Comprar una segunda casa: las mejores formas de financiar su compra

Los requisitos para financiar la compra de una segunda vivienda son más estrictos que para la primera residencia. También hay gastos adicionales e implicaciones impositivas que se aplican específicamente a las segundas viviendas y las propiedades de vacaciones que son diferentes de las de las viviendas principales y las propiedades de inversión.

  • Las mejores formas de financiar una segunda casa
    • Financiamiento con garantía hipotecaria
    • Hipoteca opuesta
    • Refinanciamiento con retiro de efectivo
    • Asunción de préstamo
    • Préstamo 401(k)

Las mejores formas de financiar una segunda casa

Según nuestra investigación, la mejor manera de financiar su segunda casa es mediante el uso de la plusvalía de la vivienda de su residencia principal. El valor acumulado de la vivienda no solo es el mayor activo disponible para la mayoría de las familias, sino que también es una garantía de alta calidad que permite a los prestatarios acceder a mejores tasas de interés en forma de préstamos con garantía hipotecaria, hipotecas inversas (si tiene más de 60 años) o efectivo -fuera de refinanciación. Los supuestos de préstamo y el financiamiento 401(k) también son opciones válidas, pero cada una tiene sus propias desventajas.

Financiamiento con garantía hipotecaria

Los productos con garantía hipotecaria son una de las formas más populares de financiar una segunda vivienda porque permiten el acceso a grandes cantidades de efectivo a tasas de interés relativamente bajas . El proceso de calificación es más fácil que un préstamo hipotecario estándar y, por lo general, al prestamista no le importa cómo se utilizan los fondos una vez desembolsados. Los ingresos del valor acumulado de la vivienda también se tratan como efectivo durante la compra de una vivienda, lo que puede ser ventajoso si está tratando de cerrar rápidamente. El financiamiento con garantía hipotecaria generalmente se presenta en dos formas:

Préstamos con garantía hipotecaria

Los préstamos con garantía hipotecaria le permiten pedir dinero prestado contra el valor acumulado de su casa. Estos son préstamos a plazos que consisten en un pago único, reembolsado en pagos mensuales iguales a lo largo del tiempo, similar a la hipoteca de su vivienda principal. Estos ofrecen una tasa de interés fija que no cambia durante la vigencia del préstamo. Estos facilitan el acceso a una gran cantidad de efectivo para la compra de una nueva casa que puede pagar en cuotas manejables a lo largo del tiempo.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Alternativamente, las HELOC son líneas de crédito renovables que se pueden retirar y reembolsar, de forma similar a una tarjeta de crédito; esto los convierte en una excelente opción de gasto flexible para pagos iniciales. Sin embargo, por lo general no es aconsejable utilizar toda la línea, ya que esto aumenta el índice de utilización de crédito y afecta negativamente a su puntaje de crédito.

Además, la tasa de interés variable de estos préstamos lo somete a una mayor volatilidad en sus pagos mensuales. Como tal, los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser una mejor opción si el pago inicial de su segunda casa supera el 30 % de la línea de crédito disponible en su HELOC.

Independientemente del tipo de financiamiento con garantía hipotecaria que emplee, su nueva deuda pondrá en riesgo su residencia principal si termina incumpliendo el pago del préstamo, lo que lo coloca en una posición de doble riesgo de perder tanto su hogar principal como su segundo hogar.

Al considerar el financiamiento con garantía hipotecaria, asegúrese de poder cumplir con los requisitos de pago mensual de su préstamo con garantía hipotecaria combinado con cualquier otra deuda a plazos que tenga pendiente. Lo último que desea hacer es correr el riesgo de perder su vivienda principal porque no pudo realizar los pagos combinados de sus dos propiedades.

Cuestiones fiscales de la compra de una segunda vivienda utilizando el valor acumulado de la vivienda

Según la ley fiscal de 2018, el interés hipotecario sobre el financiamiento con garantía hipotecaria ya no es deducible de impuestos a menos que los ingresos se utilicen para mejorar la vivienda que asegura. Eso significa que si obtiene un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC contra su vivienda principal y lo aplica a la compra de una casa de vacaciones, el IRS no le permitirá cancelar los intereses de esa deuda con garantía hipotecaria.

Los intereses sobre los productos con garantía hipotecaria solo son deducibles de impuestos si se utilizan para financiar mejoras sustanciales a la propiedad que aseguran. Esto funciona tanto para viviendas principales como para propiedades vacacionales. Si fuera a obtener un préstamo con garantía hipotecaria en su propiedad de vacaciones para financiar renovaciones en esa propiedad, entonces el interés de ese préstamo aún sería deducible de impuestos. Sin embargo, el interés no es deducible si aplicara los ingresos del valor neto de la vivienda de una propiedad a la reparación de la otra.

Hipoteca opuesta

Una hipoteca inversa puede ser una opción viable para financiar una segunda vivienda, pero solo si tiene 62 años o más. Estos préstamos especiales patrocinados por el gobierno le permiten pedir prestado dinero de su casa sin necesidad de reembolso hasta que se vaya o venda su casa. Estas son opciones de préstamo atractivas que permiten a los prestatarios mayores conservar sus ahorros cuando compran una casa.

Tenga en cuenta que los intereses seguirán acumulándose en estos préstamos mientras permanezcan pendientes y su saldo aumentará si no realiza ningún pago. Si fallece con una hipoteca inversa pendiente, sus herederos también deberán pagar su hipoteca inversa si desean conservar la casa. De lo contrario, pueden verse obligados a vender la propiedad para satisfacer el saldo pendiente.

Refinanciamiento con retiro de efectivo

Esta opción le permite refinanciar su hipoteca por más dinero del que debe, manteniendo la diferencia en efectivo. Es una opción ideal si las tasas hipotecarias ahora son más bajas de lo que está pagando actualmente, ya que podrá refinanciar su hipoteca y retirar el capital con la misma tasa de interés, esencialmente matando dos pájaros de un tiro.

Es probable que sus pagos mensuales aumenten como resultado del mayor saldo extraído de su refinanciamiento con retiro de efectivo. Usted también será responsable de los costos de cierre aquí, mientras que los costos de cierre de un préstamo con garantía hipotecaria comparable o HELOC pueden ser más bajos o estar cubiertos por su prestamista en algunos casos. Los prestatarios que intenten refinanciar con retiro de efectivo deben saber que esencialmente están reiniciando el reloj de su hipoteca existente, aunque a una tasa de interés diferente.

Asunción de préstamo

En ocasiones, es posible que pueda asumir la hipoteca de los vendedores de la propiedad, lo que significa que usted se hace cargo de los pagos del préstamo hipotecario que el vendedor tiene sobre la vivienda. Esta es una excelente opción si el vendedor ya tiene un préstamo FHA o VA pendiente a una tasa de interés baja. Las segundas viviendas normalmente no son elegibles para préstamos respaldados por VA o FHA, por lo que esta puede ser una excelente opción de bajo interés si tiene la suerte de encontrar una casa de vacaciones con una hipoteca pendiente respaldada por el gobierno.

La desventaja es que obviamente necesitará un poco de suerte para encontrar una segunda casa con un propietario que ya tenga un préstamo FHA/VA. El segundo problema es que el acuerdo de préstamo deberá permitir la asunción de un préstamo, ya que no todos los prestamistas están dispuestos a adaptarse a este acuerdo. Las suposiciones de préstamos tampoco están permitidas en la mayoría de las hipotecas convencionales. Aquellos que califican para los supuestos de préstamo también pueden necesitar hacer un pago inicial considerable para comprar cualquier interés de capital existente que el vendedor haya acumulado en la propiedad.

Préstamo 401(k)

Los préstamos 401(k) le permiten pedir dinero prestado a usted mismo y devolverlo en cuotas mensuales. Estos préstamos tienen la ventaja de ser «sin intereses» en el sentido de que cualquier interés adeudado se devolverá directamente a su fondo de jubilación. Son opciones de préstamo populares para financiar los pagos iniciales, ya que son uno de los pocos lugares, además del valor acumulado de la vivienda, donde las personas tienden a tener una cantidad significativa de riqueza ahorrada.

Una de las mayores desventajas de los préstamos 401(k) es que perderá cualquier interés que los fondos prestados podrían haber ganado si hubieran permanecido en su cuenta 401(k). El período de pago requerido también es relativamente corto, lo que significa que tendrá que hacer frente a pagos mensuales más altos, dependiendo de cuánto saque. El incumplimiento de pago de un préstamo 401(k) también podría resultar en que el IRS declare que los montos pendientes del préstamo están sujetos a impuestos.