Hipoteca LTV vs. CLTV: ¿Cuál es la diferencia?

La relación préstamo-valor (LTV) de una hipoteca es la relación entre el saldo de la hipoteca y el valor de la propiedad, mientras que la combinación préstamo-valor (CLTV) es el mismo cálculo realizado para la suma de todos los préstamos tomados en la propiedad. . Las relaciones LTV y CLTV se utilizan en los préstamos hipotecarios para determinar si un prestatario está calificado para obtener un préstamo hipotecario.

  • La diferencia entre LTV y CLTV
  • Cómo calcular LTV y CLTV
  • ¿Por qué CLTV es importante para su hipoteca?

La diferencia entre LTV y CLTV

Préstamo a valor es la relación entre el saldo de su primera hipoteca y el valor de su vivienda, mientras que la combinación de préstamo a valor es la misma relación pero con todos sus otros préstamos hipotecarios agregados al cálculo. Si tiene segundas hipotecas, préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito que dependen de su propiedad como garantía, esos saldos se tendrán en cuenta en el CLTV. La relación CLTV de su hipoteca siempre será igual o superior a su relación LTV. Como resultado, los prestamistas hipotecarios tienen límites máximos más altos para CLTV en comparación con la relación LTV.

Cómo calcular LTV y CLTV

Calcular LTV tiene mucho que ver con el pago inicial de su préstamo hipotecario. Dado que su LTV es igual a la cantidad prestada dividida por el precio total de la vivienda, es el espejo opuesto del pago inicial . Por ejemplo, una casa de $200,000 comprada con un pago inicial del 20% requiere un préstamo hipotecario de $160,000. Dividir el monto del préstamo por el valor nos da una relación LTV del 80 %, la parte del valor de su vivienda que no está cubierta por el pago inicial del 20 %.

Cálculo de LTV

Saldo pendiente de la hipoteca
$160,000
Precio de venta o valor de tasación de su casa $200,000
Saldo del préstamo dividido por el valor = LTV 80%

Puede calcular la relación préstamo-valor combinada de una manera similar. De acuerdo con las pautas de Fannie Mae sobre el cálculo de CLTV para hipotecas convencionales, debe agregar el monto del préstamo de su primera hipoteca a los montos pendientes en sus hipotecas secundarias, préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Para HELOC, el CLTV tiene en cuenta la cantidad que ha retirado hasta ahora en la línea de crédito. Una vez que suma estos números, debe dividir el total por el menor de dos valores: el precio de venta de su casa o su valor de tasación.

Cálculo de CLTV

Saldo de la primera hipoteca
$90,000
Saldo de la segunda hipoteca $70,000
Saldo dispuesto en HELOC $5,000
Suma de todos los préstamos y líneas de crédito $165,000
Menor entre el precio de venta de la casa o el valor de tasación $200,000
Suma de préstamos dividida por valor = CLTV 82,5%

Como ejemplo, considere nuestra casa de $200,000. En lugar de una sola hipoteca de $160 000, tenemos una primera hipoteca de $90 000, una segunda hipoteca de $70 000 y una HELOC que hemos usado para acceder a $5000 hasta ahora. Dado que se utiliza la misma casa para garantizar los tres, sumamos los saldos pendientes y los dividimos entre $200 000 para obtener una relación CLTV del 82,5 %.

Si el valor de tasación de su casa disminuye después de que la compra, su CLTV usaría ese número menor y, por lo tanto, aumentaría. Esto solo importará si decide refinanciar en una fecha posterior, ya que los prestamistas y los tasadores solo se involucran cuando el prestatario solicita un nuevo arreglo hipotecario.

¿Por qué CLTV es importante para su hipoteca?

Los prestamistas hipotecarios utilizan CLTV para evaluar situaciones en las que un solicitante tiene más de una hipoteca sobre su propiedad. Dado que LTV solo describe su primera hipoteca, los prestamistas necesitan CLTV para calcular el riesgo de un prestatario con múltiples gravámenes sobre su casa. Esto se debe a que algunas personas eligen reducir su pago inicial financiandolo con dinero de una segunda hipoteca. Esto da como resultado un LTV más bajo en la primera hipoteca, que es necesario para evitar el gasto adicional del seguro hipotecario privado . Si planea solicitar más de una hipoteca, los prestamistas analizarán tanto el LTV como el CLTV de la compra de su vivienda planificada.

Tenga en cuenta que ciertos productos de préstamos hipotecarios en Fannie Mae o Freddie Mac también analizan HCLTV, que es la relación préstamo-valor combinado con garantía hipotecaria. Esto incluye el monto total de sus HELOC en lugar de solo el monto que ha retirado. Como resultado, su relación HCLTV siempre es más alta que su CLTV, y los prestamistas a menudo consideran solo el valor más alto entre LTV, CLTV y HCLTV. Si usa un HELOC para ayudar a financiar la compra de su casa, es posible que le resulte un poco más difícil obtener la aprobación para un refinanciamiento más adelante.