¿Qué costos de cierre de hipoteca son negociables?: Obtener la mejor oferta

Negociar sus costos de cierre al comprar una casa podría ahorrarle dinero. Pero, ¿cómo sabe qué costos de cierre son negociables y cuáles no? Los costos de cierre promedio a menudo oscilan entre el 2 % y el 5 % del monto total del préstamo, lo que representa una parte sustancial de los gastos generales de su hipoteca. Proporcionamos un desglose de cada costo de cierre y cómo obtener las tarifas más bajas para cada uno.

  • ¿Qué costos de cierre son negociables?
  • Cómo negociar sus costos de cierre
  • Cómo fortalecer su posición negociadora
  • ¿Debe cambiar sus costos de cierre para evitar cargos?

¿Qué costos de cierre son negociables?

Los costos de cierre son las tarifas y otros costos que los prestamistas y los terceros le cobran por originar su hipoteca y comprar su casa. Los bancos, los agentes de bienes raíces, los abogados, las compañías de investigación de títulos, las agencias de informes crediticios y el gobierno requieren varios servicios durante el proceso de cierre, incluida la redacción y revisión de los documentos del préstamo, la verificación y actualización de los registros oficiales, la revisión de su perfil de crédito y la intermediación de su préstamo y la venta de su casa. .

No todos los costos son negociables. Cualquier tarifa cobrada por el gobierno (como tarifas de transferencia de títulos o tarifas de registro) es inamovible. Asimismo, cualquier servicio de un proveedor externo será difícil de negociar con su prestamista. Eso significa que no tendrá mucho espacio para negociar la tarifa de su informe de crédito, la tarifa de determinación de inundación o los costos de tasación. Los prestamistas describen los «servicios que no puede comprar» en la página dos del formulario de estimación del préstamo.

Tarifas que puedes negociar
Tarifas que no puedes negociar
Seguro de hogars de casas Tasas de servicio de sellos e impuestos
Seguro de título Tarifas de registro
Puntos de descuento (créditos de prestamista) Impuestos de transferencia
Tarifas de originación/suscripción Impuestos de propiedad
Costos de aplicación Tarifas de tasación
Tarifas de bloqueo de tarifas Tarifas de servicio de impuestos
comisiones inmobiliarias Tarifas de certificación de inundaciones

Tiene muchas oportunidades para negociar una mejor hipoteca. Comience negociando tasas de interés más bajas, puntos de descuento y tarifas de originación más bajas. Negociar estas tarifas puede reducir drásticamente el costo total de su préstamo.

Por lo general, también puede comprar descuentos en seguros de título, inspecciones de viviendas y costos asociados con el acuerdo, como los honorarios del abogado de cierre. Estas tarifas pueden ser más pequeñas que las tarifas de originación, pero pueden sumarse en conjunto. Por ejemplo, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) sugiere que las investigaciones muestran que aquellos que comparan precios de cierre pueden ahorrar hasta $500 solo en servicios de título.

Seguro de vivienda: promedio nacional de $1,083 por año

Normalmente, cuando saca una hipoteca, tiene que pagar de seis meses a un año de seguro de vivienda. Asegúrese de buscar la mejor tarifa de seguro y considere combinar los seguros de vivienda y de automóvil para obtener las mejores tarifas.

El costo promedio del Seguro de hogar de vivienda en todo el país es de $1,083 a la fecha de redacción de este documento. Esta es una de las pocas tarifas en las que el comprador tiene control total sobre el proceso de selección. Por lo tanto, es una buena idea comprar cotizaciones de seguros de hogar en varias compañías para asegurarse de obtener las tarifas más baratas posibles.

Tarifas de seguro de título: $ 500 a $ 1,500

Cuando compre una casa, necesitará un título «limpio». Eso significa la seguridad de que nadie más tiene derecho legal contra la casa cuando la compre. Cuando compra una casa, normalmente tendrá que pagarle a alguien para que investigue el título, así como también para comprar el seguro de título del prestamista.

El seguro de título del prestamista , que generalmente cuesta entre $500 y $1,500, protegerá al prestamista si alguien demanda y argumenta que tiene derecho a la casa. Si bien la mayoría de los prestamistas proporcionarán su propia compañía de títulos para la transacción, también puede solicitar que el prestamista utilice una compañía de títulos de su elección por una tarifa más económica. Tenga en cuenta que el prestamista no tiene la obligación de aceptar su sugerencia, por lo que es posible que la rechace.

Puntos de descuento: ~1% del monto del préstamo por cada ‘punto’ que compre

Los puntos, o puntos de descuento, son una tarifa inicial que paga para reducir la tasa de interés de un préstamo. Un «punto» típico cuesta el 1% de la cantidad que pides prestada, lo que significa que un punto por un préstamo de $250,000 sería $2,500. Al comprar puntos, pagará una tarifa más alta por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja (y pagos mensuales más bajos), la reducción exacta de la tasa de interés por punto no es inamovible y variará según el prestamista.

Por el contrario, también puede solicitar créditos de prestamista, que son exactamente lo contrario de los puntos de descuento; Los créditos de los prestamistas reducen el tamaño de los costos iniciales de cierre a cambio de una tasa de interés más alta en su hipoteca. Puede usar los puntos de descuento y los créditos del prestamista para ajustar los términos de su hipoteca a su gusto, pero tenga en cuenta que, en la mayoría de los casos, cambiará los costos iniciales por concesiones en las tasas de interés.

Tarifas de originación del préstamo: 1% del valor del préstamo

Las tarifas de originación de préstamos están asociadas con el proceso de suscripción, aunque diferentes prestamistas pueden llamar a estas tarifas con diferentes nombres. Por ejemplo, una tarifa de solicitud y una tarifa de suscripción pueden constituir una tarifa de originación para un prestamista, mientras que otro prestamista podría llamarla tarifa de originación y tarifa de bloqueo de tasa.

Como sea que se llame, una tarifa típica de originación de un préstamo generalmente cuesta alrededor del 1% del monto del préstamo solicitado; sin embargo, este costo puede variar según el prestamista. Puede encontrar la tarifa de originación del préstamo en la esquina superior izquierda de la segunda página de su estimación de préstamo por escrito. Una estimación de préstamo es un documento que le entrega un prestamista después de que usted le solicita un préstamo. Es una buena idea solicitar múltiples estimaciones de préstamos de diferentes prestamistas para asegurarse de obtener la mejor oferta.

Comisiones de agentes inmobiliarios: 6% del precio de compra

La mayoría de las transacciones de bienes raíces residenciales involucran a los agentes de bienes raíces tanto del comprador como del vendedor. En su mayor parte, los compradores de vivienda no tienen que aportar el dinero en efectivo para pagarle a su agente de bienes raíces de su bolsillo. El vendedor generalmente paga tanto al agente del vendedor (a veces conocido como agente de listado) como al agente del comprador con los ingresos de la venta. Una comisión común es el 6% del precio de compra, dividida entre el agente del vendedor y el del comprador. La tasa actual variará según su mercado local, así que consulte a su agente de bienes raíces para obtener los detalles exactos.

Cómo negociar sus costos de cierre

Cuando solicite un préstamo, no asuma que el prestamista le dará su mejor oferta de inmediato. Si no negocia, es posible que obtenga un trato peor que el que podría haber obtenido alguien con un crédito e ingresos idénticos al comparar precios. Cubrimos algunos consejos para fortalecer su posición de negociación.

Antes de hacer una oferta

Antes de hacer una oferta por una casa, compare las tasas de varios prestamistas. Al comprar temprano, puede obtener información sobre tasas y costos de cierre de múltiples prestamistas. Tener esta información le dará una ventaja cuando esté listo para negociar cada aspecto del préstamo.

Mientras compra, infórmele al prestamista que está buscando las mejores tarifas y que también está considerando los costos de cierre. Pregúntele al oficial de préstamos si el prestamista tiene garantías de igualación de tasas u otras opciones de precios flexibles. En este punto, no estará negociando específicamente los términos del préstamo, solo tendrá una idea de qué prestamistas tienen más probabilidades de presupuestar sus ofertas para que sepa a quién acudir una vez que esté listo para presentar una oferta. en una casa

Después de que el vendedor acepte su oferta

Si bien los compradores pagan la mayor parte de los costos de cierre, puede intentar negociar algunas concesiones del vendedor (o créditos) después de que haya aceptado su oferta por la casa. Por ejemplo, puede pedirle al vendedor que pague una tarifa de tasación o una tarifa de transferencia de título. No es común que los vendedores paguen los costos de cierre, así que pregúntele a su agente de bienes raíces sobre las mejores prácticas en su área antes de comenzar a pedir concesiones.

Después de obtener un presupuesto de préstamo

Cuando tenga una oferta aceptada por una casa, querrá obtener estimaciones de préstamo de algunos prestamistas. Una vez que tenga un presupuesto de préstamo por escrito, las negociaciones pueden comenzar en serio. Hable con los oficiales de crédito de varios bancos y pregunte si tienen espacio para reducir o eliminar ciertos cargos.

Infórmeles a los oficiales de préstamos acerca de las ofertas de otros prestamistas. Negociar el mejor trato puede tomar algunas horas o incluso algunos días, especialmente si tiene dos o más prestamistas compitiendo por su negocio. Sin embargo, las conversaciones que tenga con sus oficiales de crédito podrían ahorrarle mucho dinero en efectivo cuando llegue el momento de cerrar.

Una vez que esté seguro de que tiene la mejor oferta, infórmele al prestamista que está listo para seguir adelante con ellos. Normalmente, el oficial de préstamos le permitirá fijar una tasa en ese momento. Una vez que su tasa esté asegurada, no tendrá mucho espacio para negociar después de eso, aparte de algunos honorarios pequeños, como los honorarios de los abogados, al momento del cierre.

Cómo fortalecer su posición negociadora

Si desea mejorar la probabilidad de que sus esfuerzos produzcan tarifas más bajas, deberá colocarse en una buena posición de negociación. Aquí hay algunas cosas que puede hacer para fortalecer su posición.

Edúcate tu mismo

Cuanto más comprenda los préstamos hipotecarios, mejor posicionado estará para negociar con los prestamistas. Considere tomar un curso de educación para compradores de vivienda antes de comenzar el proceso de compra de vivienda. El sitio web de la CFPB es un recurso excelente para obtener información sobre las tasas de interés hipotecarias en su área. Consulte las tasas hipotecarias actuales y compare lo que ofrecen los prestamistas en su área.

Compara tarifas y tarifas

No asuma que su primer prestamista le dará la mejor tasa hipotecaria. Compare las tasas y tarifas de dos o tres prestamistas para que pueda usar otras ofertas como palanca durante sus conversaciones con otros prestamistas.

Mejore su puntaje de crédito

Si apenas califica para un préstamo hipotecario, es posible que no tenga mucho margen de maniobra para negociar. Si desea que los prestamistas compitan por su negocio, mejorar su puntaje crediticio será un paso importante para transformarlo en un prestatario más atractivo. Para mejorar su puntaje de crédito rápidamente, pague todas las deudas pendientes de su tarjeta de crédito y haga todo lo posible para evitar tomar nuevos préstamos. Puede revisar su informe de crédito de forma gratuita y disputar cualquier error en el informe si se detecta.

Date tiempo extra

Negociar con prestamistas y vendedores lleva tiempo. Considere tomarse un día de vacaciones para dedicar más tiempo a las negociaciones. Si no puede ausentarse del trabajo para negociar, asegúrese de darse un margen de maniobra adicional entre su oferta y la fecha de cierre prevista. La ventana de tiempo extra larga asegurará que tenga suficiente tiempo para negociar con los prestamistas antes de finalizar los detalles del préstamo.

¿Debe cambiar sus costos de cierre para evitar cargos?

Si está de acuerdo con pagar una tasa de interés más alta (y un pago mensual más alto), también podría considerar un préstamo sin costos de cierre. Este tipo de hipoteca está disponible en ciertos bancos y cooperativas de crédito y le permite cerrar su hipoteca con poco o ningún costo de cierre pagado por adelantado.

Tenga en cuenta que estos tipos de hipotecas rara vez renuncian a sus costos de cierre por completo y, en cambio, transfieren sus costos de cierre a su hipoteca en forma de una tasa de interés más alta o pagos mensuales adicionales hacia el final de su hipoteca. Es una buena idea considerar todas sus opciones para ahorrar dinero.