¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

En pocas palabras, una hipoteca es el préstamo que obtiene para pagar una casa u otro bien inmueble. Dados los altos costos de comprar una propiedad, casi todos los compradores de vivienda requieren financiamiento a largo plazo para comprar una casa. Por lo general, las hipotecas vienen con una tasa fija y se pagan en 15 o 30 años. La mayoría de la gente piensa en la compra de una casa en términos de pies cuadrados o ubicación, pero comprender las hipotecas es fundamental para asegurar un precio justo por lo que compra.

  • ¿Qué es una hipoteca?
  • Tipos de hipotecas comunes
  • ¿Qué determina las tasas hipotecarias?
  • Cómo comprar hipotecas

¿Qué es una hipoteca?

Las hipotecas son préstamos inmobiliarios que vienen con un calendario específico de pago, con la propiedad comprada actuando como garantía. En la mayoría de los casos, el prestatario debe aportar entre el 3% y el 20% del precio total de compra de la casa. El resto se presta en forma de préstamo con un tipo de interés fijo o variable, según el tipo de hipoteca. En la mayoría de los casos, el pago mensual adeudado en una hipoteca es una combinación predeterminada de pagos de interés y principal. El monto del pago inicial también puede afectar la cantidad requerida en los cargos de cierre y los pagos mensuales del seguro hipotecario.

En un proceso llamado amortización, la mayoría de los pagos de la hipoteca se dividen entre el pago de intereses y la reducción del saldo principal. El porcentaje de capital versus interés que se paga cada mes se calcula de modo que el capital llegue a cero después del pago final. Por ejemplo, una hipoteca estándar a 30 años se dividirá en 360 pagos iguales, cada uno de los cuales constará de diferentes montos de interés y principal. Algunas hipotecas permiten pagos de interés únicamente o pagos que ni siquiera cubren el interés completo. Sin embargo, las personas que planean ser propietarias de sus casas deben optar por una hipoteca amortizada.

Tipos de hipotecas comunes

Cuando busca una casa, comprender los tipos comunes de hipotecas y cómo funcionan es tan importante como encontrar la casa adecuada. Por ejemplo, las hipotecas de tasa fija y tasa variable pueden anunciar cifras APR similares inicialmente, pero un entorno de tasa creciente puede aumentar los pagos mensuales para un propietario en una hipoteca variable. En otros casos, una nueva hipoteca podría ayudarlo a reducir los pagos o pagar más rápido al refinanciar a una tasa más baja.

Hipotecas a tasa fija

Las hipotecas más populares ofrecen una tasa de interés fija con plazos de devolución de 15, 20 o 30 años. Las hipotecas de tasa fija ofrecen la garantía de la misma tasa durante toda la vigencia del préstamo, lo que significa que su pago mensual no aumentará incluso si las tasas del mercado suben después de firmar. Suponiendo una tasa similar, las hipotecas con plazos más largos ofrecen pagos mensuales más bajos que las más cortas, pero la mayor cantidad de pagos significa que también pagará más en intereses totales.

Hipotecas de tasa ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) incluyen cualquier hipoteca en la que la tasa de interés puede cambiar mientras usted todavía está pagando el préstamo. Esto significa que cualquier aumento en las tasas de mercado aumentará los pagos mensuales del prestatario, lo que dificultará el presupuesto del costo de la vivienda. Aún así, los ARM son populares porque los bancos tienden a ofrecer tasas de interés más bajas en un ARM en comparación con una hipoteca de tasa fija. La ARM más común es la ARM 5/1, en la que la tasa inicial permanece fija durante los primeros cinco años y luego está sujeta a cambios cada año siguiente.

Otros tipos de hipoteca

Si bien la mayoría de las personas terminarán con una hipoteca convencional con una tasa fija o ajustable como se describe anteriormente, existe una amplia variedad de alternativas destinadas a casos especiales. Los préstamos hipotecarios de la FHA y VA, por ejemplo, requieren pagos iniciales mucho más pequeños por parte de los prestatarios o ningún pago inicial por parte de los veteranos. Sin embargo, un pago inicial más bajo agrega gastos adicionales a su pago mensual, como el seguro hipotecario, y también significa que está pagando un saldo principal mayor desde el principio.

Para los propietarios de viviendas que ven su propiedad actual como una inversión o una fuente de capital, las variaciones como la hipoteca de interés solamente y la hipoteca con retiro de efectivo ofrecen una mayor flexibilidad financiera. Por ejemplo, pagar solo los cargos de interés de una hipoteca significa que no avanzará en el pago del saldo. Sin embargo, si planea vender su casa en algunos años, las hipotecas de interés solamente pueden ayudar a minimizar los pagos mensuales mientras espera. Las hipotecas de retiro de efectivo funcionan en la dirección opuesta, lo que le permite refinanciar su hipoteca anterior con una más grande para retirar la diferencia en efectivo. Las personas a veces confían en las hipotecas en efectivo como una forma de cubrir grandes gastos como la matrícula universitaria.

¿Qué decide su tasa de hipoteca?

Si bien los términos y condiciones de las hipotecas están bastante estandarizados, los prestamistas ajustan las tasas hipotecarias que ofrecen en función de varios factores. Estos incluyen información del historial financiero del prestatario, así como cifras más grandes que indican el estado actual del mercado crediticio. Sin embargo, la cantidad ofrecida como pago inicial generalmente tendrá el mayor impacto en la tasa de la hipoteca.

Puntos y Pago Inicial

Cuanto más pague al comienzo de una hipoteca, menor será su tasa. Esto sucede de dos maneras: el porcentaje de pago inicial y la compra de «puntos» hipotecarios. Los prestamistas consideran que las hipotecas son más riesgosas si el pago inicial del prestatario es menor, y los préstamos convencionales requieren al menos un 20% de pago inicial para evitar el gasto mensual adicional del seguro hipotecario privado. La relación préstamo-valor (LTV) es otra medida comúnmente utilizada de la misma cifra, solo que al revés: un pago inicial del 20 % da como resultado una hipoteca con una relación LTV del 80 %.

Comprar puntos en su hipoteca significa pagar una tarifa fija para reducir la tasa de interés en una cantidad determinada de puntos porcentuales, generalmente alrededor del 0,25 % por punto. Esto puede ayudar a los propietarios de viviendas a reducir sus pagos mensuales y ahorrar dinero a largo plazo. Cada punto normalmente costará el 1% del costo total de la casa, por lo que una compra de $400,000 vendrá con $4,000 puntos de hipoteca. Pagar puntos adicionales por adelantado a cambio de una tarifa reducida requerirá un cálculo del punto de equilibrio, ya que solo recuperará el costo inicial de esos puntos después de un período de tiempo.

Puntaje de crédito

Su puntaje de crédito afecta las tasas hipotecarias que los prestamistas están dispuestos a ofrecerle. Según FICO, la diferencia puede oscilar entre el 3,63 % y el 5,22 % en una hipoteca de tasa fija a 30 años, según el tramo en el que se encuentre.

Tasas hipotecarias por puntaje FICO

Puntaje FICO
15 años fijo
30 años fijo
760-850 2,87% 3,63%
700-759 3,10% 3,85%
680-699 3,27% 4,03%
660-679 3,49% 4,24%
640-659 3,92% 4,67%
620-639 4,46% 5,22%

Seguir de cerca su puntaje crediticio es una buena práctica, ya sea que esté o no considerando una hipoteca en el futuro cercano, y nunca está de más comenzar a construir crédito temprano. Cuando considera el hecho de que las hipotecas pueden durar hasta tres décadas, incluso unas pocas décimas de un porcentaje pueden traducirse en miles de dólares en costos de interés adicionales.

Tasas de índice

Finalmente, los prestamistas como los bancos y las cooperativas de crédito vigilan de cerca el estado actual del mercado más grande para obtener crédito. Esto incluye las tasas a las que las corporaciones y los gobiernos venden instrumentos no hipotecarios como bonos. Debido a que los propios prestamistas hipotecarios deben pagar el costo de pedir dinero prestado, las tasas hipotecarias que ofrecen están sujetas a cualquier cambio en ese gasto subyacente. En algunas hipotecas de tasa ajustable, la tasa de interés del prestatario en realidad está vinculada directamente a una tasa de índice principal, como el bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años o la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Si bien no puede controlar el movimiento de los mercados de deuda como individuo, puede vigilar hacia dónde se dirigen.

Cómo comprar hipotecas

El proceso de compra de hipotecas será algo diferente para los compradores de vivienda por primera vez y los propietarios actuales. Los compradores deben considerar no solo la hipoteca, sino también la propiedad y sus planes a largo plazo, mientras que los propietarios actuales pueden simplemente querer refinanciar a una mejor tasa.

Compras como comprador de vivienda por primera vez

Para la primera vivienda de la mayoría de las personas, la compra de una hipoteca debería ser la mejor manera de buscar una casa. Recomendamos comparar prestamistas o recurrir a un corredor para obtener una carta de aprobación previa, averiguar cuánto están dispuestos a prestarle los bancos y determinar qué tan asequible sería su hipoteca mensual típica . De esta manera, cuando encuentre su casa, tendrá la mayoría de sus patos en fila para presentar su oferta. También debe considerar cuánto tiempo vivirá allí. Por ejemplo, alguien que busca mudarse después de cinco años puede buscar una hipoteca ARM 5/1 o una hipoteca de interés solamente para minimizar los pagos mensuales hasta que el saldo se pague anticipadamente vendiendo la casa. Las personas que planean vivir en una casa hasta que la tengan en su totalidad optarán por una buena tasa fija que dure 15 o 30 años.

La mayoría de los posibles compradores de vivienda terminan confiando en su agente de bienes raíces para obtener información sobre el proceso de la hipoteca. Pocas personas pasan por la experiencia de comprar una casa más de una o dos veces en su vida, y su falta de experiencia significa que los agentes inmobiliarios a menudo desempeñan un papel más importante como guía. Como resultado, muchos compradores de vivienda terminan eligiendo un prestamista hipotecario recomendado por su agente de bienes raíces. Si bien este arreglo es adecuado en la mayoría de los casos, tenga en cuenta que las prioridades de un agente inmobiliario son obtener una aprobación rápida, no negociar su mejor tasa de interés. Si minimizar los pagos y las tarifas de su hipoteca es una prioridad, le recomendamos que compare las tasas de al menos tres prestamistas.

Compras para refinanciar hipotecas

Refinanciar su hipoteca cuando las tasas del mercado son bajas puede ser una buena manera de reducir sus pagos mensuales o el costo total de los intereses. Desafortunadamente, estos dos objetivos se encuentran en direcciones opuestas. Puede reducir los pagos mensuales obteniendo una hipoteca de tasa más baja de la misma o mayor duración que su préstamo actual, pero hacerlo generalmente significa aceptar un costo mayor en interés total. La refinanciación también corre el riesgo de costos de cierre adicionales, que vienen con el proceso de obtención de una nueva hipoteca.

La amortización, el proceso de dividir los pagos entre intereses y capital, revela cómo los pagos anticipados se destinan principalmente a los intereses y no a la reducción del saldo de capital. Esto significa que comenzar de nuevo con una hipoteca nueva, por muy atractiva que sea la tasa, puede retrasarlo en su viaje hacia la propiedad total. Afortunadamente, los prestamistas deben proporcionarle cotizaciones detalladas que describan la tasa estimada, los cronogramas de pago y los costos de cierre. Preguntar en varios bancos y prestamistas puede llevarle muchas horas, pero con tanto dinero y años de pagos en juego, una inversión inicial de esfuerzo vale más que la pena cuando se trata de refinanciamiento.