Guía hipotecaria: ¿Cuál es el tiempo promedio para cerrar una casa?

El tiempo promedio que tardan los compradores de vivienda en los Estados Unidos en cerrar la compra de su vivienda (a partir de febrero de 2019) es de 47 días en todos los tipos de préstamos, según la empresa líder de software hipotecario Ellie Mae. En general, los préstamos de compra tardan más en cerrarse que los préstamos de refinanciamiento en un promedio de 12 días. Obtenga más información sobre el proceso de compra, el tiempo dedicado a cada etapa y los consejos para mantener su cierre por buen camino a continuación.

• ¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa?
• Horas de cierre típicas: por tipo de préstamo
  • Hora de cierre promedio para un préstamo convencional
  • Hora promedio de cierre de un préstamo de la FHA
  • Hora de cierre promedio para un préstamo VA
• ¿Cómo han cambiado los horarios de cierre con el tiempo?
• ¿Cómo puedo obtener un cierre rápido de préstamo hipotecario?

¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una casa?

Es importante tener en cuenta que, si bien los tiempos de cierre promedio pueden ser de 47 días para una compra y 35 días para un refinanciamiento, la mayoría de los préstamos en realidad demorarán entre 30 y 75 días en cerrarse. Si selecciona una fecha de cierre de depósito en garantía de 30 días o menos, deberá trabajar en estrecha colaboración con su prestamista para asegurarse de que el préstamo se mantenga encaminado para cerrar a tiempo.

Si está sacando una hipoteca para comprar su próxima casa, el proceso de cierre de la casa lleva un promedio de 47 días, desde la solicitud hasta el cierre y la financiación. Ciertos pasos en el proceso de préstamo se rigen por períodos de espera obligatorios, mientras que otros dependen de proveedores de servicios externos (como tasadores). Aquí hay un paso a paso para el proceso de préstamo típico:

Resumen: cronograma promedio para el cierre

Si su escenario es complejo (debido a sus ingresos u otros factores), entonces puede tomar tiempo y esfuerzo adicionales para cerrar su préstamo. Otros factores, como los tiempos de respuesta de la tasación, están fuera de su control, pero también podrían afectar la rapidez con la que se cierra su préstamo. A menudo es una buena idea revelar las posibles señales de alerta desde el principio en lugar de esperar a que los aseguradores las detecten y hagan preguntas adicionales más adelante.

Aplicación (1 día)

Una vez que se acepta su oferta de una casa, puede comenzar el proceso de préstamo con una solicitud de préstamo oficial. Hay seis datos necesarios para que un prestamista hipotecario considere su solicitud: su nombre, número de Seguro Social, ingresos estimados, dirección de la propiedad, valor estimado y monto del préstamo solicitado.

La Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial completa, o URLA, abarca de cinco a seis páginas de información necesaria para procesar y suscribir completamente su solicitud. Su prestamista puede pedirle esta información por teléfono, pedirle que complete un formulario en línea o que complete una copia en papel. El proceso de solicitud debe completarse el primer día.

Divulgación (~3 días)

Tan pronto como un prestamista hipotecario tenga los seis detalles mencionados anteriormente, está obligado por ley a proporcionarle divulgaciones oficiales del préstamo, incluida una estimación del préstamo dentro de los tres días.

La mayoría de los prestamistas le pedirán su consentimiento para enviar divulgaciones electrónicamente para que toda la documentación inicial pueda proporcionarse a través de un enlace seguro a través de un portal o mediante un servicio de captura de firma electrónica. Es importante tener en cuenta que si no da su consentimiento, se le enviarán copias impresas de todas las divulgaciones por correo, lo que podría agregar días al proceso del préstamo.

Documentación (~pocos días)

Su prestamista necesitará documentación adicional de usted con respecto a sus ingresos y activos para enviar un archivo completo para la suscripción. A menudo hay múltiples solicitudes de información, ya que pueden surgir preguntas adicionales durante la revisión de sus documentos. Por ejemplo, si sus declaraciones de impuestos muestran ingresos de una propiedad de alquiler, entonces se solicitará información sobre la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad y el seguro del propietario.

El proceso de solicitud, recopilación, envío y revisión de la documentación y la información puede demorar solo unos días, o mucho más, según la disponibilidad de su documentación y el tiempo que se tome su prestamista para revisarla.

Evaluación (1-2 semanas)

El pedido de su tasación puede realizarse tan pronto como le proporcione a su prestamista su formulario de Intención de proceder firmado. Cuanto antes pueda solicitar la tasación , mejor, ya que este servicio de terceros es necesario para cerrar la mayoría de los préstamos y depende de la programación de un tasador independiente con licencia.

El proceso de tasación en sí implica la programación de la inspección inicial, la realización de la inspección por parte del tasador y la preparación de un informe de tasación. El informe se entrega a la empresa de gestión de tasaciones para un control de calidad antes de devolverlo a su prestamista. Este proceso puede demorar de una a dos semanas, aunque puede demorar más en ubicaciones más remotas. Para los vendedores, es una buena idea tomarse este tiempo para hacer algunas mejoras cosméticas a su propiedad para ayudar a aumentar la probabilidad de que su tasación tenga un valor razonable.

Suscripción (1-3 días)

Toda la información relacionada con sus ingresos, bienes, propiedades y crédito será revisada por un asegurador o un equipo de aseguradores para garantizar que su solicitud cumpla con todas las pautas del programa para el producto de préstamo que está buscando. Además de las pautas generales del producto, muchos prestamistas tienen pautas internas que van más allá de los requisitos básicos (a veces llamados superposiciones) que usted también debe cumplir.

Los tiempos de giro de la suscripción varían de un prestamista a otro, pero se considera normal de 24 a 72 horas. Sin embargo, si se encuentra en un mercado de compradores calientes o en medio de un auge de refinanciamiento, los tiempos de respuesta a menudo se alargarán debido al mayor volumen de préstamos.

Aprobación condicional (1-2 semanas)

Una vez que un suscriptor haya revisado el envío de su solicitud por primera vez, aprobará condicionalmente su archivo, suspenderá su archivo en espera de la información adicional requerida para tomar una decisión o denegará su archivo si no cumple con las pautas del programa.

Una aprobación condicional a menudo vendrá con una lista de documentación adicional, cartas de explicación e información adicional que el asegurador deberá revisar antes de firmar la aprobación final de su préstamo. El proceso de solicitud, recopilación, envío y revisión de las condiciones puede pasar por múltiples rondas de ida y vuelta antes de que se cumplan los requisitos de suscripción. Dependiendo de los tiempos de turno para la revisión, esto podría demorar de una a dos semanas.

Autorizado para cerrar (3 días)

Obtener el visto bueno para cerrar es el último paso antes de que se puedan redactar y entregar los documentos finales de su préstamo para que los firme y los certifique ante notario. Su prestamista preparará una Declaración de cierre final que detallará todos los términos del préstamo, los costos y otros detalles y se la entregará a usted para su revisión.

Hay un período de espera obligatorio de tres días después de recibir la Divulgación de cierre antes de que pueda firmar los documentos de su préstamo. La ley exige que se le asigne este período para revisar los términos finales de su préstamo y consultar con los asesores que necesite.

Cierre y financiación (~1 día)

Después de firmar los documentos finales de su préstamo, se los devuelve a su prestamista, quien los revisará para verificar que estén completos y se asegurará de que todos los informes e información de terceros estén en orden antes de desembolsar el préstamo. Una vez que se haya financiado su préstamo, la nueva hipoteca se registrará en su condado, a veces el mismo día hábil o el siguiente.

Horas de cierre típicas: por tipo de préstamo

Los diferentes tipos de préstamos tardan más en cerrarse según los requisitos y las pautas del programa. Aquí hay un desglose de los tiempos de cierre promedio, en días, entre préstamos hipotecarios promedio, préstamos FHA y préstamos VA:

Hora de cierre promedio para un préstamo convencional

Se tarda aproximadamente 47 días en cerrar un préstamo hipotecario convencional de acuerdo con los estándares crediticios calificados de Fannie Mae. Las refinanciaciones convencionales son más rápidas y tardan alrededor de 35 días en cerrarse en promedio.

Los préstamos hipotecarios convencionales siguen el camino más tradicional desde la solicitud hasta el cierre y la financiación. A diferencia de los préstamos de la FHA y VA, por lo general no existen requisitos especializados de suscripción, evaluación o aprobación más allá de las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac. En términos generales, los refinanciamientos tardarán mucho menos tiempo en cerrarse que los nuevos préstamos para compras.

Hora promedio de cierre de un préstamo de la FHA

Se tarda alrededor de 47 días en cerrar un préstamo hipotecario de la FHA. Los refinanciamientos de la FHA son más rápidos y tardan alrededor de 32 días en cerrarse en promedio.

Los préstamos de la FHA generalmente se cierran en un plazo muy similar al de los préstamos convencionales, pero pueden requerir tiempo adicional en puntos específicos del proceso. Por ejemplo, las tasaciones de los préstamos de la FHA deben ser realizadas por un tasador aprobado por la FHA, y cualquier problema de seguridad o habitabilidad debe solucionarse antes de que se permita el cierre de su préstamo. La gran diferencia en los tiempos de cierre entre los refinanciamientos de la FHA y los préstamos de compra probablemente se deba al proceso acelerado que brindan los refinanciamientos simplificados de la FHA.

Hora de cierre promedio para un préstamo VA

Se tarda aproximadamente 49 días en cerrar un préstamo hipotecario VA. Los refinanciamientos de VA son más rápidos y tardan alrededor de 42 días en cerrarse en promedio.

Los préstamos VA tienden a tardar más en cerrarse que los préstamos convencionales. Esto se debe a los requisitos de suscripción más estrictos para los préstamos VA y al hecho de que no todos los prestamistas suscriben los préstamos VA internamente. La gran diferencia en los tiempos de cierre entre los refinanciamientos VA y los préstamos de compra probablemente se deba al proceso acelerado que brindan los refinanciamientos simplificados VA.

Solo los prestamistas con un respaldo directo del VA pueden suscribir sus propios préstamos del VA; otros prestamistas deben enviar sus archivos de préstamo directamente al Departamento de Asuntos de Veteranos para su revisión y aprobación, lo que aumenta significativamente el tiempo de cierre.

¿Cómo han cambiado los horarios de cierre con el tiempo?

A partir de febrero de 2019, los tiempos de cierre han mantenido un rango ajustado de 42 a 48 días como promedio en todos los tipos de préstamos durante los últimos 18 meses. Esto indica que, a pesar de las fluctuaciones estacionales del mercado y las tendencias cambiantes de la vivienda, se tarda aproximadamente de seis a siete semanas en cerrar un préstamo hipotecario.

Las mejoras en los procedimientos de suscripción combinadas con un cambio a los préstamos hipotecarios digitalizados han acelerado los tiempos de cierre en promedio. Sin embargo, aunque muchos prestamistas en línea cuentan con tiempos de cierre rápidos, su experiencia puede variar ampliamente según su perfil financiero, así como las capacidades y la capacidad de su prestamista elegido.

¿Cómo puedo obtener un cierre rápido de préstamo hipotecario?

Hay varias cosas que puede hacer para ayudar a acelerar el proceso de cierre. Como regla general, vale la pena estar preparado y ser oportuno cuando se trata de responder a las consultas de los prestamistas.

Inicie el proceso de préstamo lo antes posible obteniendo una aprobación previa.

Antes incluso de tener un contrato sobre la propiedad, obtenga la aprobación previa de su prestamista brindándole su información de ingresos, bienes y crédito. Para emitir una carta de aprobación previa, su prestamista deberá obtener su informe de crédito, calcular su relación deuda-ingreso y verificar sus activos disponibles para el pago inicial.

Hacer esto con anticipación ahorra algo de tiempo una vez que se acepta su oferta y aumenta la probabilidad de que su préstamo sea aprobado. Es una buena idea obtener la aprobación previa de varios prestamistas en esta etapa para asegurarse de obtener la mejor tasa hipotecaria.

Responda a todas las solicitudes de los prestamistas rápidamente y proporcione la documentación completa.

Al proporcionar toda la documentación de la manera más rápida y completa posible, puede ayudar a mantener el proceso en movimiento. Muchos cierres a menudo se retrasan porque el prestatario no presta atención a los correos electrónicos o responde a las llamadas.

Es una buena idea responder rápidamente si el prestamista le pide que firme divulgaciones, devuelva la documentación solicitada o reconozca documentos urgentes como la Divulgación de cierre para que puedan comenzar los períodos de espera obligatorios. Esto requerirá un poco de diligencia adicional de su parte, pero el esfuerzo vale la pena una vez que se desembolsa el préstamo.

Elija un proceso de hipoteca digitalizado.

Elegir un prestamista hipotecario que ofrezca un proceso hipotecario en línea o digital también puede ayudar a acelerar el proceso al aprovechar la tecnología para preparar documentos y divulgaciones.

Los prestamistas hipotecarios digitalizados pueden completar firmas electrónicas e incluso suscribir solicitudes de préstamo de acuerdo con las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac. Si bien no hay garantía de que otras partes del proceso de préstamo avancen con la misma rapidez, el compromiso de aumentar la eficiencia a través de la tecnología puede ser un buen indicador de la capacidad de una empresa para cerrar su préstamo rápidamente.