Un condominio garantizado es aquel que un comprador de vivienda puede financiar usando una hipoteca convencional, después de haber sido aprobado bajo un conjunto de pautas establecidas por las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac. Si está buscando comprar un condominio, asegurarse de que sea «garantizable» puede ser vital para poder pagarlo. Comprar o vender un condominio garantizado es similar a comprar o vender una casa unifamiliar.
Los condominios sin garantía, por otro lado, no son tan fáciles de comprar o vender. Estos condominios pueden parecerse mucho a condominios garantizados, pero por una u otra razón, Fannie y Freddie los han considerado demasiado riesgosos para comprarlos. Por lo tanto, los condominios sin garantía son más difíciles de obtener financiamiento.
En lugar de usar una hipoteca convencional para comprar condominios sin garantía, los compradores pueden tener que sacar un préstamo de cartera para comprar la casa. Un préstamo de cartera es un préstamo que los prestamistas no venden a terceros y, en cambio, mantienen en sus libros. Dado que los prestamistas asumen todo el riesgo asociado con los préstamos de cartera, pueden tener criterios de suscripción más estrictos o los préstamos pueden tener tasas de interés más altas que los préstamos convencionales comparables.
- ¿Qué es un condominio garantizado?
- ¿Cómo saber si su condominio tiene garantía?
- ¿Qué es un condominio sin garantía?
- Problemas con condominios sin garantía
- Cómo encontrar prestamistas de condominios sin garantía
¿Qué es un condominio garantizado?
Para que un condominio tenga garantía, el proyecto de condominio debe cumplir con una extensa lista de requisitos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Algunas de las restricciones pueden parecer obvias. Por ejemplo, el condominio no puede ser parte de un tiempo compartido y no puede ser parte de un proyecto de casa flotante.
Un condominio se refiere a cualquier unidad que sea parte de un proyecto de condominio. Un proyecto de condominio es un inmueble residencial en el que un individuo es propietario de cierta unidad, y el propietario de la unidad tiene un interés económico en las áreas comunes en poder de una asociación de propietarios.
Las estructuras de propiedad de condominios varían. Los propietarios pueden tener una escritura de una unidad en un solo edificio como en un arreglo de condominio «tradicional». Sin embargo, el propietario de un condominio también podría ser accionista de una cooperativa de apartamentos . Del mismo modo, el propietario de un condominio puede tener una escritura de propiedad en un desarrollo de unidad planificado, donde los propietarios tienen el título de propiedad de un lote y un edificio, pero comparten ciertas áreas comunes, como caminos privados. No importa cómo el proyecto de condominio organice la propiedad, las reglas para ser un condominio garantizado siguen siendo las mismas.
Los condominios garantizados deben cumplir con los siguientes requisitos como mínimo relacionados con su propiedad y gobierno.
Al menos el 10% del presupuesto anual debe ir a reservas.
Al menos la mitad de las unidades deben estar ocupadas por sus propietarios.
¿Cómo saber si su condominio tiene garantía?
Puede ver si el condominio está aprobado para financiamiento garantizado por el gobierno por su cuenta. Esta lista muestra condominios que son elegibles para un préstamo garantizado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). De manera similar, este sitio muestra proyectos de condominios que son elegibles para financiamiento VA. Si el condominio que está viendo está en una de esas listas, es probable que tenga garantía.
Desafortunadamente, averiguar si su condominio tiene garantía no es una tarea fácil. Fannie Mae y Freddie Mac no mantienen una lista pública de proyectos aprobados. En cambio, su prestamista (o un agente de bienes raíces, si está vendiendo) puede tener que ordenar una revisión del proyecto de condominio para determinar si la propiedad está garantizada.
Si está pensando en comprar un condominio, pregúntele a su agente de bienes raíces si tiene garantía. Deberían poder decírtelo por adelantado; si no lo saben, pueden ayudarlo a averiguar si el desarrollo en cuestión califica como un condominio cubierto por la garantía. Si no es así, es posible que tenga dificultades para obtener financiamiento para el condominio.
Reglas especiales para el financiamiento de condominios garantizados
Incluso cuando un condominio tiene garantía, obtener una hipoteca para un condominio no es lo mismo que obtener financiamiento para una vivienda unifamiliar. Por ejemplo, un condominio requiere un pago inicial mínimo del 10% en la mayoría de los casos, en lugar del 3% como una casa unifamiliar independiente. Las tasas de interés de las hipotecas de condominios tienden a ser más altas que las de las casas unifamiliares comparables.
Además, las cuotas de HOA se consideran parte de su pago hipotecario mensual, lo que afecta su relación deuda-ingreso. Con las cuotas aumentando el costo de su hipoteca, puede ser difícil calificar para una hipoteca lo suficientemente grande como para comprar el condominio que desea.
¿Qué es un condominio sin garantía?
Un condominio sin garantía es cualquier condominio que no cumple con todos los requisitos de préstamos calificados de Fannie Mae o Freddie Mac. Ya sea una casa flotante o el 16 % de los propietarios de unidades están atrasados en el pago de sus cuotas de asociación, el requisito específico que falta no importa. Si un proyecto no cumple con las restricciones, no es un condominio garantizado.
Cuando un condominio no tiene garantía, encontrar financiamiento puede ser un verdadero desafío. No importa cuán solvente sea usted, es posible que le resulte difícil encontrar un prestamista que suscriba préstamos para condominios sin garantía.
Un proyecto de condominio no está cubierto por la garantía si presenta una de las siguientes restricciones:
Incluye casas prefabricadas.
Requerir membresía, como un club de golf o un club de campo.
Operar como hotel o motel, también conocido como condotel.
Ser parte de un centro de atención continua.
Ser parte en un juicio.
Permitir que una sola persona o empresa posea más de dos unidades en un desarrollo (para desarrollos con 20 unidades o menos) o el 20% de todas las unidades en un proyecto (para desarrollos con 21 unidades o más).
Presentar espacio no residencial o comercial que supere el 35% del espacio total del proyecto.
Tener más del 15 % de las unidades en el proyecto con 60 días (o más) de morosidad en sus cuotas de HOA.
Problemas con condominios sin garantía
Si tiene el corazón puesto en un condominio sin garantía, es importante comprender los posibles problemas que puede enfrentar como comprador, propietario y eventual vendedor del condominio.
Problemas para comprar el condominio.
Como comprador, deberá calificar para un préstamo de cartera de un banco en lugar de un préstamo convencional. Si bien las prácticas de préstamo de cartera varían de un banco a otro, puede esperar enfrentar criterios estrictos de suscripción. Es posible que deba hacer un pago inicial grande (hasta un 20 % o más) para comprar el condominio.
Problemas con la salud financiera del desarrollo.
Un condominio puede no estar cubierto por la garantía porque demasiados propietarios están en mora con las cuotas. Es posible que no esté cubierto por la garantía porque el proyecto de condominio no envía suficiente dinero a su fondo de reserva para gastos de emergencia. Ambos síntomas revelan que la HOA puede tener problemas de flujo de caja. Si una asociación no puede cumplir con sus obligaciones financieras, los propietarios pueden ver aumentar sus cuotas de asociación. En algunos casos, los propietarios pueden tener que pagar una tasación especial para pagar las reparaciones y mejoras necesarias.
Problemas para vender la unidad.
Si un condominio aún no tiene garantía cuando lo vende, la unidad atraerá a un grupo más pequeño de compradores de vivienda. Muchos compradores no tendrán el pago inicial o el crédito necesarios para obtener un préstamo de cartera.
Posibilidad de obtener financiación.
Desde el exterior, un condominio garantizado y no garantizado pueden parecer iguales. Sin embargo, si un condominio tiene garantía, marcará una gran diferencia en su capacidad para obtener un préstamo para comprar la propiedad. Si se entera de que un condominio no tiene garantía, considere los riesgos antes de decidirse a comprar.
Cómo encontrar prestamistas de condominios sin garantía
Si está tratando de encontrar un prestamista de condominio sin garantía, puede ser difícil obtener financiamiento a través de prestamistas hipotecarios convencionales, pero aún puede calificar para una hipoteca. La clave es encontrar un prestamista de cartera. Un prestamista de cartera es un banco, cooperativa de crédito o prestamista no bancario que no vende sus préstamos, o no los vende todos. En cambio, retiene algunos préstamos hasta que el préstamo se paga.
Puede encontrar un prestamista de cartera utilizando el término de búsqueda «préstamos de condominio sin garantía». Sin embargo, también puede trabajar con un corredor hipotecario local que se especialice en préstamos para condominios. Al buscar préstamos para condominios sin garantía, los corredores hipotecarios pueden ayudarlo a obtener financiamiento especializado que no podría obtener por su cuenta con la mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales.