Para los propietarios que buscan acceder al capital de su propiedad de alquiler, obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) puede ser una excelente opción. Esto podría duplicar el tamaño de su línea de crédito, especialmente si ya posee tanto su residencia principal como su propiedad de inversión. Sin embargo, las normas para los préstamos sobre propiedades de inversión, como los alquileres, se han endurecido significativamente a raíz de la crisis financiera. Los prestatarios pueden encontrar más difícil obtener un crédito basado en el alquiler que un préstamo con garantía hipotecaria en su residencia principal.
- ¿Puede obtener un HELOC en una propiedad de inversión?
- ¿Cómo se comparan los HELOC en propiedades de inversión con los préstamos primarios para vivienda?
- ¿Cómo puedo obtener un HELOC en mi propiedad de inversión?
- ¿Cuáles son algunas alternativas a los HELOC de propiedades de inversión?
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¿Puede obtener un HELOC en una propiedad de alquiler?
Es posible obtener un préstamo con garantía hipotecaria sobre una propiedad de alquiler, pero es más complicado de lo que solía ser. Los criterios de calificación son más estrictos y los prestamistas con garantía hipotecaria se centran en garantizar su capacidad de pago. Los préstamos sobre propiedades de inversión son más caros en general y las tasas de interés son más altas que las de las viviendas principales.
Tenga en cuenta que a continuación analizamos el proceso de cobrar el capital de la vivienda de su propiedad de inversión. Si está interesado en comprar una propiedad de alquiler utilizando el capital de la vivienda de su residencia principal, lea nuestra guía aquí *).
¿Cómo se comparan los HELOC en propiedades de alquiler con los préstamos primarios para vivienda?
Los bancos tienen estándares crediticios más altos para los HELOC que se basan en propiedades de inversión porque son más susceptibles al incumplimiento que los préstamos en residencias principales. Los propietarios de viviendas con varias propiedades tienen más probabilidades de aceptar el incumplimiento de pago de una propiedad de inversión que de su vivienda principal. Dado que los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser el segundo o tercer gravamen sobre una propiedad, es menos probable que los prestamistas con garantía hipotecaria recuperen sus fondos en una ejecución hipotecaria.
Los prestamistas con garantía hipotecaria compensan este riesgo adicional cobrando tasas de interés más altas y exigiendo estándares de suscripción más estrictos. Esto se duplica para las casas de inversión. Poder calificar para una HELOC o una segunda hipoteca en su vivienda principal no siempre garantiza que calificará para el mismo tipo de préstamo en una propiedad de inversión.
Los obstáculos para los préstamos de propiedad de inversión son numerosos y las tasas de interés son generalmente más altas que las de los préstamos con garantía hipotecaria para residencias principales. A continuación enumeramos las principales diferencias entre las segundas hipotecas sobre primera vivienda y las propiedades de inversión:
| Se permiten LTV/CLTV/HCLTV más altos |
Umbrales más bajos para LTV/CLTV/HCLTV |
| Tasas de interés más bajas |
Tasas de interés más altas |
| Requisitos de reserva más bajos o nulos |
Requerimientos de reservas significativamente más altos |
| Proceso de evaluación sencillo, incluso puede utilizar una evaluación existente |
Puede requerir dos tasaciones y un período de espera de 12 meses desde la compra inicial |
Extenderse demasiado financieramente asumiendo demasiada deuda hipotecaria es una posibilidad real. Muchos inversores fueron tomados por sorpresa en 2008 por la repentina implosión de la demanda de bienes raíces. Para evitar problemas, trate las HELOC como cuentas de tarjetas de crédito vinculadas a su capital: no extraiga más de su línea de lo que pueda pagar cómodamente en su totalidad. Esto puede evitar que una herramienta financiera se convierta en una carga más adelante.
¿Cómo puedo obtener un HELOC en mi propiedad de alquiler?
Ponga su DTI en línea: su relación deuda-ingreso debe estar dentro de un rango aceptable para el prestamista. Su DTI inicial se compone de sus gastos de vivienda, incluidos el capital, los intereses, los impuestos, el seguro, más las cuotas de la HOA y el pago mensual de su nueva línea de valor neto de la vivienda.
Su DTI back-end incluirá todas las deudas renovables y a plazos de su informe de crédito. Cuando se trata de préstamos con garantía hipotecaria, los prestamistas están más preocupados por su relación final o total de deuda a ingresos, desde el punto de vista de suscripción. Los rangos aceptables pueden variar según el banco con el que esté trabajando.
Conozca sus requisitos de LTV: su préstamo a valor está limitado a un cierto porcentaje para la mayoría de los programas de préstamos y está determinado, en parte, por una tasación. Para los préstamos con garantía hipotecaria, los requisitos de LTV pueden incluir límites combinados de préstamo a valor (CLTV) y alto límite combinado de préstamo a valor (HCLTV).
CLTV consiste en el saldo actual de todos los préstamos dividido por el valor de la vivienda. Por el contrario, el HCLTV consiste en la línea de crédito completa disponible en todos los préstamos dividida por el valor de la vivienda. Es importante tener en cuenta que las decisiones de suscripción de préstamos con garantía hipotecaria se basarán en la línea de crédito completa, no solo en su retiro inicial.
Mantenga un puntaje de crédito alto: los prestamistas confían en los puntajes de crédito para determinar si califica para un préstamo y qué términos recibirá. Cuanto mejor sea su puntaje de crédito, más probabilidades tendrá de calificar para las mejores tasas de interés y términos de préstamo.
Tener información despectiva en su informe de crédito podría descarrilar toda su solicitud de préstamo, especialmente si se trata de algo atroz como una ejecución hipotecaria, bancarrota o un gravamen fiscal. Por lo tanto, es importante asegurarse de que todos los detalles en su informe de crédito sean precisos antes de solicitar cualquier tipo de préstamo.
Generar reservas de efectivo: para las propiedades de inversión, tener reservas de efectivo equivalentes a una cierta cantidad de pagos mensuales es un requisito previo para la mayoría de los prestamistas. Puede variar desde unos pocos meses hasta 18 o incluso 24 meses de efectivo disponible. Un HELOC o un prestamista con garantía hipotecaria puede incluso requerir que usted tenga suficiente reserva para cubrir la línea de crédito completa que extienden en su casa de inversión.
¿Cuáles son algunas alternativas a los HELOC de propiedades de alquiler?
Hay otros productos además de los préstamos con garantía hipotecaria que puede utilizar para aprovechar su capital o pedir prestado fondos:
Refinanciamiento con retiro de efectivo: le permite reescribir una hipoteca existente por un monto mayor y recibir los fondos en exceso al cierre. Los criterios de calificación son más estrictos y altamente regulados para las primeras hipotecas, pero las tasas y los términos son más favorables (debido a un menor riesgo para el prestamista).
Colateralización cruzada: es una herramienta de préstamo única que le permite agrupar dos o más propiedades bajo el mismo préstamo general. Esto puede hacer que el acceso a la equidad en su propiedad de inversión sea más sencillo, ya que se agrupa de manera efectiva con la equidad en otras propiedades. El inconveniente es que puede ser difícil y costoso separar los intereses de las propiedades (y las deudas proporcionales) más adelante.
Préstamos personales no garantizados: o préstamos de firma son otra alternativa si está buscando opciones que no requieran que apalanque su capital. Dado que estos préstamos no están vinculados a garantías (es decir, equidad en una propiedad), las tasas de interés dependerán únicamente de su puntaje crediticio y de la relación deuda/ingresos, y generalmente son más altas que las tasas de los préstamos hipotecarios y HELOC.
