Una hipoteca asumible es un préstamo que se puede transferir de una parte a otra manteniendo los términos iniciales vigentes. Para los compradores y vendedores en un entorno de tasas de interés en aumento, aprovechar una hipoteca asumible es una excelente opción que tiene sentido desde el punto de vista financiero, si se hace correctamente.
- ¿Qué es una Hipoteca Asumible?
- ¿Qué Préstamos Hipotecarios son Asumibles?
- Cómo asumir una hipoteca
- Sugerencias para los supuestos de préstamos hipotecarios
- ¿Cuándo tiene sentido transferir una hipoteca?
¿Qué es una Hipoteca Asumible?
Una hipoteca asumible permite que otra parte se haga cargo de los pagos restantes de un préstamo hipotecario, manteniendo intactas la tasa de préstamo existente, el período de pago, el saldo principal y otros términos. Los derechos y obligaciones del préstamo original se transfieren esencialmente de un prestatario a otro sin que se cree una nueva hipoteca. El comprador acepta realizar todos los pagos posteriores del préstamo en el futuro, como si hubiera obtenido el préstamo original.
Sin embargo, no todos los préstamos son asumibles y el prestamista debe aprobar la asunción en la mayoría de los casos. De manera similar a una hipoteca de compra estándar, la aprobación de su suposición dependerá de su capacidad para calificar para el préstamo y su capacidad para pagar sus deudas. En general, existen dos tipos de supuestos de préstamos hipotecarios:
Una suposición simple es cuando el comprador se hace cargo de los pagos de la hipoteca del vendedor. Esta es una transacción privada donde el título de la casa pasa del vendedor al comprador y requiere menos participación del prestamista. Este proceso es inherentemente riesgoso para el vendedor, ya que sigue siendo responsable de los pagos de la deuda original. Una suposición simple coloca al vendedor en la posición de un obligante secundario, similar a un codeudor de una hipoteca. Aunque el comprador se compromete a realizar los pagos del préstamo hipotecario durante una asunción simple, el vendedor sigue siendo responsable de la hipoteca. Cualquier morosidad o incumplimiento incurrido por el comprador también aparecerá en el informe de crédito del vendedor.
La novación es donde el comprador se hace cargo de los pagos de la hipoteca, y el prestamista asigna formalmente todos los derechos y responsabilidades de la hipoteca original al comprador. Luego de la novación, el prestatario original queda liberado de toda responsabilidad y se crea una nueva obligación con los mismos términos y tasa de interés del préstamo anterior. Por lo tanto, el préstamo existente es asumido por otra parte y asignado a esa parte por el prestamista o el administrador del préstamo. Los acuerdos de novación son más deseables porque eliminan la responsabilidad del prestatario original y dan como resultado la transferencia total de la hipoteca al nuevo comprador de vivienda. Estas son generalmente una solución más limpia que las simples suposiciones.
¿Qué préstamos hipotecarios son asumibles?
Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, generalmente permitirán suposiciones. Por lo general, no incluyen las cláusulas de «vencimiento a la venta» que evitarían que se asuma el préstamo. La cláusula de «pago a la venta» se popularizó para los préstamos convencionales en los años 70 y 80 debido a los cambios en las prácticas crediticias. Si ve una cláusula de «vencimiento a la venta» en su contrato hipotecario, es posible que no tenga suerte en lo que respecta a los supuestos del préstamo, aunque nunca está de más preguntar directamente al prestamista.
¿Son asumibles los préstamos de la FHA?
Los préstamos de la FHA hechos después del 1 de diciembre de 1986 son asumibles, pero requieren que el prestamista verifique la solvencia del comprador para calificar. Esto significa cumplir con las pautas actuales de suscripción de la FHA para ingresos, activos y crédito:
Necesitará un puntaje de crédito mínimo de 580, aunque los prestamistas individuales pueden tener un requisito de puntaje más alto.
Sus índices de deuda no deben exceder el 31% para sus gastos de vivienda y el 41% para sus gastos mensuales totales.
¿Son asumibles los préstamos del USDA?
Los préstamos del USDA generalmente son asumibles, pero requieren la aprobación previa del USDA. No otorgarán una aprobación si el vendedor está atrasado o en incumplimiento de sus pagos. Para poder calificar:
Necesitará un puntaje de crédito mínimo de 580 a 620, según las pautas del prestamista individual.
El ingreso de su hogar no puede exceder el 115% del ingreso medio promedio del área.
Sus índices de deuda no deben exceder el 29% para sus gastos de vivienda y el 41% para sus gastos mensuales totales.
¿Son asumibles los préstamos VA?
Los préstamos VA son asumibles porque tienen un propósito específico para los miembros militares actuales y anteriores. La Administración de Veteranos respalda sus préstamos con una garantía, también conocida como «derecho», y cada militar o mujer tiene una cierta cantidad de derecho a su disposición. El derecho básico es de $36,000 y el VA garantiza hasta cuatro veces el monto del derecho, o $144,000, del préstamo contra incumplimiento. Esto actúa como protección para el prestamista, especialmente si el propietario debe mudarse como parte de su servicio militar.
Si se requiere que un militar o una mujer actúen rápidamente en los pedidos, por ejemplo, es posible que no tengan suficiente tiempo para vender su casa, restaurar su derecho y comprar una nueva casa lo suficientemente rápido. Si otro veterano elegible puede asumir su préstamo, entonces se restaura su derecho y puede usar su beneficio VA nuevamente en el futuro. Tenga en cuenta que tanto el VA como el prestamista actual deben aprobar la suposición. Además, si un no veterano asume el préstamo, el derecho no se restaurará.
¿Son asumibles los préstamos hipotecarios convencionales?
Los préstamos convencionales generalmente no son asumibles porque casi siempre contienen una cláusula de «vencimiento en el momento de la venta» en sus documentos de préstamo, que exige que la hipoteca se pague si se transfiere la propiedad. Prácticamente todos los préstamos hipotecarios originados en los últimos años incorporan una cláusula de vencimiento a la venta; este es el procedimiento operativo estándar para la mayoría de los principales bancos y cooperativas de crédito.
Puede haber excepciones con algunos prestamistas privados, ya que no existe un requisito legal para incluir la cláusula de vencimiento a la venta en los documentos del préstamo. La eliminación de la cláusula de vencimiento a la venta también puede estar sujeta a negociación cuando se trata de financiamiento basado en el vendedor. También hay situaciones en las que puede transferir una hipoteca sin activar la cláusula de vencimiento a la venta; estos generalmente implicarán la transferencia de bienes raíces a través de un fideicomiso o herencia, o como parte de un divorcio. Siempre es una buena idea consultar con su abogado de bienes raíces para confirmar la legalidad y factibilidad de dichas transferencias.
Cómo asumir una hipoteca
Para asumir un préstamo hipotecario, debe verificar si su prestamista permitirá una asunción y, de ser así, si califica para la asunción. Si se permite la asunción, los requisitos de calificación serán similares a los de una solicitud de hipoteca estándar.
1) Averigüe si el préstamo es asumible
Puede consultar los documentos del préstamo para ver si se permiten suposiciones. El documento del préstamo generalmente indicará si el préstamo es o no asumible bajo la «cláusula de asunción». Los términos también pueden aparecer bajo la «cláusula de vencimiento a la venta» si no se permite la asunción del préstamo. Si los documentos no contienen estos términos, debe comunicarse directamente con el prestamista y pedirle que confirme si el préstamo es asumible.
También puede consultar la página 4 de la Divulgación de cierre si el préstamo se realizó después de los cambios regulatorios de la Ley Dodd-Frank. El subtítulo puede leerse así:
«Suposición: si vende o transfiere esta propiedad a otra persona, su prestamista
- Permitirá, bajo ciertas condiciones, que esta persona asuma este préstamo en los términos originales.
- No permitirá la asunción de este préstamo en los términos originales».
2) Enviar la Solicitud de Asunción al Prestamista
Deberá enviar la solicitud de asunción al prestamista, así como a la entidad gubernamental correspondiente que garantiza su hipoteca. Es probable que ambos cobren tarifas por este servicio. Las tarifas máximas permitidas para los supuestos de préstamos de la FHA y VA se enumeran a continuación:
Préstamo FHA: $500
Préstamo VA: $ 300 y una tarifa de financiamiento del 0.5% (pagada por el comprador o el vendedor)
El prestamista también puede cobrar su propia tarifa por separado. Por lo general, esto oscila entre $ 800 y $ 1,000, pero podría ser tanto como el 1% del monto del préstamo.
3) Enviar información financiera personal para su revisión
Dependiendo del tipo de préstamo que esté tratando de asumir, el prestamista puede requerir información de ingresos, activos y crédito para determinar su capacidad para calificar para el préstamo existente. Están obligados a verificar su capacidad para pagar la hipoteca, tal como lo hicieron con el prestatario original. Sin embargo, ciertos programas permiten documentación reducida, así que consulte con el prestamista para averiguar exactamente qué información necesitarán revisar.
4) Firmar el Acuerdo de Asunción/Modificar la Escritura
El documento más importante en el proceso de asunción del préstamo es la escritura de fideicomiso, que agrega su nombre a la hipoteca y absuelve al prestatario original de cualquier obligación bajo el acuerdo, asumiendo una novación.
Todas las partes deberán firmar los documentos finales. La escritura, junto con el pagaré de la hipoteca, se registra en la Oficina del Registrador del Condado y finaliza el proceso de asegurar la obligación del comprador y liberar la obligación del vendedor.
Tener una póliza de seguro de título del propietario creada es un nivel adicional de seguridad para el comprador, y una compañía de títulos junto con una agencia de custodia pueden ayudar a coordinar los documentos y procesar la grabación. Para situaciones complejas, puede estar en el mejor interés de todos consultar con un abogado de bienes raíces.
Sugerencias para los supuestos de préstamos hipotecarios
Es importante asegurarse de que el prestamista haya firmado la suposición, porque ellos determinan quién es el responsable final del pago del préstamo. Hasta que el prestamista libere al vendedor de la responsabilidad, este es responsable de la deuda, y la falta de pago por parte del posible asumidor del préstamo podría afectar negativamente su puntaje crediticio.
También es importante valorar con precisión la propiedad antes de asumir el préstamo. Si bien no se requiere una tasación como parte del proceso de asunción, querrá que se haga una de todos modos para asegurarse de que no está pagando de más por la propiedad. Además, se debe realizar una búsqueda del título para asegurarse de que no haya gravámenes u otros gravámenes pendientes sobre la propiedad que queden fuera del alcance de la hipoteca. Estos tendrían que ser abordados antes de asumir el préstamo.
¿Cuándo tiene sentido transferir una hipoteca?
Si los términos de la hipoteca existente del vendedor son más favorables que los que están disponibles en el mercado actual, asumir el préstamo podría ser económicamente ventajoso. En un entorno de tipos de interés al alza, los compradores pueden obtener mejores condiciones asumiendo préstamos que se originaron en períodos de tipos de interés bajos. A medida que las tasas continúan aumentando, es probable que el aumento de las tasas continúe haciendo que los supuestos de préstamos sean más atractivos.
Una suposición de préstamo también podría tener sentido después de cualquier evento importante que requiera la transferencia de propiedad. Esto puede incluir divorcios, planificación patrimonial y herencias, obsequios de bienes raíces u otras transacciones que no sean de plena competencia. Es posible que desee consultar a un abogado para confirmar si se permitiría una suposición en cualquiera de estos escenarios. Los préstamos de la FHA, USDA y VA también suelen permitir suposiciones sin la venta real de la propiedad.
Otra ventaja de tener un préstamo asumible es que puede servir como un incentivo para los compradores de vivienda, especialmente si la tasa de interés existente es baja y los términos son particularmente buenos. Esto se puede usar como un punto de venta adicional si encuentra un comprador que está dispuesto a hacer una contribución significativa en efectivo.