Casi el 90 % de los compradores recientes financiaron la compra de su vivienda, según el Perfil de compradores y vendedores de viviendas de 2018 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Mientras tanto, un índice reciente de la NAR mostró que el 19 % de los compradores de vivienda en mayo de 2019 pagaron en efectivo.
Si es uno de los pocos afortunados que puede elegir en qué categoría se encuentra, siga leyendo mientras describimos los pros y los contras de pagar su casa en efectivo en lugar de obtener una hipoteca. Ciertamente no es tan simple como eliminar un pago hipotecario y se deben considerar una variedad de factores, incluidas las tasas hipotecarias actuales, la cantidad que necesita financiar y su propia situación financiera única.
- Por qué debería considerar pagar en efectivo por una casa
- Por qué debería considerar obtener una hipoteca
- Cosas a tener en cuenta antes de cerrar la compra de tu casa
Por qué debería considerar pagar en efectivo por una casa
Una de las principales razones para pagar una casa en efectivo es ser propietario de la casa. Hay menos temores de ejecución hipotecaria si no le debe nada a un prestamista (aunque aún podría perder su casa si no paga sus impuestos sobre la propiedad, por ejemplo), y tampoco tiene que preocuparse por no pagar una casa. préstamo que podría afectar negativamente su crédito. Ser dueño absoluto de la casa también significa que tiene el derecho (pero no la obligación) de pedir prestado contra el 100% del capital que tiene en su casa si es necesario.
Pagos mensuales más bajos
No tendrá que dedicar una parte significativa de sus ingresos al pago mensual de la hipoteca, lo que significa más flujo de caja libre para otras necesidades cada mes. Tenga en cuenta que seguirá siendo responsable de una serie de gastos después de comprar una casa, incluidas las tarifas aplicables de la asociación de propietarios, el Seguro de hogar, los impuestos sobre la propiedad y los costos de mantenimiento, incluso sin una hipoteca. La eliminación de los pagos de la hipoteca generalmente reduce el gasto mensual más grande para la mayoría de los hogares estadounidenses.
Ahorra en intereses
Puede ahorrar miles, o incluso cientos de miles de dólares, en gastos de intereses simplemente por no tener una hipoteca, lo que puede representar una gran cantidad durante 15 o 30 años. Lo que hace que los préstamos hipotecarios sean caros es el tamaño de los préstamos hipotecarios. Como punto de referencia, obtener un préstamo hipotecario de $160 000 a una tasa del 4,375 % puede costar más de $120 000 en gastos de intereses cuando se paga en un período de 30 años. De todos modos, es importante tener en cuenta que la deuda hipotecaria se encuentra entre las deudas más baratas que los estadounidenses pueden obtener en base a la APR. Dependiendo de la porción de sus ahorros que inmovilice en la compra de su casa, vale la pena evaluar si sería mejor pagar su casa en efectivo o sacar una hipoteca e invertir sus ahorros en una cartera de inversiones bien diversificada.
Cierres más rápidos y costos de cierre más bajos
Pagar en efectivo por una casa también significa menos gasto en costos de cierre y cierres más rápidos. El corredor de bienes raíces con sede en la ciudad de Nueva York, Joseph Fan, explica que «… comprar en efectivo puede significar menos dolor de cabeza… usted toma las decisiones y no necesita preocuparse por las reglas del prestamista». Los compradores que pagan en efectivo pueden evitar una serie de tarifas asociadas con un préstamo, como tarifas de originación, suscripción, primas de seguros hipotecarios y tarifas de informes de crédito, que pueden generar miles de dólares en gastos adicionales.
Otra ventaja es la rapidez con la que puede cerrar una casa cuando hace una oferta en efectivo. “Al hacer una oferta, las palabras ‘todo en efectivo’ tienen mucho poder”, dijo Fan. “Un trato en efectivo que sea más bajo que el precio de venta podría ganar contra una oferta de hipoteca tradicional por encima de lo que se pide, especialmente si el último trato depende de la financiación. Su puntaje de crédito o estado de ciudadanía realmente no importa mucho una vez que es un comprador en efectivo”.
Vence a los compradores de la competencia
Los vendedores prefieren a los compradores que pagan todo en efectivo debido a lo rápido que se puede cerrar un trato. Mientras que un comprador que solicita una hipoteca tiene que lidiar con el cronograma del prestamista, que incluye programar una tasación y pasar por el proceso de suscripción, comprar con efectivo por lo general solo requiere la debida diligencia por parte del comprador, el vendedor y el comprador pueden elegir un acuerdo mutuo. fecha de cierre aceptable sin la necesidad de lidiar con el cronograma de un tercero prestamista.
En un mercado competitivo donde los vendedores tienen muchos compradores interesados, la rapidez y la facilidad de una oferta en efectivo lo hacen más atractivo que los compradores de vivienda tradicionales. En lugar de esperar a que el comprador sea aprobado para el préstamo, que no siempre está garantizado, incluso con una aprobación previa, los vendedores saben que pueden tener dinero en efectivo sin demasiados problemas si aceptan su oferta.
Por qué debería considerar obtener una hipoteca
Incluso si tiene el efectivo para financiar la compra de una casa, no siempre es la mejor opción. Entre los beneficios de obtener una hipoteca se incluyen los costos de oportunidad correspondientes, la capacidad de aumentar la riqueza mediante el apalancamiento y los beneficios fiscales y crediticios complementarios.
Puede ganar más en otro lugar
Si las tasas hipotecarias actuales son más bajas que la tasa de rendimiento promedio en el mercado de valores, puede tener más sentido invertir su dinero en lugar de encerrarlo en una compra grande. Obtener una hipoteca para comprar una casa a menudo se compara con tener una tasa de interés negativa en su préstamo hipotecario. Por el contrario, al comprar una casa utilizando el 100 % en efectivo, básicamente asegura una tasa de rendimiento equivalente a cualquier tasa hipotecaria actual que podría haber obtenido.
Como punto de referencia, el rendimiento promedio del S&P 500 durante los últimos 80 años fue de poco más del 9% anual. Compare esto con la tasa promedio actual de una hipoteca a 30 años de aproximadamente 4.2% al momento de escribir este artículo, y rápidamente se hace evidente las posibles ganancias de inversión que podría haber perdido, suponiendo que obtuvo una hipoteca e invirtió el efectivo que habría gastado en la casa en una cartera bien diversificada de acciones y bonos.
Aprovecha tu deuda
Pagar en efectivo por una casa le permite usar ese dinero para la compra de su casa y nada más. Una vez que asegura la compra de la casa, ese dinero es inaccesible a menos que decida refinanciar la propiedad o sacar un préstamo con garantía hipotecaria. Por lo tanto, el potencial de crecimiento está directamente relacionado con la capacidad de revalorización de su propiedad. Si vive en un mercado inmobiliario plano o en declive, esto podría conducir a un rendimiento negativo en la compra de su casa. Sin embargo, si tuviera que sacar una hipoteca para la totalidad o una parte de la compra de su casa, eso le deja con importantes ahorros en efectivo que podría invertir en otro lugar para obtener un rendimiento mientras aprovecha las tasas de interés relativamente bajas de los préstamos hipotecarios.
Mejore su puntaje de crédito
Si bien no es la opción más rápida para generar crédito, tener una hipoteca y hacer los pagos a tiempo también ayudará a su puntaje crediticio a largo plazo. Las agencias de informes crediticios generalmente prefieren una mayor diversidad de deuda, y los préstamos hipotecarios generalmente se tratan como una forma productiva de deuda que mejora el perfil crediticio del prestatario. Si bien pueden ser solo unos pocos puntos a corto plazo, después de varios años, no tener una hipoteca podría significar una oportunidad perdida de mejorar significativamente su crédito.
Aprovecha la deducción fiscal
Finalmente, la deuda hipotecaria tiene la ventaja de ser deducible de impuestos. Las parejas casadas que compran una casa generalmente pueden cancelar los intereses hipotecarios de sus impuestos hasta un máximo de $750,000, o $375,000 si son casados y presentan una declaración por separado. Aunque esta cancelación no es tan lucrativa como lo ha sido en años anteriores después de la reforma fiscal en 2018, aún representa un beneficio para una parte de los propietarios con hipotecas pendientes. Cubrimos los detalles de estos cambios en nuestra guía para la deducción de intereses hipotecarios de 2018 .
Cosas a tener en cuenta antes de cerrar la compra de tu casa
Considere otras metas financieras, como la jubilación, los planes de ahorro para la universidad y más. Si no es sólido con sus otros ahorros, es posible que no desee comprometer una gran cantidad de dinero en bienes raíces. Si tiene el dinero y sobra para cubrir los impuestos, tarifas y costos de mantenimiento asociados, puede valer la pena comprar la casa en efectivo, especialmente si desea aumentar la cantidad de efectivo que tiene disponible mes a mes. Los intereses y las tarifas que acompañan a las hipotecas, sin mencionar el proceso de aprobación y cierre que suele ser largo, se pueden evitar si tiene la capacidad de comprar la propiedad directamente.
Asegúrese de tener suficiente efectivo para cubrir al menos varios meses de gastos; si su situación financiera cambia, es posible que necesite acceso a los fondos. Si bien tendría la opción de acceder a efectivo del valor acumulado de su vivienda, todavía se necesitan algunas semanas para procesar un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (comúnmente llamado HELOC). Por lo general, se recomienda que las familias tengan de 3 a 6 meses de gastos de manutención ahorrados en una cuenta de ahorros de alto rendimiento. Si comprar una propiedad con efectivo acabaría por completo con sus ahorros, esto podría aumentar su riesgo en caso de que ocurra un evento importante en la vida, como la pérdida del trabajo o la hospitalización. Es importante que mantenga un nivel básico de ahorro para cubrir los costos inesperados que se le presenten.
¿Cuánto tiempo se tarda en alcanzar el punto de equilibrio?
Otra consideración al obtener una hipoteca es calcular cuánto tiempo lleva recuperar los costos de cierre a través de la venta de una casa. Los costos iniciales asociados con la compra de una casa, como los honorarios de los abogados y agentes de bienes raíces, los impuestos gubernamentales y los costos de inspección, no tienen mucho sentido si no está planeando quedarse con la propiedad. Por ejemplo, si planea mudarse dentro de cinco años más o menos, es posible que la casa no tenga la oportunidad de aumentar su valor. Eso significa que si elige venderla, es posible que no recupere el dinero que pagó por la casa (sin mencionar el interés incremental y los costos de cierre).
Las hipotecas son préstamos de amortización anticipada, lo que significa que la mayor parte del interés que paga será en los primeros años del préstamo, mientras que es poco probable que haga una mella real en su principal hasta 10 o 15 años en (hasta un hipoteca a 30 años). Es una buena idea usar una calculadora de hipotecas para estimar cuánto tiempo le llevará alcanzar el punto de equilibrio de su hipoteca.
¿Qué tan caliente está el mercado?
Finalmente, si se encuentra en un mercado inmobiliario activo y al borde de una guerra de ofertas, es posible que desee considerar una oferta completa en efectivo como una oportunidad para cerrar el trato rápidamente. Si dos de las mismas ofertas se colocan sobre la mesa y una es una oferta en efectivo mientras que la otra requiere financiamiento, los vendedores de viviendas preferirán abrumadoramente la oferta en efectivo debido a la certeza que ofrece el efectivo. Siempre existe la posibilidad de que un prestamista hipotecario rechace a un comprador en el último minuto.
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