Hipotecas sin verificación de ingresos: cómo funcionan y dónde obtener una

Las hipotecas sin verificación de ingresos, también llamadas hipotecas de ingresos declarados, permiten a los solicitantes calificar utilizando documentación de ingresos no estándar. Si bien la mayoría de los prestamistas hipotecarios solicitan sus declaraciones de impuestos, las hipotecas sin verificación de ingresos consideran otros factores, como los activos disponibles, el valor acumulado de la vivienda y el flujo de caja general. Esto hace que sea más fácil obtener un préstamo hipotecario si trabaja por cuenta propia o depende de las comisiones estacionales.

• ¿Qué es una hipoteca sin verificación de ingresos?
• Historia de las hipotecas de verificación sin ingresos
• ¿Siguen disponibles las hipotecas sin ingresos o con verificación limitada?
• ¿Es adecuada para mí una hipoteca de verificación sin ingresos o de verificación limitada?
• ¿Dónde puedo obtener un préstamo hipotecario sin verificación de ingresos?

¿Qué es una hipoteca sin verificación de ingresos?

En las hipotecas sin verificación de ingresos, los prestamistas no requieren que los solicitantes demuestren o documenten una fuente de ingresos. Otros nombres para tales hipotecas incluyen préstamos de «ingresos declarados» y préstamos «no-doc» o «alt-doc», pero todos ellos caen bajo la misma definición general con solo algunas diferencias. Hay cuatro tipos principales de préstamos hipotecarios sin verificación de ingresos, cada uno con su propio nivel de requisitos.

Ingresos declarados, activos declarados

Un préstamo SISA puede ser útil si tiene ingresos y activos significativos que son difíciles de documentar. Cuando solicita un préstamo SISA, el prestamista se compromete a aceptar las cifras de ingresos y activos que proporcione, sin necesidad de documentación. Esto puede ser útil para los propietarios de pequeñas empresas que mantienen todos sus activos en una cuenta comercial y no documentan su compensación personal con talones de pago, formularios W-2 o formularios 1099. En tales casos, los extractos bancarios de 12 a 24 meses se pueden usar para calcular el flujo de efectivo mensual de la empresa en lugar de otra documentación.

Ingresos declarados, activos verificados

Este tipo de préstamo es más útil si una gran parte de sus ingresos es difícil de documentar, pero tiene activos verificables a la mano. El prestamista se compromete a aceptar su cifra de ingresos y verificar sus activos disponibles. Un ejemplo en el que SIVA sería apropiado es para alguien cuyos ingresos se basan en propinas o gratificaciones pero que tiene una cuenta bancaria personal a su nombre.

Sin ingresos, activos verificados

Un préstamo de activos verificados sin ingresos está destinado a solicitantes que tienen activos verificables pero ingresos que no se pueden documentar. En este caso, el prestamista verifica sus activos y no tiene en cuenta sus ingresos. Es posible que un jubilado que extrae ingresos de sus cuentas de jubilación no tenga suficientes ingresos verificables, pero sus activos se pueden documentar, por lo que se beneficiaría del uso de un préstamo NIVA.

Sin ingresos, sin activos

Con la menor cantidad de requisitos de todos, los préstamos NINA son mejores para los solicitantes que no pueden proporcionar documentos ni de ingresos ni de activos. Los prestamistas de NINA basan la aprobación únicamente en la garantía y otros factores no relacionados con los ingresos. Es posible que alguien que sea empleado de una empresa extranjera y tenga sus activos en un banco extranjero no pueda proporcionar ninguna documentación aceptable para los prestamistas estadounidenses. El uso de un préstamo NINA en este caso podría permitir al prestatario omitir la traducción de documentos y las transferencias internacionales de activos.

Historia de las hipotecas de verificación sin ingresos

Los préstamos sin verificación de ingresos se hicieron muy populares en los años previos a la caída del mercado de la vivienda en 2008. Su crecimiento fue impulsado por estándares de suscripción relajados y el aumento de los precios inmobiliarios que llevaron a los consumidores a creer que las casas continuarían ganando valor indefinidamente. Una vez que quedó claro que este no era el caso, los préstamos sin ingresos cayeron en desgracia entre los prestamistas e inversores.

Originalmente, estos préstamos estaban destinados a personas cuyos ingresos se veían complicados por la estacionalidad, el trabajo por cuenta propia o la contratación independiente. Durante el período previo a la crisis, se convirtieron en un atajo para que los prestamistas empujaran a los prestatarios no calificados a través del proceso hipotecario.

A medida que se dispararon los impagos de vivienda y se endureció la regulación gubernamental, estos programas de préstamos prácticamente desaparecieron. Los prestamistas estaban obligados a documentar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo, y los inversores tenían poco interés en comprar valores respaldados por hipotecas para préstamos que Fannie Mae y Freddie Mac no respaldarían.

¿Siguen disponibles las hipotecas sin verificación de ingresos o con verificación de ingresos limitados?

Estos tipos de préstamos aún están disponibles a través de prestamistas que ofrecen opciones de préstamos de cartera y no están sujetos a reglas hipotecarias calificadas por agencias gubernamentales como Fannie Mae o Freddie Mac. Los prestamistas sin ingresos utilizan el capital privado de los inversores para crear estas ofertas de productos. Estos incluyen prestamistas directos como Chase Bank, Citibank y US Bank; prestamistas mayoristas como Stearns, JMAC y Newfi; e incluso grandes firmas de inversión financiera como Charles Schwab.

La mayoría de los demás bancos y cooperativas de crédito no ofrecen este tipo de préstamos porque es difícil empaquetarlos y venderlos a inversionistas en el mercado secundario. Dado que la única alternativa es mantener dichas hipotecas internamente, pocos prestamistas están dispuestos a asumir ese tipo de compromiso de capital. El riesgo adicional que presentan las hipotecas sin ingresos es solo una razón más por la que la mayoría de los prestamistas evitan ofrecerlas.

¿Es adecuada para usted una hipoteca de verificación sin ingresos o de verificación limitada?

Vale la pena explorar las hipotecas de verificación de ingresos limitados y sin ingresos si trabaja por cuenta propia, tiene flujos de ingresos estacionales o si tiene problemas para calificar para un préstamo hipotecario convencional. Todos estos escenarios pueden complicar la documentación de sus ingresos, lo que hace que la simplicidad de un préstamo sin verificación sea ideal.

Sin embargo, los consumidores con ingresos insuficientes no deberían utilizar estos préstamos como una forma de disfrazar una situación financiera insuficiente. Solo debe solicitar una hipoteca sin verificación de ingresos si realmente puede pagarla. Estos préstamos deben verse como una solución para reducir el papeleo, no para evitar la cuestión de sentido común de la asequibilidad.

Además, existen inconvenientes significativos en los préstamos sin verificación. Sus tasas de interés son mucho más altas que las tasas de los préstamos convencionales, y también ponen mucho énfasis en el compromiso inicial. Esto a menudo conduce a pagos iniciales mínimos del 20% al 40% o más. Los puntajes de crédito mínimos para estos programas también son más altos de lo habitual.

¿Dónde puedo obtener un préstamo hipotecario sin verificación de ingresos?

Puede comenzar a investigar sus opciones para este tipo de préstamos con un prestamista de cartera o un corredor hipotecario que trabaje con prestamistas de cartera en su nombre. Si tiene cuentas de jubilación o de inversión con una importante empresa financiera, busque también las opciones de préstamos hipotecarios que se ofrecen a los clientes actuales.

Cada prestamista determina sus propios criterios de calificación en función de su tolerancia al riesgo y los requisitos de sus inversores. Sin embargo, los prestamistas a menudo requerirán puntajes crediticios más altos, pagos iniciales más grandes y una relación préstamo-valor más baja que préstamos similares con documentación completa.

En lugar de declaraciones de impuestos, el prestamista puede solicitar 12 meses de estados de cuenta bancarios para determinar su flujo de caja mensual. En lugar de revisar sus cuentas de activos, el prestamista puede solicitar dos tasaciones para confirmar el valor de la propiedad y su participación accionaria en ella. En general, los prestamistas buscarán factores de compensación para reemplazar la información que no recopilan en forma de talones de pago, declaraciones de impuestos o declaraciones de activos.