¿Cuánto pago inicial necesita para una casa?

Un total del 90% de las personas que compran una vivienda como residencia principal eligen financiar su compra, lo que significa que obtienen una hipoteca. A los prestamistas les gusta ver buenos ingresos, poca deuda, crédito sólido y, por supuesto, suficiente dinero para el pago inicial. Esa es la cantidad de efectivo que se convertirá en su capital inicial en la vivienda. Si está pensando en comprar una casa, sin duda ha comenzado a ahorrar para el pago inicial. En general, a los prestamistas hipotecarios les gusta ver un pago inicial del 20%, pero ¿realmente necesita tanto?

¿Realmente necesita un pago inicial del 20% para una casa?

Hay muy buenas razones para luchar por un pago inicial del 20% cuando compra una casa. Si puede hacer este pago inicial, la mayoría de los prestamistas no le exigen que pague un seguro hipotecario privado (PMI, más información a continuación). Además, con un pago inicial del 20%, es probable que le ofrezcan tasas de interés más bajas en su hipoteca. Obtiene estos beneficios porque, con una participación sustancial en la casa, es menos probable que no cumpla con su hipoteca. Después de todo, si lo hiciera, perdería una gran cantidad de dinero.

Pero, seamos realistas. Ahorrar tanto dinero en el entorno económico actual, donde los salarios se han mantenido estables durante años mientras que los alquileres y los precios de las viviendas han aumentado, es extremadamente difícil. Más aún para los compradores de vivienda por primera vez que son más jóvenes, ganan menos y, a menudo, tienen altos niveles de deuda de préstamos estudiantiles.

Aquí, en el mundo real, el pago inicial promedio para los compradores de vivienda por primera vez es solo del 6 %, según datos de 2014 del perfil de compradores y vendedores de viviendas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La mediana del pago inicial que hacen los compradores repetidos es del 13 %. Para la venta de una casa con el precio promedio actual de $234 000, se ve así:

Cómo comprar una casa con menos del 20% de pago inicial

¿No tienes el 20% para poner? No es para preocuparse. La mayoría de los posibles compradores de vivienda que no pueden hacer un gran pago inicial tienen muchas opciones cuando están listos para comprar una casa.

Con un pago inicial de al menos el 5%, a menudo puede calificar para un préstamo hipotecario convencional , siempre que tenga ingresos adecuados, una relación deuda-ingreso razonable y un puntaje de crédito que exceda el mínimo requerido por el prestamista, generalmente entre 660 y 700. Aún se le ofrecerá una tasa de interés decente para este tipo de hipoteca, pero solo tendrá que pagar lo que se conoce como seguro hipotecario privado (PMI). Este seguro protege al prestamista (no a usted) en caso de incumplimiento y, en la mayoría de los casos, solo necesita pagarlo hasta que alcance una relación préstamo-valor del 78%. Por lo general, cuesta entre el 0,5 % y el 1,0 % del monto del préstamo (eso es alrededor de $100 al mes para la compra de una vivienda de precio medio).

Si no tiene el pago inicial del 5%, o no cumple con los otros requisitos, aún puede calificar para una hipoteca a través de un programa respaldado por el gobierno federal. Se ofrecen diferentes a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), Fannie Mae y Freddie Mac, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el USDA, por ejemplo.

Programas que lo ayudan a comprar una casa con un pago inicial pequeño

Una opción comúnmente utilizada es el programa FHA, que ha respaldado hasta el 37 % de las hipotecas emitidas en los EE. UU. en los últimos años. Asegura hipotecas para compradores de vivienda con puntajes crediticios más bajos, mayor relación deuda-ingreso o menos dinero para el pago inicial. Para calificar para un préstamo respaldado por la FHA, generalmente necesita un pago inicial del 3.5%. Eso sería $8,190 en una casa de precio medio de $234,000, aunque es posible que pueda usar el dinero que le regalaron amigos o familiares. Su puntaje de crédito debe ser de 580 o más, y su relación deuda-ingreso puede aumentar hasta un 56% más o menos. Si sus números se ven un poco diferentes, por ejemplo, su puntaje de crédito es inferior a 580, aún vale la pena considerar la posibilidad de obtener un préstamo respaldado por la FHA.

Otra nueva opción introducida recientemente por Fannie Mae permite un pago inicial de solo el 3% y dice que los ingresos de los miembros del hogar que no son prestatarios, así como los ingresos por alquileres, se pueden usar para determinar la relación deuda-ingreso. El programa se llama HomeReady y estará disponible para la compra de viviendas en distritos censales específicos de bajos ingresos y otras áreas designadas.

La desventaja de estos programas hipotecarios más indulgentes es que pueden generarle una serie de costos adicionales que, en última instancia, pueden llevarlo a pagar mucho más por la casa de lo que pagaría con un préstamo convencional. Con un préstamo respaldado por la FHA, por ejemplo, el costo del seguro hipotecario sería del 1,75 % por adelantado del monto del préstamo (a menudo se agrega al monto del préstamo y se financia) y un 0,85 % adicional de ese monto anualmente durante la vigencia del préstamo. hipoteca.

La siguiente tabla muestra la diferencia en cuánto termina pagando, suponiendo que tiene un pago inicial del 3.5 % y trae el monto del seguro hipotecario por adelantado en efectivo al momento del cierre . Si lo financiara en cambio, los números serían aún peores.

Debido al alto costo final de pagar todo ese seguro hipotecario, tiene sentido refinanciar la hipoteca tan pronto como pueda eliminar ese requisito. Aún así, es alentador saber que hay ayuda disponible para las familias que esperan comprar una casa, pero que no alcanzan el pago inicial del 20%.