Casas de alquiler con opción a compra: cómo funcionan y dónde encontrarlas

Si actualmente está alquilando y aspira a comprar una casa, un contrato de alquiler con opción a compra puede ayudarlo a lograr su objetivo. También conocidas como compra de arrendamiento, las casas de alquiler con opción a compra pueden ser atractivas para los prestatarios que tienen los ingresos, pero no el crédito, para comprar la casa de sus sueños. Estos acuerdos híbridos de arrendamiento/compra le permiten asegurar el precio de la propiedad hoy mientras alquila la casa en una «prueba de manejo». Los contratos de alquiler con opción a compra pueden ofrecer un camino hacia la propiedad de la vivienda incluso si tiene un puntaje de crédito bajo o no ha ahorrado lo suficiente para un pago inicial estándar.

¿Qué es una casa de alquiler con opción a compra?

Las compras de viviendas de alquiler con opción a compra o arrendamiento con opción a compra son contratos entre compradores y vendedores de viviendas que permiten la venta de bienes inmuebles durante un período prolongado de tiempo. Se comportan como contratos de arrendamiento híbridos con una opción de compra de la propiedad al vencimiento del contrato de arrendamiento. Hay dos tipos básicos de contratos de alquiler con opción a compra: arrendamiento con opción de compra y arrendamiento con opción de compra. Es importante comprender las diferencias clave entre estos dos contratos antes de realizar cualquier transacción de alquiler con opción a compra.

Los contratos de opción de arrendamiento le brindan la oportunidad de comprar la propiedad al vencimiento del período de arrendamiento inicial; sin embargo, no está obligado por contrato a comprarla. Estos tipos de acuerdos generalmente se consideran más favorables para el comprador. Son la mejor opción si no está seguro de si desea comprar la propiedad, ya que le brindan la flexibilidad de cambiar de opinión una vez que finaliza el contrato de arrendamiento.

Los contratos de arrendamiento con opción a compra requieren que usted compre la propiedad al final del arrendamiento; esto puede ser particularmente difícil si no puede obtener financiamiento cuando finaliza el contrato de arrendamiento, lo que puede exponerlo a litigios. Estos tipos de acuerdos son más favorables para el vendedor, por lo tanto, debe estar seguro de que estará dispuesto y podrá comprar la casa cuando expire el contrato de arrendamiento.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Los contratos de alquiler con opción a compra suelen tener una duración de uno a tres años. Por lo general, constan de tres componentes principales: la tarifa de opción, el precio de compra y la prima de alquiler.

Tarifa de opción de arrendamiento: este es el depósito inicial que garantiza su capacidad para comprar la propiedad en el futuro. La tarifa típica oscila entre el 2,0 % y el 7,5 % del precio de compra acordado de la vivienda; sin embargo, suele ser negociable. En un contrato de opción de arrendamiento, perderá el cargo si decide no comprar la propiedad; sin embargo, puede aplicarse al pago inicial si decide seguir adelante con la compra.

Precio de compra: el precio de compra de la vivienda debe acordarse antes de celebrar el contrato. Determinar el precio de venta por adelantado garantiza que no haya ida y vuelta entre usted y el vendedor cuando llegue el momento de completar la compra. Por lo general, esto se fijará en el precio de mercado actual de la propiedad, o ligeramente por encima de este, para compensar al propietario por retirar la casa del mercado.

Prima de alquiler: esta es la parte de cada pago de alquiler mensual que se reserva para el pago inicial de la propiedad. El vendedor mantiene estos fondos en una cuenta de depósito en garantía hasta que usted ejerza su opción y compre la vivienda. Esto tampoco es reembolsable si decide no comprar la casa, por lo que es importante saber exactamente cuánto de su alquiler se destina a esta prima. Tenga en cuenta que sus pagos de alquiler durante el período de arrendamiento generalmente estarán por encima del precio de mercado debido a la prima de alquiler.

Para ilustrar los costos de un contrato de alquiler con opción a compra, digamos que desea alquilar con opción a compra una casa que cuesta $250,000. Si la opción de arrendamiento es del 2%, deberá pagar $5,000 por adelantado. Luego deberá pagar $ 1,700 cada mes en alquiler, de los cuales $ 200 se destinarán a la prima de alquiler. Al final de un contrato de arrendamiento de cinco años, tendrá $ 17,000 reservados en depósito para la compra de la casa: $ 5,000 de la tarifa de opción inicial y $ 12,000 de cinco años de primas de alquiler mensuales. Esto se puede contribuir al pago inicial de la casa, o se perderá si se niega a comprar la casa (solo contratos de opción de arrendamiento).

Qué sucede después de que vence el contrato de arrendamiento

En la mayoría de los casos, deberá obtener una hipoteca para completar la compra de la propiedad, a menos que planee marcharse después de que expire el período de arrendamiento. Si tiene la intención de comprar la casa, tendrá sentido solicitar una hipoteca al menos uno o dos meses antes de que expire el período de arrendamiento. Con suerte, habrá desarrollado su perfil de crédito en este punto para calificar para financiamiento competitivo.

Si no puede obtener un préstamo bancario, otra opción es el financiamiento de transferencia del vendedor, donde el vendedor «llevará» el préstamo mientras usted realiza los pagos de capital e intereses de la vivienda. Esencialmente, esto es similar a la compra de una casa normal, pero el vendedor también asume el papel de prestamista. Esto puede acordarse al inicio o implementarse al final del período de arrendamiento.

Si el vendedor tiene una hipoteca asumible sobre la propiedad, también es posible que usted asuma su préstamo, haciéndose cargo de sus pagos y agregándolo al título y la escritura. Sin embargo, estos tipos de transferencias son raros, ya que la mayoría de las hipotecas no son asumibles; aquellos que lo son requerirán que califique por separado para el préstamo asumido en función de su capacidad de pago.

La mayoría de las hipotecas convencionales no son asumibles, sin embargo, ciertas hipotecas obtenidas a través de la FHA o VA pueden permitir la asunción del préstamo. El vendedor deberá consultar con su prestamista si esta práctica está permitida para su préstamo hipotecario. También tendrá que comprar cualquier capital existente que el vendedor tenga en la propiedad, lo que puede representar un pago inicial considerable.

¿Quién debería considerar una casa de alquiler con opción a compra?

Los prestatarios bien calificados que necesitan ahorrar dinero para el pago inicial pero que quieren asegurar su precio de compra hoy pueden ser buenos candidatos para acuerdos de alquiler con opción a compra. En los mercados inmobiliarios de alto costo y de rápida apreciación, obtener una hipoteca no conforme (o jumbo) puede ser difícil. Los acuerdos de alquiler con opción a compra pueden ser una buena manera para que los posibles compradores de vivienda aseguren un precio de compra mientras acumulan sus ahorros.

Los compradores de vivienda por primera vez también pueden considerar una propiedad de alquiler con opción a compra. Las estrictas pautas de suscripción pueden ser una barrera importante para la entrada. Los recién ingresados ​​al mercado laboral pueden tener problemas para calificar para un préstamo hipotecario, ya que la mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren al menos dos años de ingresos verificables y declaraciones de impuestos, independientemente de cuán altos sean sus ingresos. Los acuerdos de alquiler con opción a compra le permiten fijar su precio de compra y le dan más tiempo para construir su historial crediticio.

Los prestatarios que califican para una hipoteca y tienen fondos disponibles para el pago inicial pueden preferir comprar una propiedad directamente en lugar del proceso de alquiler con opción a compra. La compra de la propiedad se puede manejar en un solo paso sin el costo adicional y la complejidad de un contrato de alquiler con opción a compra o arrendamiento con opción a compra. También puede evitar tener que hacer pagos de alquiler elevados que, de lo contrario, podrían aplicarse por completo a una hipoteca.

Ventajas y desventajas de las casas de alquiler con opción a compra

Considere estos pros y contras antes de celebrar un contrato de alquiler con opción a compra:

Consideraciones importantes

Los acuerdos de alquiler con opción a compra lo fijan en un precio de compra hoy además de un compromiso de arrendamiento de varios años; lo que esencialmente te ata en el futuro previsible. Este tipo de acuerdo implica una cantidad significativa de riesgo y no debe tomarse como probable. Por lo tanto, es importante tener en cuenta los siguientes elementos antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra.

Obtenga ayuda legal: consulte con un abogado calificado en bienes raíces para asegurarse de que comprende todos sus derechos y obligaciones en virtud del contrato. También pueden ayudar con las negociaciones del contrato y confirmar que la propiedad está en regla sin que se avecinan problemas de títulos o impuestos.

Comprenda el contrato: lea cada detalle del acuerdo y asegúrese de comprender los detalles clave, como las fechas de vencimiento, la tarifa de su opción, los pagos y créditos de alquiler, y cómo ejercer su opción de compra cuando llegue el momento.

Es importante prestar atención a las responsabilidades de cada parte, incluido quién es responsable del mantenimiento y las reparaciones durante el período de arrendamiento, así como quién se espera que pague las cuotas de la HOA o los impuestos sobre la propiedad.

Siga el proceso de compra tradicional: obtenga una tasación independiente, realice una inspección de la vivienda y complete una búsqueda de título. No asuma que la propiedad no tiene problemas solo porque no los encontró durante el plazo del contrato de arrendamiento.

Realice la diligencia debida cuando se trata del vendedor: tenga cuidado con las señales de alerta, como cobros, gravámenes fiscales o juicios. Si la propiedad está en riesgo de ejecución hipotecaria o está sujeta a un proceso de quiebra, debe mantenerse alejado.

Proteja su inversión: tenga en cuenta cuánto está pagando por adelantado, así como el porcentaje de sus pagos de alquiler que se contribuye a su crédito de alquiler (y al eventual pago inicial). Estos fondos deben mantenerse en una cuenta de depósito en garantía separada, no mezclarse con las otras cuentas del vendedor. Evite multas por pagos atrasados ​​o faltantes, ya que podrían poner en peligro su capacidad para comprar la casa más adelante.

Cómo encontrar casas de alquiler con opción a compra cerca de mí

Su mejor apuesta es encontrar un propietario cuya propiedad haya estado en el mercado por un tiempo (generalmente más de 3 meses) y haya decidido alquilar la propiedad en su lugar. La mayoría de los propietarios pueden ser reacios a considerar la idea de un contrato de alquiler con opción a compra, pero usted puede influir en su opinión ofreciéndoles hacerse cargo de los costos de reparación e impuestos como parte de su acuerdo. Debido a la naturaleza poco común de estos acuerdos, gran parte de los términos están sujetos a negociación.

En términos generales, las casas de alquiler con opción a compra son más comunes en ciudades y pueblos más pequeños, donde el mercado inmobiliario no es particularmente activo. Si bien es poco probable que encuentre muchos listados específicos de alquiler con opción a compra, lugares como foreclosure.com pueden enumerar algunas opciones en su estado. También puede encontrar sitios de alquiler con opción a compra dedicados que se especialicen en su localidad, especialmente si vive en ciudades más grandes.

Una última opción es buscar en sitios como Zillow y Trulia propiedades que se han listado tanto para la venta como para el alquiler. Con suerte, puede convencer al vendedor de que acepte un contrato de alquiler con opción a compra, especialmente si la casa ha estado en el mercado por un tiempo. Es una buena idea consultar a su corredor de bienes raíces antes de emplear esta estrategia, ya que pueden estar mejor posicionados para proponer la idea al agente del vendedor.