¿Qué es un pago inicial en una casa?

El pago inicial de una casa es el pago inicial que un comprador de vivienda debe proporcionar para garantizar el monto prestado. La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren que los consumidores realicen pagos iniciales en efectivo del 3% al 20% para ser aprobados para un préstamo hipotecario. Estos requisitos y costos diferirán según su puntaje de crédito, tipo de hipoteca y valor de la vivienda. Para ayudarlo a comprender los costos de comprar una casa, le explicamos cómo funcionan los pagos iniciales de la hipoteca.

  • Explicación de los pagos iniciales de la hipoteca
  • Cómo funciona un pago inicial
  • Pagos iniciales para compradores de vivienda por primera vez
  • Hipotecas con pagos iniciales bajos

Explicación de los pagos iniciales de la hipoteca

Para las hipotecas proporcionadas por bancos y cooperativas de crédito, conocidas como «préstamos convencionales», las pautas del gobierno requieren un pago inicial de al menos el 3% del costo de compra de una vivienda. Por ejemplo, para una casa de $250,000, deberá pagar al menos $7,500 en efectivo por adelantado. Las casas que cuestan más que el límite legal conforme a las hipotecas, una cifra que suele rondar los $424,100, se conocen como «préstamos jumbo» y tienen requisitos de calificación más estrictos, que incluyen pagos iniciales más altos. Los préstamos FHA respaldados por el gobierno requieren pagos iniciales del 3.5%, mientras que los préstamos VA para veteranos no tienen requisitos de pago inicial.

Tipo de hipoteca
Respaldado por…
Pago inicial mínimo
Mejor para…
Convencional Banco o cooperativa de crédito 3%

  • Prestatarios con buenos puntajes de crédito

  • Prestatarios capaces de cumplir con el pago inicial del 20%

Hipoteca FHA Gobierno

  • 3.5% si puntaje FICO > 580

  • 10% si puntaje FICO < 580


  • Prestatarios que buscan un pago inicial bajo

  • Prestatarios con puntajes de crédito bajos

Hipoteca VA Gobierno 0%

  • Veteranos y sus cónyuges

Tanto para los préstamos FHA como para los convencionales, los pagos iniciales más grandes permitirán costos mensuales más bajos. La diferencia clave entre los dos tipos de hipotecas gira en torno al tema del seguro hipotecario . Los préstamos de la FHA están garantizados por el gobierno, de modo que el prestamista recibe el reembolso con fondos federales si el prestatario no cumple. Las hipotecas convencionales no están respaldadas por el gobierno y requieren que pague un seguro privado para cubrir el costo del incumplimiento. Sin embargo, los prestamistas convencionales renuncian a las tarifas de seguro si los pagos iniciales superan el 20% y le permiten dejar de pagar el seguro hipotecario una vez que se paga el 20% del saldo de su hipoteca. La FHA exige que pague un seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo.

Cómo funciona un pago inicial

El monto del pago inicial de su hipoteca afecta el monto de su préstamo, los pagos de intereses y los costos del seguro hipotecario. Un pago inicial mayor significa que tendrá que sacar una mayor parte de sus ahorros, pero le permitirá sacar un monto de préstamo más pequeño, lo que se traducirá en costos generales más bajos. Un pago inicial más pequeño será más asequible en el momento de la compra, pero dará lugar a pagos hipotecarios mensuales mucho más costosos .

Para ilustrar las diferencias que puede esperar con un rango de pagos iniciales, calculamos los costos mensuales de capital, interés y seguro para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años con una APR del 4.5 %.

Efectos del pago inicial en los costos mensuales de una casa de $250,000

Depósito (%)
3,5 %
10%
20%
25%
Pago inicial ($) $8750 $25,000 $50,000 $62,500
Monto del préstamo $241,250 $225,000 $200,000 $187,500
Capital e intereses mensuales $1,222 $1,140 $1,013 $950
Prima mensual del PMI $231 $101 $0 $0
Interés total $198,806 $185,415 $164,813 $154,513
Costos totales del PMI $24,255 $7,373 $0 $0
Costo total del préstamo $464,311 $417,788 $364,813 $342,013

Si tiene un presupuesto hipotecario mensual fijo, un pago inicial mayor le permite financiar una casa más costosa sin aumentar su costo mensual. Por ejemplo, si su presupuesto mensual es de $925, un pago inicial de $5,000 (o el 3 %) de una hipoteca a 30 años podría permitirle comprar una casa que cuesta alrededor de $170 000, mientras que un pago inicial de $20 000 (o el 10 %) le permitirá comprar una casa que cuesta $200,000.

Un pago inicial mayor en un préstamo convencional también acelerará el proceso de alcanzar el 80 % en su relación préstamo-valor (LTV), que es el porcentaje de cuánto aún debe de su hipoteca. Puede dejar de pagar el seguro hipotecario una vez que el efectivo que pagó por su casa, incluido el pago inicial, alcance el 20 % del valor de su casa o el 80 % de LTV, lo que reduce sus pagos mensuales. Sin embargo, debe tener en cuenta que los préstamos de la FHA requieren que pague un seguro durante la vigencia del préstamo.

Si desea hacer un pago inicial del 20 % para evitar las tarifas del seguro hipotecario, puede estimar la cantidad de vivienda que puede pagar multiplicando sus ahorros por cinco. Por ejemplo, si tuviera $34,000 en sus ahorros (el saldo promedio de una cuenta de ahorros en 2013), podría financiar una casa de $170,000 sin comprar un seguro hipotecario. Con este presupuesto, cualquier hipoteca de más de $120,000 dará lugar a pagos mensuales más caros debido a tasas de interés y primas de seguro más altas. Como tal, es importante que tenga en cuenta estos costos mensuales en su presupuesto al determinar la cantidad de deuda hipotecaria que puede pagar .

Pagos iniciales para compradores de vivienda por primera vez

Muchos compradores de vivienda por primera vez tienen dificultades para obtener la aprobación de sus hipotecas porque no pueden cumplir con el pago inicial mínimo típico del 20 % del tamaño de la vivienda que desean. Otros encuentran que el mal crédito da como resultado costos iniciales mucho más altos. Si alguno de estos describe su situación, es posible que pueda reducir su pago inicial a través de un préstamo del gobierno. Tanto la Administración Federal de Vivienda (FHA) como la Administración de Veteranos (VA) ejecutan programas hipotecarios para estadounidenses elegibles.

Los compradores de vivienda por primera vez con poco historial crediticio o un perfil crediticio deficiente podrían considerar solicitar una hipoteca FHA en lugar de un préstamo convencional. Los consumidores con puntajes crediticios bajos pueden ser aprobados para estos préstamos respaldados por el gobierno, aunque aquellos con puntajes crediticios inferiores a 580 deben proporcionar un pago inicial de al menos el 10%. Los prestatarios con mal crédito también tienden a recibir tasas de interés más altas, lo que puede aumentar drásticamente el pago mensual de su hipoteca. Sin embargo, los préstamos de la FHA también son una buena opción si su puntaje de crédito es superior a 580 pero desea hacer un pago inicial más pequeño que el permitido por un prestamista convencional.

Al igual que con otras formas de financiación de la deuda, es más probable que se le apruebe un préstamo asequible si ha creado un perfil de crédito sólido y tiene ahorros saludables. Un buen primer paso es solicitar y pagar productos de crédito más pequeños, como tarjetas de crédito, que pueden ayudarlo a aumentar su puntaje de crédito FICO . Otro método que muchos estados han comenzado a ofrecer son las cuentas de ahorro para compradores de vivienda por primera vez .

Hipotecas con pagos iniciales bajos

Es posible pagar un pago inicial bajo en un préstamo convencional si tiene un crédito excelente, pero la mayoría de los bancos requieren un pago inicial del 5% o más para el prestatario promedio. Las hipotecas de la FHA respaldadas por el gobierno, que tienen un pago inicial mínimo del 3.5 %, pueden ser una opción más asequible para aquellos que buscan un costo inicial menor, aunque, como se mencionó anteriormente, todos los prestatarios de la FHA deben pagar los costos mensuales del seguro durante la vida del préstamo. préstamo.

Del mismo modo, los prestatarios de préstamos convencionales que realizan un pago inicial de menos del 20 % también deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) mensual hasta que hayan pagado el 20 % de su vivienda. La tarifa adicional de MIP o PMI puede ser un gasto costoso a largo plazo y puede anular el beneficio financiero de hacer un pago inicial bajo. Dado el gran gasto de comprar una casa, lo más recomendable es ahorrar suficiente dinero para hacer un pago inicial del 20 % y evitar pagar un seguro, especialmente si espera que su presupuesto sea ajustado en los próximos años.

Para los veteranos y sus cónyuges elegibles, los préstamos VA son la forma más económica de financiar la compra de una vivienda. Estas hipotecas no requieren un pago inicial ni ningún seguro hipotecario privado, lo que reduce tanto los costos iniciales como los pagos mensuales.

Fuentes

  • Oficina del Censo, Encuesta de Vivienda Estadounidense 2015
  • Requisitos de préstamo de la FHA para 2017
  • Freddie Mac: Pagos iniciales y PMI