Obtener una hipoteca para comprar un condominio funciona de manera diferente a obtener un préstamo para comprar una casa unifamiliar. Dólar por dólar, un préstamo de condominio típico tendrá requisitos más estrictos y costos más altos que un préstamo hipotecario para una casa independiente al mismo precio.
- ¿En qué se diferencian las hipotecas de condominios?
- Tasas de hipoteca de condominio
- Cálculo de un pago de hipoteca de condominio
¿En qué se diferencian las hipotecas de condominios?
Básicamente, las hipotecas para unidades de condominio son más caras que las hipotecas para viviendas unifamiliares típicas. Esto se debe al hecho de que el valor de una unidad de condominio está sujeto a factores de riesgo adicionales, muchos de los cuales están fuera del control del prestatario. Para tener en cuenta estos riesgos, Fannie Mae y Freddie Mac establecen estándares de elegibilidad más altos para los préstamos para condominios convencionales.
Requisitos mínimos de hipoteca para condominios frente a unidades unifamiliares
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Condominio
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Casa para una sola familia
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|---|---|---|
| Depósito | 25% | 20% |
| Tasa de interés | Tasa más alta debido a la tarifa del prestamista del 0.75% | – |
| Aprobación basada en… | Asociación de prestatarios y condominios | Prestatario solamente |
Tanto el pago inicial como la tasa de interés de una hipoteca de condominio serán más altos que los de una casa normal al mismo precio. Los prestamistas cobran más por los préstamos en unidades de condominio porque su valor depende de algo más que las finanzas del prestatario. Si la asociación de condominios en su conjunto tiene dificultades financieras, cada unidad en el proyecto de condominio puede perder valor debido a que los propietarios no pagan y las tarifas del condominio no se pagan. Fannie y Freddie también tienen pautas específicas para proyectos de condominios que califican para hipotecas convencionales.
Pautas de elegibilidad de préstamos convencionales para proyectos de condominios existentes
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Ocupación
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Al menos el 50% de las unidades están ocupadas por sus propietarios
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|---|---|
| Propiedad | Ningún propietario posee más del 10% de todas las unidades |
| Reservas | Asociación pone el 10% de los ingresos anuales en reservas a largo plazo |
| Zonificación | No más del 25% de los pies cuadrados son comerciales/no residenciales |
Esencialmente, los prestamistas no financiarán la compra de unidades de condominio si el proyecto en su conjunto parece una inversión arriesgada. Una mayor vacancia y menos propietarios viviendo en el proyecto significan que cada unidad paga una mayor parte de las cuotas de la asociación, lo que hace que todo el proyecto sea más probable que fracase si solo unos pocos propietarios incumplen. Los prestamistas también analizan la estructura financiera y el historial de la asociación de condominios para averiguar si hay señales de problemas en el horizonte. Estos requisitos son algo más relajados para proyectos de nueva construcción o renovación.
Todas estas características están determinadas por los propietarios, las compañías administradoras y las asociaciones de condominios sobre las que usted no tiene control. Como posible propietario, no puede hacer mucho para cambiarlos más que comprar una unidad en un desarrollo diferente. Si tiene problemas para obtener un préstamo de condominio convencional porque el proyecto que está considerando no cumple con los criterios anteriores, una alternativa es encontrar un prestamista privado que ofrezca hipotecas no convencionales a una tasa de interés mucho más alta. Sin embargo, debe tener cuidado al invertir en cualquier proyecto que no cumpla con estos requisitos básicos.
Fannie Mae, Freddie Mac y la Administración Federal de Vivienda tienen requisitos ligeramente diferentes entre sí, y la FHA utiliza los requisitos más estrictos para un préstamo de condominio. Obtener un préstamo de la FHA para un condominio le permite reducir la cantidad que necesita para su pago inicial, pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano publica una lista de proyectos de condominios aprobados por HUD que deberá consultar primero. Además, todos los préstamos de la FHA requieren un pago de seguro hipotecario por adelantado que anulará parte de la ventaja que obtiene con el pago inicial más bajo.
Tasas de hipoteca de condominio
Para averiguar cuánto más altas son las tasas de interés para un préstamo de condominio en comparación con una hipoteca regular, obtuvimos estimaciones en línea de prestamistas que ofrecen ambos. Fijamos un precio de compra de $200,000 y un pago inicial del 20% en ambos tipos de préstamos.
Hipotecas de tasa fija a 30 años para condominios versus viviendas unifamiliares
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Perseguir
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pozos fargo
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|---|---|---|---|---|
| condominio | Unifamiliar | condominio | Unifamiliar | |
| Tasa de interés hipotecario | 4,13% | 3,88% | 4,13% | 4,00% |
| ABR | 4,17% | 3,95% | 4,20% | 4,06% |
| Puntos de descuento | -0.25 | 0.13 | 0.00 | 0.00 |
| P+I mensual | $775 | $752 | $775 | $764 |
Las estimaciones en línea de Chase Bank y Wells Fargo mostraron que las tasas de las hipotecas de condominios eran más altas que las tasas de interés de los préstamos para viviendas unifamiliares entre 13 y 25 puntos básicos, sin incluir el efecto de los puntos de descuento de las hipotecas. Aunque la diferencia en el pago mensual parece pequeña, recuerde que las cuotas de asociación de condominio son una adición obligatoria a su factura. Estas cuotas ascienden a un promedio de $200 cada mes. Algunas casas unifamiliares pueden venir con tarifas similares de la asociación de propietarios (HOA), pero siguen siendo un gasto evitable.
Cálculo de un pago de hipoteca de condominio
En comparación con el cálculo del pago mensual de una hipoteca regular, la principal diferencia al calcular el pago de un condominio es la suma de las cuotas mensuales cobradas por la asociación de condominio. Si está sacando un préstamo de condominio con menos del 20% de pago inicial, también tendrá que tener en cuenta el costo de las primas del seguro hipotecario.
Ejemplo de costos mensuales en una hipoteca de condominio
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Principal e interés
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$872
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|---|---|
| Seguro hipotecario | $133 |
| Seguro de condominio | $250 |
| Cuotas de la Asociación | $200 |
| Impuestos de propiedad | $333 |
| TOTAL | $1,788 |
Si bien los costos de su hipoteca definitivamente constituyen la mayor parte de sus gastos mensuales en un condominio, hay muchos otros gastos que debe considerar cuando decida un precio de venta adecuado. El ejemplo que usamos asume un valor de propiedad de $200,000 con un pago inicial del 10%, lo que activa el requisito de una prima de seguro hipotecario. Dejar al menos el 20%, aunque es costoso, eliminará esta prima mensual por completo.
Sin embargo, aún necesitará al menos una cierta cantidad de seguro de condominio para proteger sus pertenencias y cualquier característica externa (como ventanas) que no esté incluida en la póliza de seguro principal de su asociación de condominio. La prima de su seguro de condominio aumentará o disminuirá dependiendo de qué tan completa sea la póliza de seguro maestra, por lo que es importante obtener esos detalles antes de buscar su propio seguro.