Si está pensando en comprar una casa antes del matrimonio, hay más cosas que planificar además de la boda. Su estado civil puede afectar si compra individualmente o como copropietarios, y cómo elige mantener el título de propiedad de la vivienda. Continúe leyendo para obtener más información sobre los pros y los contras de las solicitudes de hipotecas individuales versus conjuntas, así como los tipos más comunes de títulos de propiedad conjunta que emprenden los compradores de viviendas.
- ¿Cómo afecta el matrimonio su hipoteca?
- Derechos de propiedad para múltiples compradores
- Problemas fiscales y legales con la compra de una casa antes del matrimonio
¿Cómo afecta el matrimonio su hipoteca?
Solicitar una hipoteca como hombre soltero, mujer soltera o como pareja casada no influye en su capacidad para calificar. De hecho, el estado civil es una categoría protegida bajo la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, «las instituciones financieras y otras empresas dedicadas a la concesión de crédito» están obligadas a «hacer que el crédito esté disponible por igual para todos los clientes solventes sin distinción de sexo o estado civil».
Cuando se trata de calificar para un préstamo, no importa si está solicitando como pareja casada o como dos personas solteras, porque los términos del préstamo y los criterios de aprobación son los mismos. La probabilidad de que se apruebe el préstamo depende de los ingresos, el crédito y los bienes, no del estado civil. Hay pros y contras de usar la información de crédito e ingresos de una sola persona en lugar de una solicitud conjunta.
Los pros de una sola aplicación
Si su puntaje de crédito es significativamente más alto que el de su pareja, será el único considerado en la decisión de crédito.
Si su historial crediticio está libre de información despectiva mientras que el de su pareja no lo está, la suya será la única información que se considerará.
Si sus deudas y otras obligaciones son significativamente más bajas que las de su pareja, solo se usarán las suyas para calcular su relación deuda-ingreso.
Los contras de una sola aplicación
Los ingresos de su pareja no pueden considerarse parte de su relación deuda-ingresos y no se utilizarán en la decisión crediticia.
Las ventajas de una solicitud conjunta
Si ambos puntajes de crédito son similares y cumplen con el umbral de calificación, la solicitud conjunta no afectará la decisión crediticia.
Si ambos antecedentes crediticios están limpios, la solicitud conjunta no afectará la decisión crediticia.
Si su relación deuda-ingreso es más baja cuando usa ambas fuentes de ingresos, esto se puede considerar en la decisión crediticia.
Si está utilizando un ingreso conjunto más alto, entonces es posible que se le apruebe un monto de préstamo mayor.
Los contras de una solicitud conjunta
La decisión crediticia se basará en el puntaje más bajo de los dos, lo que podría generar costos más altos y más dificultad para calificar.
Derechos de propiedad para múltiples compradores
La propiedad de la vivienda se registra a través de la escritura, no de la hipoteca, por lo tanto, ya sea que adquiera una propiedad en conjunto u obtenga una hipoteca a nombre de una sola persona, aún puede elegir cómo dividir la propiedad. Dependiendo de las leyes locales, puede registrar el título de las siguientes maneras:
Propiedad exclusiva
Bajo la propiedad exclusiva, usted tiene el control total sobre la propiedad y nadie más puede venderla o tomar préstamos contra ella. También llamado propiedad por separado, este método de adquisición de derechos es utilizado por personas solteras y personas casadas cuyo cónyuge ha firmado una escritura de renuncia que elimina su participación en la propiedad. La información de adjudicación dirá «propiedad única y separada» en la escritura.
Un testamento puede designar la herencia, o la propiedad puede terminar pasando por un proceso sucesorio a la muerte del propietario. Uno de los inconvenientes es que en el caso desafortunado de que algo disminuya su capacidad, nadie más puede actuar en nombre de la propiedad. En el caso de su muerte, la propiedad debe pasar por un testamento para ser transferida a los herederos. Este es un proceso largo, costoso y público.
tenencia conjunta
Bajo tenencia conjunta, dos o más personas pueden tener el título de la propiedad. También llamado tenencia por la totalidad, este método de adquisición es utilizado por los copropietarios que toman el título al mismo tiempo y poseen partes iguales. Este título le otorga al copropietario sobreviviente la propiedad de la propiedad en caso de muerte de su socio.
La tenencia conjunta es útil para evitar los costos y las demoras de la sucesión, pero un copropietario también puede transmitir su interés (mediante venta o donación) a otra parte sin el consentimiento del copropietario, lo que permite un proceso de transferencia más fácil. Si la propiedad se transfiere mediante testamento, se requerirá que pase por sucesión para ser transferida a los herederos.
Tenencia en común
La tenencia en común es la concesión de título menos restrictiva, donde cada propietario puede vender o pedir préstamos sobre su parte de la propiedad sin el consentimiento de los otros propietarios. Este método de adquisición de derechos lo utilizan los copropietarios que toman el título, particularmente si no son una pareja casada. Cada uno posee un porcentaje específico de la propiedad y no tiene por qué ser igual. Una ventaja de este método es la capacidad de los copropietarios de designar su interés de herencia en lugar de la transferencia automática al copropietario.
Hay menos probabilidad de que los herederos puedan ser desheredados involuntariamente por las acciones de un propietario sobreviviente, pero una menor restricción también puede significar una menor estabilidad. Por ejemplo, si un propietario no quiere vender la propiedad, aún puede verse obligado a vender mediante una acción de partición en la corte, realizada por otros propietarios.
Propiedad de la comunidad
Los cónyuges que adquieren propiedades en ciertos estados pueden tomar el título como propiedad comunitaria donde cada cónyuge posee la mitad de la propiedad y su interés puede designarse para la herencia. El derecho de supervivencia es similar a la tenencia conjunta a menos que haya un testamento que designe la herencia. Se sabe que los siguientes estados tienen leyes de propiedad comunitaria:
Arizona
California
Idaho
Luisiana
Nevada
Nuevo Mexico
Texas
Washington
Wisconsin
La propiedad se transmite al cónyuge sobreviviente sin pasar por la sucesión. Sin embargo, existe un mayor riesgo de herencia no intencionada y de que la propiedad de la propiedad sea disputada entre múltiples partes (con intereses potencialmente diferentes). Los acreedores también pueden reclamar la vivienda en virtud de las leyes de propiedad comunitaria si usted fallece endeudado, ya que su vivienda se convierte en parte de su patrimonio en virtud de las leyes de propiedad comunitaria de muchos estados.
Confianza de vida
La adquisición de un fideicomiso en vida revocable permite el mayor control y flexibilidad de todas las opciones de adquisición. Este método de otorgamiento implica que la propiedad se mantenga en un fideicomiso en vida revocable hasta que el fideicomitente muera o quede incapacitado y todos los activos del fideicomiso se distribuyan a los fideicomisarios de acuerdo con los términos del fideicomiso. Tiene el beneficio adicional de evitar costos y demoras en la sucesión.
Establecer el fideicomiso es menos costoso y requiere más tiempo que lidiar con el proceso de sucesión. El proceso de fideicomiso también se considera privado, mientras que los procedimientos de sucesión no lo son. Lo que es más importante, los propietarios aún tienen el control total de la propiedad y, en caso de que queden incapacitados, un fideicomisario sucesor puede actuar en nombre de todos los beneficiarios. Los fideicomisos en vida revocables requerirán una mayor inversión inicial de tiempo y costos de abogados.
Cuestiones fiscales y legales con la compra de una casa antes del matrimonio
Las parejas casadas suelen tener una ventaja fiscal sobre las parejas no casadas en lo que respecta a la propiedad de la vivienda. La forma más fácil de abordar la mayoría de estos problemas es poner todo por escrito si deciden comprar la propiedad juntos. Sin embargo, si ya está decidido a hacer un nudo, tenga en cuenta que su hogar no es lo único de sus finanzas que deberá abordar.
Deducción de intereses hipotecarios
Las personas o parejas casadas que presentan una declaración por separado también pueden obtener beneficios fiscales adicionales si sus deducciones totales (incluidos los intereses hipotecarios) superan la deducción estándar. Debido a los cambios recientes en la ley fiscal , la deducción de intereses hipotecarios para solteros y parejas casadas que presentan una declaración conjunta está limitada a $750,000 en deuda hipotecaria, mientras que las parejas casadas que presentan impuestos por separado pueden reclamar hasta $375,000 en deducciones de intereses hipotecarios cada uno.
Esto puede ser un problema si está comprando una propiedad con su pareja y tiene la intención de dividir los costos de la casa en partes iguales. Si tuviera que deducir el interés de la hipoteca sobre una propiedad en un área de alto costo como pareja no casada, se le solicitaría que presente declaraciones de impuestos individuales. El IRS solo permite que un propietario reclame la deducción de los intereses hipotecarios, por lo que solo uno de ustedes podría beneficiarse de la deducción de los $750,000 completos; el otro no podría deducir nada.
Deducción estándar vs detallada
Según los cambios en la ley tributaria a principios de 2018, las parejas casadas ahora deben tener más de $24,000 en deducciones de impuestos para obtener ganancias al detallar su declaración conjunta en lugar de tomar la deducción estándar. Las personas ahora deben tener más de $12,000 en deducciones de impuestos (y si declaran como cabeza de familia, $18,000) para que valga la pena detallar sus deducciones.
La mayoría de las parejas casadas no tienen suficientes deducciones detalladas para obtener beneficios adicionales sobre la deducción estándar. Si alcanzaron el umbral, puede ser más beneficioso para una persona reclamar el interés de la hipoteca en su declaración de impuestos si aumenta sus deducciones por encima del umbral de deducción estándar individualmente; en este caso, la otra persona presentaría una declaración por separado y tomaría la deducción estándar, como se ilustra en nuestro ejemplo a continuación.
Ejemplo: Podría deducir más si un cónyuge detalla $19,000 en deducciones y el otro toma la deducción estándar de $12,000, para un total combinado de $31,000 en deducciones. Esto le proporcionaría un beneficio de $7,000 sobre la presentación conjunta y la deducción estándar de $24,000 como pareja. Consulte con su preparador de impuestos antes de decidir si presentar una declaración conjunta o por separado.
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Individuos
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Jefe de hogar
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Parejas casadas (presentación conjunta)
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|---|---|---|---|
| Deducción estándar | $12,000 | $18,000 | $24,000 |
| Ganancias máximas de capital | $250,000 | $250,000 | $500,000 |
Por el contrario, las parejas no casadas no son elegibles para declaraciones conjuntas y no podrían reclamar la deducción conjunta de $24,000 en ninguno de los dos casos. Las tablas anteriores muestran los montos de deducción estándar y las exclusiones máximas de ganancias de capital para el año fiscal 2018.
Ganancias de capital en venta de propiedad
Al vender una casa, si la propiedad ha aumentado de valor, como persona soltera solo puede excluir $250,000 en ganancias de capital de sus ingresos. La presentación conjunta aumenta su capacidad para excluir ganancias de hasta $500,000 siempre que ambos cumplan con los criterios de propiedad. Dado que el IRS solo permite que una entidad reclame la deducción de ganancias de capital, solo un propietario de una pareja no casada podría reclamar la deducción de ganancias de capital de $ 250,000 como contribuyente único, mientras que el otro propietario renunciaría a la deducción. Esto también representa una desventaja de $250,000 en relación con una presentación conjunta.
Por lo general, uno o ambos deben haber vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años; si la casa se compró antes de casarse y se vendió después, solo uno de ustedes debe cumplir con el requisito de residencia.
Mantenimiento de la propiedad y división de los costos
Los costos de ser propietario de una vivienda incluyen el pago inicial, los pagos mensuales de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, así como el mantenimiento y conservación. Es importante planificar y discutir todos los costos de ser propietario de una casa para que pueda minimizar los gastos inesperados y evitar conflictos sobre sus finanzas. A menudo, esto es solo la punta del iceberg, especialmente si también está considerando hacer un presupuesto para remodelar la casa.
Determinar cómo se manejarán los gastos del hogar y si se compartirán es más complejo si no está casado y tiene la intención de dividirlos con su pareja. Es necesario tener esta discusión si alguno de ustedes posee una propiedad por separado, o si va a comprar antes de casarse. La comunicación abierta y honesta sobre sus finanzas solo puede ayudar a su relación. No tiene que estar de acuerdo en todo, por supuesto, pero es importante saber cómo cada uno ve y aborda las decisiones financieras.
Se recomienda consultar con un abogado y tener un acuerdo formal para proteger aún más cada uno de sus intereses. Un agente de custodia puede explicarle todas sus opciones cuando se trata de sus opciones de adquisición de títulos. También es una buena idea establecer una cuenta conjunta para pagar los gastos si no planea mezclar el resto de sus finanzas antes de caminar hacia el altar.