Costo promedio de un refinanciamiento de hipoteca: costos de cierre y cargos por intereses

El costo de cierre promedio para refinanciar una hipoteca en Estados Unidos es de $4,345. Estos costos pueden variar según el prestamista y la ubicación de la propiedad hipotecada. Además, el monto que pida prestado afectará el costo del refinanciamiento. Los refinanciamientos que se anuncian como «sin costos de cierre» o «sin cargos» a menudo incluyen esos cargos en la tasa de interés, el monto del préstamo o los pagos mensuales de la nueva hipoteca.

  • Costo promedio de un refinanciamiento de hipoteca
  • Costo Promedio de Amortización
  • Costo promedio de refinanciamiento en una hipoteca de tasa ajustable (ARM)
  • Costo promedio de refinanciamiento en una hipoteca a 15 años
  • Costo promedio de un refinanciamiento con retiro de efectivo

Costo promedio de un refinanciamiento de hipoteca

Para ayudar a ilustrar los costos subyacentes asociados con un refinanciamiento, hemos desglosado los cargos más comunes a continuación. También hemos descrito algunos de los costos específicos del refinanciamiento con más detalle. Vea nuestro artículo sobre costos de cierre:

Tarifa
Distancia
Costo Promedio
Tarifa de solicitud de hipoteca $75 – $500 $235
Tarifa de tasación de la propiedad $225 – $700 $480
Tarifa de originación del préstamo 0 – 1,5% del principal del préstamo 1% del capital del préstamo
Tasa de inspección $175 – $350 $255
Tarifa de encuesta $150 – $400 $275
Honorarios de abogado y cierre $500 – $1,000 $750
Búsqueda de título y seguro de título $400 – $900 $733
Tarifa de grabación local $25 – $250 $138
Tarifa de recuperación $50 – $65 $58

Los costos de cierre de un refinanciamiento de hipoteca son similares a los costos de cierre de una nueva hipoteca. Los costos de refinanciamiento estimados excluyen los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el Seguro de hogar de vivienda, que generalmente se requieren antes de comprar una casa nueva, pero pueden no ser relevantes al refinanciar una propiedad que ya posee.

Tarifa de registro local: los estatutos locales requieren escrituras actualizadas para reflejar el estado de una nueva hipoteca. Esta tarifa variará según el municipio en el que se encuentre su propiedad.

Cuota de reconversión: El prestamista de la hipoteca original puede cobrar una tarifa de reconversión para liberar su interés de la propiedad.

Las siguientes tarifas pueden ser obligatorias en determinadas circunstancias, pero no se aplican en todos los escenarios.

Tarifa
Costo Promedio
Seguro de hogars de casas $650 variable según la propiedad
Puntos El 1 % del monto del préstamo reduce la tasa de interés del préstamo en ~0,25 %
Certificación de inundaciones $100
Prima de margen de rendimiento Aproximadamente 0.25% del Monto del Préstamo

Seguro de hogar de vivienda : debería poder evitar pagar costos adicionales por esto si puede presentar prueba de cobertura adecuada en su hogar.

Puntos: Estos incluyen puntos de descuento de préstamo y puntos de crédito de prestamista. Estos reducen los costos generales o iniciales del prestatario.

Certificación de inundación: esto es necesario para las propiedades que se encuentran dentro de las zonas de inundación designadas, exigidas por el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones. Las propiedades que quedan fuera de las zonas de inundación están excluidas de este cargo.

Prima de margen de rendimiento: esto se aplica a los prestatarios que realizan su búsqueda a través de un corredor de hipotecas y actúa como una comisión por organizar la transacción.

Costo Promedio de Amortización

Para nuestro análisis, evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca a 30 años de tasa fija de $160,000, originada en 2011 a 4.45%, a una tasa de 4% hoy. Descubrimos que refinanciar hoy reduce sus pagos mensuales en $35 y da como resultado un ahorro de $5,885 durante la vigencia del nuevo préstamo. Suponiendo costos de cierre promedio de $4,345, tomaría un poco más de diez años recuperar esas tarifas.

Si bien puede tener sentido refinanciar hoy al 4%, es posible que este no sea el caso a medida que pasen los años. Además, si fuera a vender su casa en una fecha intermedia después de la refinanciación, los ahorros pueden ser eliminados parcial o totalmente por los costos de transacción.

Hipoteca Original
Costo promedio de refinanciamiento en 2017
Costo estimado de refinanciamiento en 2021
Costo estimado de refinanciamiento en 2031
Término 30 años fijado en 4,45% Resto Fijo al 4% Resto Fijo al 4% Resto Fijo al 4%
Pagos mensuales $806 $770 $775 $789
Ahorros mensuales promedio de refinanciamiento $35.52 $30.67 $16.78
Ahorros promedio de por vida de refinanciamiento $10,229 $7,361 $2,013
Costos promedio de cierre $4,345 $4,199 $3,699
Ahorros netos estimados después de los costos de cierre $5,885 $3,161 ($1,686)
Tiempo estimado de equilibrio para recuperar los costos de cierre 10,17 años 11,33 años los costos de cierre superan los ahorros

Los costos de cierre no son los únicos costos incurridos durante un refinanciamiento. Según el propósito o el momento del refinanciamiento, los gastos por intereses incurridos durante la amortización del nuevo préstamo a veces pueden exceder el beneficio del refinanciamiento. Estos gastos deben considerarse cargos adicionales y representan el mayor costo oculto para los prestatarios. Al decidir si refinanciar, es útil sopesar la reducción de los pagos mensuales frente a los ahorros generales durante la vigencia del préstamo.

Costo promedio de refinanciamiento en una hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca de tasa fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 al 4.45 %, en una ARM 5/1 a una tasa fija de 3.16 %. Después de que vence el bloqueo de la tasa a cinco años, la tasa ajustable aumenta a la tasa actual del Tesoro a un año + un margen del 2,74 % para una tasa del 4,36 %, que continúa aumentando anualmente por la tasa máxima del 2 % hasta que se alcanza el máximo en el límite de por vida de 9.26% como nuestra suposición más agresiva.

En este escenario, encontramos que el diferencial de tasa de interés de ~1.3% le permite recuperar sus costos de cierre dentro de los cuatro años posteriores al refinanciamiento, lo que hace que esta sea una decisión rentable a corto plazo. No obstante, descubrimos que el beneficio de la refinanciación se eliminó rápidamente una vez que expiró el bloqueo de la tasa, y en realidad era $58,000 más caro que el préstamo original si se dejaba pendiente hasta el vencimiento. Si bien esto no es necesariamente indicativo de las condiciones futuras del mercado, ilustra los riesgos inherentes a una estructura de tasa ajustable. Los costos o ahorros potenciales de una estructura ARM se basan en el movimiento de las tasas de interés futuras, que son difíciles de predecir.

costos promedio de refinanciamiento de hipotecas con tasa ajustable

Es posible que desee refinanciar en un ARM si tiene la intención de vender su casa después de que expire el bloqueo de la tasa, ya que los ahorros a corto plazo de esta estructura son atractivos y pueden amplificarse si las tasas se mantienen bajas durante un período prolongado. Sin embargo, existen riesgos a largo plazo para una estrategia de este tipo que se magnifican después de que expira el bloqueo de la tasa. A menudo es difícil pronosticar los gastos de intereses cuando se refinancia en un ARM debido a la tasa ajustable, que cambia anualmente según un margen a un índice.

Costo promedio de refinanciamiento de una hipoteca a 30 años a una hipoteca a 15 años

Evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca de tasa fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 al 4.45%, en una hipoteca de tasa fija a 15 años a una tasa de 3.26%. Descubrimos que refinanciar hoy aumenta sus pagos mensuales en $196 pero reduce sus gastos generales de intereses en más de $47,000 durante la vida de la nueva hipoteca, después de tener en cuenta los costos de transacción.

Nuestro análisis muestra que el beneficio de refinanciar a un plazo más corto disminuye con la espera. Suponiendo que las tasas a 15 años se mantengan constantes, si esperara hasta 2021, los ahorros del refinanciamiento se reducirían de $47,400 a aproximadamente $27,300. Es importante sopesar los ahorros de refinanciar antes con los ahorros potenciales de esperar a que bajen las tasas.

Hipoteca Original
Costo promedio de refinanciamiento en 2017
Costo estimado de refinanciamiento en 2021
Término 30 Años Fijo en 4.45% 15 Años Fijo en 3.26% 15 Años Fijo en 3.26%
Pagos mensuales $806 $1,001 $899
Aumento en el pago mensual después del refinanciamiento N / A $196 $93
Ahorros de por vida de refinanciamiento N / A $51,767 $31,499
Costos de cierre N / A $4,345 $4,199
Ahorros netos después de los costos de cierre N / A $47,422 $27,300

Puede optar por refinanciar desde una hipoteca de tasa fija a 30 años a una hipoteca de tasa fija a 15 años si recibe un aumento permanente de ingresos y desea lograr ahorros significativos en los intereses durante la vigencia del préstamo. Esto es especialmente atractivo en las primeras etapas de una hipoteca a 30 años o si las tasas de interés caen significativamente. La refinanciación en un préstamo a más corto plazo no es para todos, pero puede resultar lucrativo para aquellos que tienen apetito financiero para pagos mensuales más grandes.

En un entorno de tasas normales, las hipotecas con plazos más cortos a menudo ofrecen tasas más bajas que las hipotecas a plazos más largos. El interés incurrido en plazos más cortos también es menor. Por lo tanto, los pagos mensuales más altos de estas estructuras pueden significar en ocasiones mayores ahorros.

Costo promedio de un refinanciamiento con retiro de efectivo

Evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca de tasa fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 al 4.45%, en una hipoteca de retiro de efectivo a una tasa de 4.125%. Asumimos que la cantidad prestada para la hipoteca de efectivo es equivalente a la cantidad prestada para la hipoteca original. Descubrimos que al refinanciar el saldo restante hoy de $142 500 y cobrar $17 500 por un total combinado de $160 000 en nuevos ingresos, aumentamos el gasto total de intereses para el nuevo préstamo de $89 600 a $92 300, a pesar de los costos de cierre.

retirar los costos de refinanciamiento de la hipoteca

Puede optar por realizar un refinanciamiento con retiro de efectivo si tiene grandes gastos que desea financiar; desea realizar mejoras sustanciales en su hogar; o para aprovechar las tasas de interés actuales y liberar capital. Si bien los refinanciamientos con retiro de efectivo parecen una solución híbrida atractiva, la porción de «reintegro» del préstamo se sumará a los costos de interés de la nueva hipoteca.

Si bien descubrimos que los costos de cierre para un refinanciamiento con retiro de efectivo son similares a los de un refinanciamiento estándar, las tasas de interés para los refinanciamientos con retiro de efectivo son de 0.12 % a 0.25 % más altas en promedio, y pueden ser incluso más altas para puntajes crediticios más bajos.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo es similar a un refinanciamiento estándar en la medida en que se paga el saldo de la hipoteca original. Sin embargo, la nueva hipoteca puede verse como dos partes:


  • la cantidad que refinancia el préstamo original

  • el monto adicional que cubre cualquier pago de suma global que reciba como resultado del «retiro de efectivo»;
    esto incluye costos de cierre/pagos

Es posible que se requiera un seguro hipotecario privado si la cantidad prestada supera el 80% del valor de mercado actual de la vivienda. Esto puede costar entre 0,05 % y 1 % del monto del préstamo por año, lo que aumenta sustancialmente sus costos a largo plazo.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta sus pagos mensuales, lo que se suma en términos de intereses y costos de cierre. Al cobrar el capital existente, aumenta la cantidad adeudada, los pagos mensuales y los costos de transacción, suponiendo que no haya cambios en el plazo de la hipoteca.