¿Cuál es el interés prepago cobrado en una hipoteca?

Los cargos por intereses pagados por adelantado en un préstamo hipotecario representan la cantidad de intereses que debe entre la firma de su contrato de préstamo y el pago de su primer pago mensual. También conocido como interés provisional, los prestamistas cobran intereses prepagos como parte de los costos iniciales de cierre de una hipoteca.

  • ¿Qué son los cargos por intereses prepagos de hipotecas?
  • Cálculo de intereses pagados por adelantado para una hipoteca
  • Cómo reducir el interés prepago de la hipoteca

¿Qué son los cargos por intereses prepagos de hipotecas?

El interés prepago o interino representa el costo de pedir dinero prestado durante el período de tiempo entre la fecha de cierre de su hipoteca y la fecha de su primer pago. La mayoría de los prestamistas hipotecarios le cobrarán un interés prorrateado por cada día desde la fecha de cierre hasta el final del mes en curso, según la tasa acordada para su plazo completo. Puede encontrar el costo exacto del interés prepago de su hipoteca en los documentos que los prestamistas deben proporcionar legalmente antes de la fecha de cierre.

Con la excepción de las hipotecas inversas, todos los productos hipotecarios incluyen una estimación del préstamo y una divulgación de cierre que resumen los detalles financieros de sus costos mensuales y iniciales. Ambos formularios incluyen una sección que enumera los diversos «prepagos» que deberá cubrir por adelantado: primas de seguro de vivienda, impuestos sobre la propiedad e intereses prepagos. Si bien el costo final del interés prepago depende del monto de su préstamo y la tasa hipotecaria, por lo general constituye el artículo más pequeño entre sus costos prepagos.

Cálculo de intereses pagados por adelantado para una hipoteca

El interés prepago generalmente se calcula utilizando el primer día de interés acumulado en el saldo de su hipoteca. Si desea volver a verificar el cálculo detrás de sus cargos por intereses prepagos, deberá usar su tasa hipotecaria , el saldo inicial del préstamo y la cantidad de días entre la fecha de cierre y el final del mes. Como ejemplo, considere un préstamo hipotecario de $200,000 con una tasa de interés anual del 4%. Si cierra esta hipoteca 10 días antes de fin de mes, generalmente calcularía su interés prepago de la siguiente manera:


  • Tome su tasa de interés anual y divídala por 365 para calcular su tasa diaria = 4% / 365 = 0.011%

  • Multiplique su tasa diaria por el monto de su préstamo hipotecario para obtener su monto de interés diario = 0.011% x $200,000 = $21.92

  • Multiplique el interés diario por la cantidad de días entre el cierre y el pago para obtener el cargo por interés prepago = $21,92 x 10 días = $219,20

Su propio interés prepago obviamente variará según el monto del préstamo y la tasa que se incluyen en su cálculo, pero un préstamo hipotecario promedio de $ 200,000 a las tasas actuales debería resultar en aproximadamente $ 22 por día. El método preciso de cálculo también puede variar según el prestamista que elija. Por ejemplo, un prestamista también podría establecer el costo diario de los intereses como una fracción del pago de intereses adeudado en el primer mes de su programa de amortización. Si bien la diferencia real entre estos métodos es pequeña, puede explicar las ligeras discrepancias entre el cargo prepago que figura en sus documentos y lo que calcula usted mismo.

Cómo reducir el interés prepago de la hipoteca

La forma más directa de minimizar el costo del interés prepago es retrasar la fecha de cierre hasta fin de mes, pero esto también significa que deberá realizar su primer pago hipotecario mensual poco después de haber pagado los costos de cierre. Si tiene problemas con el flujo de efectivo regular, la tensión adicional de cumplir con estos dos grandes pagos consecutivos puede no valer los doscientos que ahorrará en intereses prepagos. Puede evitar este dilema asegurándose de tener lo suficiente ahorrado para cubrir tanto los costos de cierre como el primer mes de pago.

Si inicia el proceso de su hipoteca con ambos conjuntos de gastos totalmente contabilizados, entonces no importará cuándo decida establecer su fecha de cierre. Esto le dará libertad para apuntar a una fecha de firma mucho más tarde en el mes, cuando el interés prepago le costará la menor cantidad. Aunque técnicamente también es posible reducir los cargos prepagos al reducir el monto del préstamo o la tasa de interés, ninguno de estos factores es tan fácilmente negociable como la fecha de cierre de la hipoteca.