de su préstamo. Recuerde comparar las APR, y no solo las tasas de interés, cuando revise las ofertas de varios prestamistas.
Los costos de cierre más comunes en préstamos con garantía hipotecaria y HELOC incluyen:
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Las tarifas de solicitud se consideran un compromiso inicial para hacer negocios. Se destinan a compensar los costos de publicidad y marketing para el prestamista.
-
Las tarifas de procesamiento y suscripción cubren los costos administrativos del prestamista para crear el préstamo y llevarlo hasta el cierre.
-
Los honorarios de tasación cubren el costo de la inspección del tasador. Esto se hace para establecer el valor justo de mercado de la propiedad que garantiza el préstamo, y también se usa para calcular la relación préstamo-valor.
-
Las tarifas de título y depósito en garantía cubren la búsqueda de título, incluido el seguro de título y los costos administrativos de firma, notarización, entrega y registro de documentos de préstamo. Ciertos estados también pueden tener honorarios de abogados si se requieren sus servicios.
-
Las tarifas de registro del condado son evaluadas por el condado para actualizar los registros públicos en lo que respecta a la propiedad.
| Tasa de solicitud |
$0-$500 |
| Tarifa de informe de crédito |
$17-$75* |
| Tarifas de procesamiento y suscripción |
$200-$500 |
| Tasa de tasación completa |
$475-$1,000+ |
| Revisión de tasación, revisión de escritorio o tarifa de paso |
$150-$350 |
| Tarifa de servicio de impuestos |
$85-$100 |
| Tarifa de certificación de inundación |
$10-$20 |
| Tarifas de póliza de seguro de título y búsqueda de título |
$1,000-$1,500 |
| tarifa de liquidación |
$150-$750** |
| Tarifa de registro |
$150-$300*** |
El monto total de sus tarifas de liquidación y registro dependerá de si se cobran honorarios de abogados y del número de páginas que se registran. La obligación o no de tener un abogado presente en el cierre dependerá de su estado de residencia.
¿Cómo se comparan los costos de cierre de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC con las hipotecas primarias?
Los costos de cierre de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC suelen ser más bajos que los costos de cierre de las hipotecas principales. Esto se debe, en parte, a los montos relativamente pequeños de los préstamos con garantía hipotecaria y HELOC en comparación con las hipotecas estándar. Según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, el monto promedio de los préstamos hipotecarios en los EE. UU. es de $312,900 (a partir de abril de 2018), mientras que los productos de préstamos con garantía hipotecaria tienen un límite máximo de $250,000 para la mayoría de los prestamistas.
Además, los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC no requieren pagos iniciales , ya que se basan en la equidad existente que tiene en su casa. Como resultado, tienen requisitos de suscripción más indulgentes ya que hay menos dinero en juego. Por ejemplo, los suscriptores pueden requerir solo una tasación de escritorio o una tasación automática en lugar de una tasación completa, como se requiere para una hipoteca primaria.
Aquí hay una comparación lado a lado de los costos de cierre comunes y cómo se presentan en diferentes productos de préstamo:
| Tasa de solicitud |
X |
X |
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| Reporte de crédito |
X |
X |
X |
X |
| Origen |
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X |
X |
| Tramitación y suscripción |
X |
X |
X |
X |
| Evaluación |
X |
X |
X |
X |
| servicio de impuestos |
X |
X |
X |
X |
| Certificación de inundaciones |
X |
X |
X |
X |
| Título/fideicomiso |
X |
X |
X |
X |
| honorarios del abogado |
X |
X |
X |
X |
| Grabación |
X |
X |
X |
X |
Hay algunas excepciones notables a la tabla, como se cita a continuación:
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Si se completó una tasación dentro de los seis meses, ese informe puede ser aceptado y revisado por el prestamista con garantía hipotecaria, posiblemente requiriendo solo una tarifa de revisión en lugar de la tarifa de tasación completa.
-
La mayoría de los prestamistas con garantía hipotecaria exigen
certificaciones contra inundaciones .
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La mayoría de los prestamistas, pero no todos, exigen búsquedas de títulos y políticas . Es posible que pueda ahorrar costos utilizando su compañía de títulos existente en lugar de depender de la selección del prestamista, aunque no todos los prestamistas le permitirán hacer esto.
-
Los abogados deben estar presentes para las transacciones hipotecarias en ciertos estados.
¿Qué costos de cierre son exclusivos de los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC?
Si bien los préstamos con garantía hipotecaria no presentan nada drásticamente diferente de una hipoteca estándar, hay varias tarifas específicas para los HELOC que en realidad no se consideran costos de cierre y no están incluidas para las hipotecas principales. Vale la pena tenerlos en cuenta al considerar sus opciones de préstamo y se citan a continuación. Las tarifas reales variarán entre los prestamistas, así que recuerde leer cuidadosamente los documentos de su préstamo.
Tarifas específicas de HELOC
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Los prestamistas cobran tarifas anuales de membresía/mantenimiento de cuenta para mantener abierta su línea de crédito con garantía hipotecaria. Estos pueden variar desde una tarifa de membresía de tan solo $ 5 hasta una tarifa de mantenimiento de cuenta anual de $ 250.
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Se pueden cobrar tarifas de transacción por retiros de su HELOC, aunque varían según el prestamista. Pueden ser fijos o basados en un porcentaje fijo de su retiro.
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Se pueden cobrar cargos por pago anticipado o cancelación anticipada si cierra la cuenta antes de una fecha específica. Ciertos tipos de HELOC están estructurados con sanciones por pago anticipado escalonado del 5 % a los tres años, el 4 % a los cuatro años, el 3 % a los cinco años y ninguna sanción después de eso. En cambio, otros HELOC utilizan un porcentaje de penalización único durante un número determinado de años.
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Se pueden cobrar cargos por no uso o inactividad si la línea no se utiliza. Estos pueden variar desde pequeñas tarifas de mantenimiento de cuenta de $5 hasta tarifas de servicio mensuales o anuales de $50 o más.
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Es posible que se le cobren cargos por saldo mínimo si debe mantener un monto de préstamo determinado en un momento dado. Estas tarifas generalmente se establecen al comienzo del préstamo y varían de $ 15 a $ 100 en líneas de crédito más grandes.
