Cuando compra una casa, generalmente necesita traer dos sumas de dinero en efectivo a la mesa: su pago inicial y los costos de cierre. A medida que los prestamistas se sienten más cómodos aceptando pagos iniciales más bajos, los costos de cierre han aumentado y, a veces, son el mayor desafío para los posibles compradores de vivienda.
Por lo general, los costos de cierre ascienden a entre el 2 y el 5 % del precio de compra de la vivienda, pero algunos compradores de vivienda han pagado hasta el 8 % en este tipo de tarifas. Los números varían ampliamente según la ubicación, principalmente porque algunas ciudades, condados o estados imponen tarifas o impuestos altos en las transacciones de bienes raíces, y estos a menudo son parte de los costos que paga cuando cierra.
Así es como se verían las sumas para una casa económica, una casa de precio medio y una casa de precio alto.
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Costos de cierre como % del precio de la vivienda |
$100,000
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$234,000
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$500,000
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|---|---|---|---|
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2% |
$2,000 | $4,680 | $10,000 |
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5% |
$5,000 | $11,700 | $25,000 |
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8% |
$8,000 | $18,720 | $40,000 |
Con estas tarifas, puede ver por qué sería mejor pagar menos en los costos de cierre. Hay algunas maneras de hacer eso.
- Comparar estimaciones de buena fe
- Cómo reducir los costos de cierre
- Hacer que el vendedor (o prestamista) pague los costos de cierre
- Pague los costos de cierre en efectivo
Comparar estimaciones de buena fe
Desde grandes bancos hasta pequeños, cooperativas de crédito locales y operaciones solo en línea, tiene muchas opciones para un prestamista hipotecario. Dado que la compra de una casa es una transacción tan importante, tiene sentido darse una vuelta. Obtenga algunas recomendaciones de vecinos o amigos y luego contáctelos para comenzar a comparar tarifas.
Una vez que haya reducido a unas tres opciones, continúe con el proceso de aprobación previa con cada prestamista, todo el mismo día. Dentro de los tres días hábiles, cada uno debe proporcionarle un Estimado de buena fe, que detalla todos los cargos y costos asociados con el préstamo. Esta estimación es requerida por la ley federal. Puede usar estos documentos para comparar los costos que puede esperar pagar con cada prestamista.
Una parte de estos costos son en realidad pagos anticipados de cosas como impuestos a la propiedad, intereses acumulados y seguro de propiedad. Otros son costos fijos, como los impuestos de transferencia, que no cambiarán de un prestamista a otro. Pero otras partes, como las tarifas de originación del préstamo y los cargos por tasaciones, quedan a discreción del prestamista y, por lo tanto, pueden variar ampliamente.
Es importante tratar de obtener una buena oferta con esos costos de cierre variables (aunque no si eso significa aceptar otras condiciones de préstamo deficientes, como una tasa de interés más alta). A diferencia del pago inicial, que se convierte en parte del capital de su casa, este tipo de cargos se gastan y desaparecen una vez que compra la casa. Son la razón principal por la que no desea comprar y vender casas con demasiada frecuencia; por regla general, no más de cada cinco años.
Cómo reducir los costos de cierre
Es posible que pueda negociar algunos de los costos de cierre. Nunca está de más preguntar. Una vez que tenga algunos GFE diferentes en la mano, vea si puede enfrentar a un prestamista con otro, sin ser demasiado específico. Podrías decir algo como: «El costo estimado del prestamista B es mucho más bajo que el tuyo, ¿puedes hacerlo mejor?». O bien, puede hacer que los prestamistas le hablen sobre las tarifas y le pregunten: «¿Son todos estos absolutamente necesarios?»
El prestamista podría estar dispuesto, y ciertamente tiene más poder, a reducir las tarifas que se cobra a sí mismo. Estos pueden incluir la tarifa de originación del préstamo y las tarifas de suscripción. El prestamista también podría estar dispuesto a asumir algunos de los costos más pequeños, como la tarifa de verificación de crédito (¡oye, todo ayuda!). También puede tratar de obtener un buen trato de cualquier proveedor de servicios que contrate usted mismo, como su abogado.
Hacer que el vendedor (o prestamista) pague los costos de cierre
Si el mercado inmobiliario es difícil para los vendedores, el suyo podría estar dispuesto a echar una mano con los costos de cierre. Alternativamente, su prestamista puede pagar los cargos por usted a cambio de una tasa de interés más alta en su hipoteca.
Asegúrese de hacer los cálculos para ver cuánto terminarán costándole estas diferentes configuraciones financieras a largo plazo. Por ejemplo, en un préstamo de $ 100,000, si planea poner $ 5,000 y pagar los $ 3,000 en costos de cierre en efectivo, puede obtener una tasa de interés del 4% en su préstamo de $ 95,000. Pero si incluye los costos de cierre en el préstamo, ahora está financiando $98,000 y podría obtener una tasa de interés más alta del 4.5%. En el segundo escenario, terminaría pagando $12,483 más durante los 30 años de vigencia de la hipoteca.
Pague los costos de cierre en efectivo
Idealmente, debe ahorrar el efectivo para pagar los costos de cierre directamente. Si no tiene suficiente dinero ahorrado , considere usar los obsequios de sus familiares o sus propios ahorros para la jubilación, que puede retirar para la compra de una casa sin penalización (existen limitaciones y aún pagará los impuestos adeudados) .
Simplemente no seas demasiado creativo aquí. Si, por ejemplo, toma un adelanto en efectivo en su tarjeta de crédito, aparecerá en el informe de crédito que el prestamista obtendrá justo antes de que cierre, y podría amenazar el trato.
Cierto nivel de costos de cierre son inevitables, por lo que terminará pagándolos de una forma u otra. El truco es minimizar el daño y permanecer en la casa el tiempo suficiente para que valga la pena.