En lo que respecta a las hipotecas, «fideicomiso» y «cuentas de depósito en garantía» se refieren a dos conceptos ligeramente diferentes. El depósito en garantía es el proceso mediante el cual un tercero neutral media en un negocio de bienes raíces, reteniendo el dinero y la propiedad «en depósito en garantía» hasta que las dos partes acuerden que se cumplen todas las condiciones para cerrar una venta. Por el contrario, una cuenta de depósito en garantía suele ser una cuenta que ayuda a administrar los impuestos anuales y los costos de seguro del prestatario de la hipoteca.
- ¿Qué significa fideicomiso?
- ¿Cómo funcionan las cuentas de depósito en garantía?
- ¿Cuánto cuestan las tarifas de depósito en garantía?
- ¿Cuándo se necesita el fideicomiso en una hipoteca?
¿Qué significa fideicomiso?
El fideicomiso se refiere a un servicio de terceros que suele ser obligatorio en la compra de una vivienda. Cuando un comprador y un vendedor llegan inicialmente a un acuerdo de compra, seleccionan a un tercero neutral para que actúe como agente de custodia. El agente de plica cobra lo que se conoce como «depósito en garantía» del comprador: un depósito que equivale a un pequeño porcentaje del precio de venta. A cambio, el vendedor retira la propiedad del mercado. Hasta que se complete el intercambio final, se dice que tanto el depósito del comprador como la propiedad del vendedor están en depósito.
Las «cuentas» de depósito en garantía tienen más que ver con el pago mensual de su hipoteca que con la compra inicial de la vivienda. Cuando pide dinero prestado a un banco oa un prestamista hipotecario directo, por lo general se le otorga una cuenta de depósito en garantía. Esta cuenta es donde el prestamista depositará la parte de su pago hipotecario mensual que cubre los impuestos y las primas de seguro. Al recaudar una fracción de esos costos anuales cada mes, la cuenta de depósito en garantía reduce el riesgo de que se retrase en sus obligaciones con el gobierno o su proveedor de seguros.
¿Cómo funcionan las cuentas de depósito en garantía?
Cuando obtiene un préstamo hipotecario de un banco o prestamista directo, también recibe una cuenta de depósito en garantía que lo ayuda a pagar sus impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de propiedad a tiempo. Aunque estos costos se pagan anualmente, su prestamista le exigirá que pague una fracción mensual de cada costo y acumule el saldo en su cuenta de depósito en garantía. Esto asegura que estos gastos se paguen a tiempo cada año.
Los prestamistas hipotecarios requieren cuentas de depósito en garantía para los prestatarios a fin de minimizar el riesgo de que usted no cumpla con sus obligaciones financieras como propietario de una vivienda. En una ejecución hipotecaria, los impuestos o el seguro no pagados pueden resultar en gravámenes que dificultan que el prestamista hipotecario recupere el préstamo original. Esto crea un fuerte incentivo para que los prestamistas mantengan a sus prestatarios al día con cuentas de depósito en garantía que suavizan los costos no hipotecarios de ser propietario de una vivienda.
Aunque las cuentas de depósito en garantía permiten convenientemente que los prestamistas paguen los impuestos y las primas de seguro correspondientes en su nombre, tienen algunos inconvenientes para el prestatario. Los prestamistas a menudo requieren que mantenga un saldo mínimo en su cuenta de depósito en garantía para protegerse contra cualquier aumento de costos inesperado. La regla habitual requiere un mínimo de dos meses de gastos en la cuenta de depósito en garantía de su hipoteca, aunque el límite puede ser mayor en hipotecas más riesgosas. Los prestamistas generalmente revisan su cuenta de depósito en garantía una vez al año para asegurarse de que los pagos calculados estén al día con los costos.
¿Cuánto cuestan las tarifas de depósito en garantía?
Al igual que cualquier otro proveedor de servicios involucrado en un negocio de bienes raíces, el agente de custodia deberá recibir una tarifa. Los servicios de depósito en garantía para la compra de una vivienda suelen costar entre el 1 % y el 2 % del precio final. Según el valor medio nacional de las viviendas, esto se traduce en una tarifa de $2,000 a $4,000, que se agrega a sus otros costos de cierre . Sin embargo, las tarifas de depósito en garantía son uno de los muchos gastos que son negociables entre el comprador y el vendedor. Esto significa que puede intentar pedirle a la otra parte que pague parte o incluso la totalidad de la tarifa de depósito en garantía, según las reglas locales o las condiciones actuales del mercado.
Si está comprando, también deberá depositar entre el 1 % y el 3 % del precio de venta final en una cuenta de depósito en garantía conjunta con el vendedor previsto. Este depósito de garantía sirve como prueba de que usted es serio acerca de continuar con la venta, y obliga al vendedor a retirar la propiedad del mercado mientras se finaliza la transacción. Cuando complete la transacción, el dinero de arras que puso en depósito en garantía se aplicará al pago inicial de la casa. El depósito en garantía no es una tarifa, pero debe tener cuidado con el hecho de que es posible perder ese dinero si no puede llegar a un acuerdo final con el vendedor.
¿Cuándo se necesita el fideicomiso en una hipoteca?
El fideicomiso juega un papel tanto en la compra inicial de su vivienda como en los pagos mensuales continuos de la hipoteca que siguen. En una compra, el proceso de depósito en garantía proporciona ciertas garantías tanto para el comprador como para el vendedor. Una vez que las dos partes acuerden una venta, un tercero neutral (un banco, una compañía de títulos o un abogado) recibirá el acuerdo de compra firmado para que actúe como agente de plica. Los agentes de custodia existen para monitorear y ayudar a cumplir las condiciones de la venta, como el depósito de «anticipo» del comprador por un porcentaje del precio de venta.
Componentes típicos del fideicomiso en bienes raíces
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Comprador
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Vendedor
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| debe proporcionar… |
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Una vez que una propiedad está «en depósito», ni el comprador ni el vendedor recibirán nada de la compañía de depósito en garantía hasta que se cumplan todas las condiciones del acuerdo de compra. Por ejemplo, puede aceptar comprar una casa antigua con la condición de que el edificio pase una inspección de seguridad. Otras condiciones comunes de depósito en garantía incluyen reparaciones y auditorías de impuestos a la propiedad. Mientras tanto, el depósito de garantía del comprador le demuestra al vendedor que el comprador tiene tanto la intención como la capacidad de completar la compra. El vendedor puede perder la fianza si el comprador se retracta o no cumple con los términos del contrato.
Los agentes de plica también son responsables de distribuir el dinero a otras partes además del comprador y el vendedor. Estos pueden incluir comisiones para el agente de bienes raíces, intereses hipotecarios pagados por adelantado para el prestamista, tarifas de registro para la oficina de registros del condado y la tarifa del propio agente de plica. En este sentido, el depósito en garantía simplifica en gran medida la experiencia de compra de una vivienda: sin él, usted sería responsable de enviar pagos oportunos y precisos a todas y cada una de las partes involucradas en la transacción.