Sí, aún puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria sin tener que realizar una tasación formal de su propiedad. Los prestamistas tienen opciones para determinar el valor de mercado de su casa además de usar tasaciones completas tradicionales. Estos pueden implicar el uso de análisis de datos, registros públicos o incluso una observación rápida. Continúe leyendo para saber cuándo no se necesita una tasación y algunos consejos para maximizar el valor de tasación de su casa.
- ¿Se requieren tasaciones para todos los préstamos con garantía hipotecaria?
- ¿Cómo funcionan las tasaciones para préstamos con garantía hipotecaria y HELOC?
- Cómo calcular su participación en el valor neto de la vivienda a partir de su valor de tasación
- Cómo maximizar el valor de tasación de su casa
- ¿Qué sucede si la tasación es demasiado baja?
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¿Se requieren tasaciones para todos los préstamos con garantía hipotecaria?
Muchos prestamistas con garantía hipotecaria no exigen tasaciones completas de la propiedad, ya que confían en otros métodos para establecer el valor de su propiedad. Los prestamistas a menudo usan registros de tasación del condado y modelos de valoración automatizados (AVM) para encontrar un precio comparable para su casa. Esto puede permitirle reducir los costos de cierre de un préstamo con garantía hipotecaria.
Estos son los escenarios en los que es posible que no se necesite un informe de evaluación completo:
Un informe de tasación reciente está disponible para que el prestamista lo revise (generalmente completado dentro de los últimos 180 días).
Se solicita un porcentaje de préstamo a valor muy bajo (donde una tasación se consideraría solo una formalidad).
Obtener un préstamo con garantía hipotecaria del prestamista que tiene su primera hipoteca (y presumiblemente ya tiene una buena idea del valor de su propiedad).
Se utiliza un sistema de valoración alternativo, como un AVM o un valor de compensación de impuestos.
En algunos casos, si se requiere una tasación completa, una tasación limitada o una revisión de escritorio, el prestamista puede permitirle transferir el costo de estos al préstamo o incluirlo con sus otras tarifas. Por lo general, el costo de los servicios de terceros, como las tasaciones, ya se ha contabilizado en otra parte del proceso del préstamo, ya sea de su bolsillo o no.
¿Cómo funcionan las tasaciones para préstamos con garantía hipotecaria y HELOC?
Las líneas de crédito con garantía hipotecaria, conocidas como HELOC, y los préstamos con garantía hipotecaria generalmente requieren los mismos datos para suscribir que los préstamos hipotecarios. Sin embargo, los préstamos hipotecarios primarios requieren evaluaciones completas para cumplir con las pautas de préstamos establecidas por agencias gubernamentales o inversionistas privados, mientras que los productos con garantía hipotecaria no están sujetos a las mismas pautas.
En cualquier caso, su prestamista deberá establecer un valor utilizando algún tipo de enfoque de comparación de ventas. A diferencia de las tasaciones completas requeridas para las hipotecas primarias, los prestamistas con garantía hipotecaria tienen más libertad para determinar cómo realizan esa comparación. En consecuencia, los requisitos de tasación más laxos pueden reducir el tiempo que lleva cerrar un préstamo con garantía hipotecaria en relación con una hipoteca estándar.
Evaluación completa
Esto implica que un tasador autorizado vaya a su propiedad, tome medidas y fotografías, y observe el interior de su casa en busca de defectos. Luego producen un informe que compara su propiedad con las ventas recientes de propiedades similares en el área. El costo de una tasación completa oscila entre $400 y $800 o más, según la propiedad y su ubicación.
Tasación limitada o «solo exterior»
También conocida como tasación automática, implica que el tasador evalúe solo el exterior de su casa y el vecindario circundante. Aún prepararán un informe, comparando su casa con propiedades vendidas recientemente en su área. El costo de una tasación desde el automóvil oscila entre $250 y $400.
Evaluación de escritorio
A veces denominada revisión documental, esta metodología se basa únicamente en los datos del valor de la propiedad obtenidos de los registros del condado y los datos del mercado para determinar el valor del mercado. El costo de una revisión documental varía de un prestamista a otro, pero suele ser una de las opciones de tasación más baratas. Espere una tarifa entre $ 50 y $ 150 si el prestamista no cubre este costo.
Valor igualado a impuestos
El tasador de impuestos del condado establece un valor tasado, basado en el valor de mercado de su propiedad. Luego, este valor se ajusta para que se establezca en el nivel de impuestos aprobado para el área. (Los prestamistas pueden usar esta información y datos para retroceder hasta el valor de mercado estimado y, por lo general, cobrar lo mismo que su tarifa de revisión de escritorio).
Cómo calcular su participación en el valor neto de la vivienda a partir de su valor de tasación
Una vez que el prestamista ha determinado el valor de tasación de su casa, la cantidad de capital disponible para pedir prestado se determina por el porcentaje de préstamo a valor (LTV) permitido por el prestamista. La mayoría de los prestamistas con garantía hipotecaria subirán hasta el 80 % o el 90 % en la relación préstamo-valor, mientras que algunos prestamistas especializados pueden estar dispuestos a subir hasta el 100 % .
Para calcular cuánto puede pedir prestado contra su casa, primero deberá calcular su participación actual en el valor neto de la vivienda. Esto será igual al valor de su casa, menos cualquier préstamo existente contra la propiedad:
valor neto de la vivienda = valor de la vivienda – deudas
Por ejemplo, si su casa está valuada en $450,000 y el saldo de su hipoteca existente es de $250,000, reste el saldo de su hipoteca del valor de su casa para obtener su participación accionaria en la propiedad de $200,000.
A continuación, deberá calcular a cuánto capital puede acceder en función del LTV máximo permitido por el prestamista. Multiplique el valor de tasación de su casa por el LTV permitido por el prestamista, luego reste cualquier deuda que tenga actualmente sobre la propiedad para llegar a la cantidad que puede pedir prestada:
capital disponible = (valor de la vivienda × LTV%) – deudas
Siguiendo con nuestro ejemplo; si su casa está valuada en $450,000 y su prestamista de capital le permite retirar hasta el 90% de su préstamo, entonces el monto máximo del préstamo será de $405,000. Restando el saldo de su hipoteca existente de $250,000, el capital disponible en su propiedad será de $155,000.
Cómo maximizar el valor de tasación de su casa
Si debe someterse a una tasación completa, un tasador ingresará a su propiedad para examinar su condición. Necesitarás que la tasación sea lo más alta posible si quieres poder pedir prestado tanto como puedas. Para maximizar el valor de tasación de su casa, lo mejor para usted es mejorar la apariencia de su casa siguiendo los siguientes pasos:
Hacer que su casa luzca lo mejor posible para la tasación
Realice cualquier rutina u otras tareas de mantenimiento, limpie y ordene, y prepare su casa para su «primer plano»: el tasador tomará fotos como parte de su evaluación y las incluirá en su informe. Esto puede ser tan simple como un nuevo trabajo de pintura o incluso reparar defectos visuales menores.
Recopilar información sobre propiedades comparables
Usted conoce su vecindario mejor que nadie, así que recopile información sobre ventas recientes y presente las más favorables al tasador para su consideración. Con suerte, incluirán algunos o todos ellos como borradores en su informe.
Señale cualquier mejora importante que haya realizado
Puede ser difícil para un tasador saber con solo mirar su casa qué mejoras ha realizado. Por lo tanto, si renovó su cocina, colocó un medio baño en la planta baja o instaló una plataforma nueva, asegúrese de informarle al tasador cuándo lo hizo y cuánto le costó.
Esté preparado para responder cualquier pregunta sobre la casa
Usted es el mejor recurso del tasador para conocer los hechos acerca de su casa, así que repase los detalles de su casa y prepárese para brindarle al tasador la información más precisa.
Al maximizar el valor de tasación de su casa, aumentará la cantidad que podría pedir prestada. Además, su cálculo combinado de préstamo a valor o CLTV juega un papel importante en la determinación de las tasas de interés y los términos para los que califica en su préstamo con garantía hipotecaria. Incluso puede afectar la tasa que recibe en su hipoteca principal si está pensando en refinanciar la propiedad. Independientemente de si tiene la intención de usarlo o no, más capital generalmente es mejor que menos.
Al evaluar su propiedad, los tasadores recopilan mucha información sobre su casa para compararla con propiedades similares en su área que se vendieron recientemente. Los detalles sobre los pies cuadrados, la edad de la propiedad, la condición e incluso la calidad de la construcción se anotarán en el informe de tasación y pueden tener un gran impacto en el valor de su casa. Por lo general, le conviene verificar dos veces todos los detalles en el informe de tasación cuando esté completo.
¿Qué sucede si la tasación es demasiado baja?
Si su tasación resulta demasiado baja, puede intentar impugnar el informe de tasación a través de un proceso de refutación. Solo tenga en cuenta que, dado que las evaluaciones son, en última instancia, «opiniones de valor», no hay garantía de que pueda cambiar el resultado de sus hallazgos.
Comience leyendo detenidamente el informe del tasador e identificando cualquier error material (como la cantidad de habitaciones y baños, los pies cuadrados y el tamaño del lote).
Revise las propiedades comparables que se usaron y vea si puede encontrar mejores (más cercanas en proximidad, antigüedad y calidad a su propiedad que las que se usaron en el informe original).
Decida qué áreas del informe va a solicitar que se reconsideren y proporcione información de respaldo para justificar su solicitud.
Esté preparado, ya que la mayoría de las refutaciones de tasación no generarán cambios en el informe o en la opinión de valor. Sin embargo, el hecho de que reciba una tasación baja no significa que esté atascado con ese valor para siempre. Por lo general, las tasaciones solo se consideran válidas durante 120 a 180 días, por lo que es posible que reinicie el proceso una vez que su casa tenga la oportunidad de aumentar su valor.
