Calculadora de hipotecas: cómo calcular sus pagos mensuales

Hay bastantes factores que intervienen en el cálculo de los gastos de su hipoteca, pero a la mayoría de los compradores les gusta comenzar determinando sus pagos mensuales y el costo de por vida de la hipoteca. Calcular estas dos cifras es un buen primer paso para comprender todos sus otros gastos.

  • Cómo calcular el pago mensual de su hipoteca
  • Cómo calcular el costo total de su hipoteca
  • Cómo contabilizar los costos de cierre
  • Cómo contabilizar impuestos y gastos recurrentes
  • ¿Qué otros gastos implica la propiedad de vivienda?
  • Cálculo de ARM, refinanciamientos y otros tipos de hipotecas

Cómo calcular el pago mensual de su hipoteca

Puede calcular los pagos mensuales de su hipoteca utilizando la siguiente fórmula:

METRO = PAGS [ yo ( 1 + yo )^N ] / [ ( 1 + yo )^N – 1 ]

Para encontrar el monto de su pago mensual «M», debe ingresar los siguientes tres números de su préstamo:


  • P = Cantidad principal (la cantidad total prestada)

  • I = Tasa de interés de la hipoteca

  • N = Número de períodos (pagos mensuales de la hipoteca)

Una buena manera de recordar las entradas para esta fórmula es el acrónimo PIN, que necesita para «desbloquear» el monto de su pago mensual. Si conoce su principal, la tasa de interés y la cantidad de períodos, puede calcular tanto el pago mensual de la hipoteca como el costo total del préstamo. Tenga en cuenta que la fórmula solo le brinda los costos mensuales de capital e intereses, por lo que luego deberá agregar otros gastos como impuestos y seguros.

También tenga en cuenta que la mayoría de las cotizaciones de los prestamistas brindan información sobre tasas y plazos en términos anuales. Dado que el objetivo de esta fórmula es calcular el monto del pago mensual, la tasa de interés «I» y la cantidad de períodos «N» deben convertirse a un formato mensual. Esto significa que debe convertir sus variables a través de los siguientes pasos:

  1. Reste el monto del pago inicial del precio de la vivienda para encontrar la «P» total prestada
  2. Divida su tasa de interés anual cotizada por 12 para obtener su tasa de interés mensual «I»
  3. Multiplique la cantidad de años en el plazo de su hipoteca por 12 para encontrar la cantidad total de pagos mensuales que realizará «N»; tenga cuidado de no confundir esto con cuáles serán los pagos mensuales, también conocido como «M», que calcularemos mas tarde

Una vez que haya convertido sus entradas, estará listo para conectarlas a su fórmula. En este punto, se convierte en aritmética simple. Asegúrate de tener una calculadora a mano para ayudarte con los cálculos. Para ilustrar cómo se vería esto con números de una hipoteca típica, proporcionamos el siguiente ejemplo.

Ejemplo

Digamos que está tratando de comprar una casa de $250,000 mediante una hipoteca a 30 años con un pago inicial del 20%. El prestamista hipotecario le ofrece una tasa de interés del 5% para este préstamo.

Para calcular el monto total de su préstamo «P», primero reste el 20% del pago inicial del precio de la vivienda de $250,000. Esto le da un monto total prestado de $200,000.

P = $250 000 – (20 % de $250 000) = $250 000 – $50 000 = $200 000

Luego, para calcular su tasa de interés mensual, divida su tasa de interés anual del 5% entre 12 para obtener su tasa de interés mensual «I». Recuerda convertir tu tasa hipotecaria a decimales antes de dividir, para que no termines con una cifra cien veces más alta de lo que debería ser.

I = 5% dividido por 12 = 0,05/12 = 0,004167

Finalmente, obtenga su número total de pagos mensuales «N» multiplicando el número total de años de su préstamo por 12. Dado que el préstamo en nuestro ejemplo tiene un plazo de 30 años, esto da como resultado 360 meses.

N = 30 años X 12 meses = 360

En nuestro ejemplo, las tres variables PIN resultan de la siguiente manera:

Variable
Valor en este ejemplo
Directora «P» 200,000
Tasa de interés «I» 0.004167
Número de periodos «N» 360

Sustituyéndolos en la ecuación original para resolver el pago mensual «M», obtenemos:

METRO = PAGS [ yo ( 1 + yo )^N ] / [ ( 1 + yo )^N – 1 ]

M = 200 000 * [ 0,004167 ( 1 + 0,004167 )^360 ] / [ ( 1 + 0,004167 )^360 – 1 ]

M = 200 000 * [ 0,004167 ( 1,004167 )^360 ] / [ ( 1,004167 )^360 – 1 ]

M = 200.000 * [ 0,004167 * 4,468278 ] / [ 4,468278 – 1 ]

M = 200.000 * 0,018618 / 3,468278

M = 200.000 * 0,005368

M = 1.073,64

Tenga en cuenta que el redondeo puede tener un ligero impacto en su respuesta final para el pago mensual; su cálculo puede diferir en unos pocos dólares. Como se indicó anteriormente, esta fórmula no tiene en cuenta ningún impuesto en curso ni primas de seguro, y solo tiene en cuenta el pago mensual de su hipoteca. Si desea conocer el cálculo total de los costos de su hipoteca, deberá calcular el costo total de su préstamo hipotecario, como se muestra a continuación.

Cómo calcular el costo total de su hipoteca

Una vez que tenga el monto de su pago mensual, calcular el costo total de su préstamo es fácil. Necesitará las siguientes entradas, todas las cuales usamos en el cálculo del pago mensual anterior:


  • N = Número de períodos (número de pagos hipotecarios mensuales)

  • M = Importe del pago mensual, calculado a partir del último segmento

  • P = monto principal (el monto total prestado, menos cualquier pago inicial)

Para encontrar el monto total de interés que pagará durante su hipoteca, multiplique el monto de su pago mensual por el número total de pagos mensuales que espera realizar. Esto le dará la cantidad total de capital e intereses que pagará durante la vigencia del préstamo, designado como «C» a continuación:

  • C = norte * metro

  • C = 360 pagos * $1,073.64

  • C = $368,510.40

Puede esperar pagar un total de $ 368,510.40 durante 30 años para pagar toda su hipoteca, suponiendo que no realice ningún pago adicional ni venda antes de esa fecha. Para calcular solo el interés total pagado, simplemente reste el monto principal P del monto total pagado C.

  • C – P = Total de intereses pagados

  • C-P = $368,510.40 – $200,000

  • Interés Total Pagado = $168,510.40

A una tasa de interés del 5%, costaría $168 510,40 en intereses pedir prestados $200 000 durante 30 años. Al igual que con nuestro ejemplo anterior, tenga en cuenta que su respuesta real puede ser ligeramente diferente dependiendo de cómo redondee los números.

Cómo contabilizar los costos de cierre

Una vez que haya calculado el capital total y los gastos de interés de su hipoteca, será sencillo tener en cuenta los costos de cierre o las tarifas. Dado que los costos de cierre se pagan en su totalidad cuando cierra el préstamo, simplemente puede agregarlos al costo total del préstamo sin usar fórmulas largas. Algunos ejemplos de costos de cierre iniciales incluyen los siguientes:

  • Tarifas del prestamista hipotecario
  • Tasas de hipoteca de terceros
  • Gastos de hipoteca prepagada

Si bien puede haber otras categorías de cargos por adelantado, el proceso para calcularlos sigue siendo el mismo: simplemente agréguelos al costo total del préstamo hipotecario. Tenga en cuenta que esto excluirá cualquier gasto mensual adicional pagado en depósito en garantía, como impuestos o Seguro de hogar de vivienda. Nuestra siguiente sección explica cómo tener en cuenta los gastos mensuales.

Cómo contabilizar impuestos y gastos recurrentes

La contabilidad de los cargos recurrentes, como las tarifas de PMI y HOA, requiere un poco más de trabajo, pero incluso estos no son muy difíciles de calcular. Puede encontrar el costo total de los gastos recurrentes al sumarlos y multiplicarlos por la cantidad de pagos mensuales (360 para una hipoteca a 30 años). Esto le dará el costo de por vida de los cargos mensuales que excluyen el costo de su préstamo.

Lo contrario es cierto para los cargos anuales como impuestos o seguros, que generalmente se cobran en una suma global, pagada una vez al año. Si quieres saber cuánto cuestan estos gastos al mes, puedes dividirlos entre 12 y sumar el resultado a la cuota de tu hipoteca. La mayoría de los prestamistas hipotecarios utilizan este método para determinar los costos mensuales del depósito en garantía de la hipoteca. Los prestamistas cobran estos pagos adicionales en una cuenta de depósito en garantía , generalmente mensualmente, para asegurarse de que no se quede corto con sus obligaciones fiscales y de seguro anuales.

¿Qué otros gastos implica la propiedad de vivienda?

Es importante reconocer que el costo total estimado de la compra de su casa es solo una estimación y no necesariamente representa las condiciones futuras. Hay muchos factores que no se tienen en cuenta en los cálculos que ilustramos anteriormente; incluimos algunos a continuación para su consideración.

Impuestos

Si bien estas tarifas fijas se cobran regularmente, tienden a cambiar con el tiempo, especialmente en las grandes áreas metropolitanas como Nueva York y Boston. Las compras de casas nuevas a menudo tienen sus valores reevaluados dentro de un año o dos, lo que afecta los impuestos reales pagados. Por esa razón, su obligación tributaria prevista originalmente puede aumentar o disminuir como resultado de nuevas evaluaciones.

Cuotas de HOA

Para los compradores que consideran condominios, las asociaciones de propietarios pueden aumentar sus cuotas mensuales o cobrar evaluaciones HOA especiales sin previo aviso. Esto puede representar una gran parte de sus gastos de vivienda, especialmente en las grandes ciudades con altas tarifas de mantenimiento. También podría estar sujeto a una mayor volatilidad en las tarifas de HOA si la comunidad en la que vive tiene problemas para mantener a los inquilinos o un historial problemático.

Riesgo de mercado

El mercado de la vivienda varía según la región y es cíclico, al igual que el mercado de valores. Siempre existe el riesgo de movimientos de valor de mercado y costos de seguro que pueden cambiar con el tiempo. Si bien los bienes raíces siempre se han considerado una de las inversiones más seguras, siempre existe la posibilidad de que el valor de su vivienda caiga por debajo del monto que pagó por ella. Estos riesgos son difíciles de cuantificar, pero deben considerarse cuidadosamente antes de comprar una casa.

Costos de mantenimiento

Finalmente, los gastos típicos de la hipoteca no tienen en cuenta otros costos de propiedad, como las facturas mensuales de servicios públicos, las reparaciones inesperadas, los costos de mantenimiento y el mantenimiento general que conlleva ser propietario de una vivienda. Si bien estos van más allá del ámbito de la compra de hipotecas, son gastos reales que se acumulan con el tiempo y son factores que deben ser considerados por cualquiera que esté pensando en comprar una casa.

Cálculo de ARM, refinanciamientos y otros tipos de hipotecas

Las ecuaciones que proporcionamos en esta guía están destinadas a ayudar a los posibles prestatarios a comprender la mecánica detrás de sus gastos hipotecarios. Estos cálculos se vuelven más complicados si intenta contabilizar ARM o refinanciamientos, que requieren el uso de calculadoras más especializadas o programas de hojas de cálculo. Puede comprender mejor cómo funcionan estas estructuras de préstamos consultando una de nuestras guías sobre préstamos hipotecarios a continuación:

  • Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
  • Costos de cierre